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En vue de pondérer les variations trop importantes de l'indice du coût de construction (ICC) et lui proposer une alternative pour la révision des baux professionnels, la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, en son article 63, a instauré l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Indice ILAT : définition
L'indice ILAT permet de calculer la variation de loyer entre deux périodes données ou de définir le plafond de loyer dans le cadre d'un renouvellement de bail, pour les contrats de location relatifs aux activités tertiaires (non commerciales et non artisanales).
Le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, outre les modalités de calcul et de publication de l'ILAT, a défini les activités concernées par cet indice.
Activités et locations concernées par l'ILAT
L'indice ILAT concerne les activités tertiaires. Sont donc concernées les locations suivantes :
- location de bureaux ;
- location de locaux pour exercice d'une profession libérale ;
- location de bâtiments industriels ;
- location d'entrepôts logistiques.
Sont exclues de l'application de l'ILAT les activités commerciales et artisanales, pour lesquelles l'indice des loyers commerciaux (ILC) s'applique. Dès lors, l'ILAT ne s'applique pas pour des activités exercées par des personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
Indice ILAT et bail professionnel
Instauré pour permettre une variation du loyer plus modérée qu'en cas d'application de l'ICC, l'ILAT peut être appliqué pour la révision des loyers des baux professionnels. Son application peut être décidée d'un commun accord entre le bailleur et le locataire, de manière contractuelle.
Pour un nouveau bail professionnel à conclure, il faut préciser de manière expresse dans la clause d'indexation du loyer que l'indice de référence pour la révision du loyer est l'ILAT.
Pour un bail professionnel en cours, il faut conclure un avenant au contrat pour indiquer que l'ILAT s'applique désormais en lieu et place de l'ICC.
Rappel : le bail professionnel est régi par les dispositions du Code civil. Aucune disposition n'impose l'obligation d'indexer le loyer d'un bail professionnel. Dès lors, à défaut de clause d'indexation prévue dans le bail professionnel, le loyer indiqué lors de la signature du contrat s'applique pendant toute sa durée.
Indice ILAT et bail commercial
Un bail commercial peut être conclu pour l'exercice d'une activité non commerciale ou non artisanale. En effet, le bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de se soumettre de manière volontaire au statut protecteur des baux commerciaux. Dans cette hypothèse, c'est l'indice ILAT qui servira de référence pour la révision du loyer ou lors du renouvellement du bail.
En effet, la loi Pinel du 18 juin 2014, modifiant l'article L. 145-34 du Code du commerce a exclu, depuis le 1er septembre 2014, l'application de l'ICC pour les baux commerciaux.
Désormais, s'appliquent pour la révision du loyer ou le renouvellement des baux commerciaux :
- l'ILC pour les baux commerciaux relatifs à des activités commerciales ou artisanales ;
- l'ILAT pour les baux commerciaux relatifs à des activités autres que commerciales.
Depuis le 1er septembre 2014, l'application de ces indices est automatique pour les nouveaux baux commerciaux à conclure et les baux en cours (pas d'avenant à conclure).
Modalités de calcul et publication de l'indice ILAT
L'indice des loyers des activités tertiaires est constitué par la moyenne pondérée de trois indices :
- à 50 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer ;
- à 25 % de l'indice du coût de la construction ;
- à 25 % du produit intérieur brut en valeur.
L'ILAT est calculé par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et publié par lui tous les trimestres aux mois de mars, juin, septembre et décembre.
Le dernier indice publié est celui du 2e trimestre 2023 : 130,64.
L'ILAT peut varier à la hausse comme à la baisse à chaque publication. La date de publication de l'ILAT constitue la référence pour la révision du loyer. La clause d'indexation contenue dans le bail prévoit les modalités de révision du loyer et la date de publication de l'ILAT qui servira de référence à la révision (exemple : révision du loyer sur la base de l'ILAT du 4e trimestre de l'année).
Indice ILAT : calcul
La formule de calcul pour application de l'ILAT est la suivante :
Nouveau loyer = loyer précédent × (dernier ILAT connu ÷ indice ILAT du même trimestre de l'année précédente).
Exemple : un bail conclu le 1er octobre 2022 avec un loyer initial de 1 000 € contient une clause de révision du loyer indiquant que cette révision se fera sur la base de l'ILAT du 2e trimestre 2022 (en l'occurrence le dernier ILAT connu à la signature du bail). Le nouveau montant de loyer au 1er octobre 2023 est le suivant : 1 000 × [130,64 (ILAT du 2etrimestre 2023) ÷ 122,65 (ILAT du 2e trimestre 2022)] = 1 065,14 €.