Cadre législatif
Trois lois structurent l’accès au logement social en France. La loi SRU du 13 décembre 2000 (Solidarité et renouvellement urbains) impose un taux minimum de logements sociaux aux communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants : 20 % à l’origine, relevé à 25 % par la loi Duflot du 18 janvier 2013 pour les communes en zone tendue, avec objectif d’atteinte au 31 décembre 2025 puis prolongation triennale au 31 décembre 2028 par la loi 3DS du 21 février 2022. Les communes carencées sont soumises à des prélèvements financiers majorés sur leurs ressources fiscales.
La loi DALO du 5 mars 2007 (Droit au logement opposable) ouvre un recours administratif puis contentieux aux personnes éligibles mais non relogées. Le demandeur saisit une commission de médiation départementale qui, en cas de reconnaissance comme prioritaire et urgente, oblige le préfet à proposer un logement dans un délai de 3 à 6 mois selon le département. À défaut, le tribunal administratif peut prononcer des astreintes contre l’État (versées au Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement, FNAVDL).
La loi MOLLE du 25 mars 2009 (Mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion) a renforcé l’information du droit au logement, généralisé le SNE (Système national d’enregistrement de la demande), conditionné le maintien dans le parc social à un examen périodique des ressources (article L. 442-3-3 du CCH pour les ressources doublant le plafond en zones tendues) et étendu les pouvoirs de réquisition préfectorale.
Plafond des ressources
L’accès au logement social est strictement conditionné par les ressources du foyer demandeur. Le revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur l’avis d’imposition N-2 (avis 2024 pour une demande en 2026) ne doit pas dépasser un plafond fixé par arrêté ministériel annuel, modulé selon trois variables : la composition du ménage (de la personne seule au ménage de 6 personnes et plus), la zone géographique (zone Abis – Paris et 76 communes –, zone A – grandes agglomérations tendues –, zone B1, zone B2, zone C détendues), et le financement de l’opération immobilière (PLAI ouvert à 60 % du plafond PLUS, PLUS standard, PLS à 130 % du PLUS, PLI privilégié hors HLM strict).
À titre indicatif réglementaire pour 2026 (arrêté du 22 décembre 2023 actualisé), le plafond PLUS d’une personne seule en zone Abis dépasse 26 000 € de RFR ; un couple avec deux enfants en zone B1 se voit appliquer un plafond proche de 56 000 € de RFR pour le même financement. Ces plafonds sont relevés chaque 1er janvier par indexation sur l’IRL (Insee). Au-delà du plafond, le ménage peut soit demander un logement intermédiaire (PLI, PLS) soit voir sa demande rejetée. En cours de bail, le dépassement de plafond déclenche un supplément de loyer de solidarité (SLS) au-delà de 120 % du plafond, et la perte du droit au maintien dans les zones tendues lorsque les ressources dépassent le double du plafond pendant deux années consécutives.
Personnes concernées
Au-delà du plafond de ressources, l’accès au logement social repose sur des critères de priorité fixés à l’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Sont notamment prioritaires : les personnes reconnues DALO par la commission de médiation, les personnes en situation de handicap ou hébergeant un enfant mineur handicapé, les ménages mal logés ou défavorisés (insalubrité, suroccupation, hébergement chez un tiers), les victimes de violences conjugales (procédure accélérée depuis la loi du 28 décembre 2019), les personnes menacées d’expulsion sans relogement, les sortants de structures d’hébergement, les jeunes en insertion professionnelle, et les militaires affectés à un nouveau poste. L’attribution est décidée par la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation (CALEOL) du bailleur social, qui examine au moins trois candidatures par logement vacant.
Trois publics font l’objet de dispositifs spécifiques. Les bénéficiaires du droit au logement opposable saisissent la commission de médiation départementale en cas de demande sans suite après un délai anormalement long (variable selon le département, de 18 mois à 10 ans dans les zones les plus tendues). Les étudiants disposent d’un parc dédié géré par les CROUS (résidences universitaires conventionnées) et accèdent par dossier social étudiant (DSE) sur critères de bourse, indépendant du circuit HLM classique. Les personnes en insertion (sortants de prison, ex-sans-abri, sortants de l’aide sociale à l’enfance) sont orientées vers des logements adaptés à dispositif d’accompagnement social via les SIAO départementaux.
Type de logement social
Le parc social français se décompose en trois grandes catégories de financement, héritées des conventions APL signées entre le bailleur et l’État. Le PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration) finance les logements à très bas loyer (plafond PLAI à 60 % du plafond PLUS), réservés aux ménages cumulant les difficultés économiques et sociales. Le PLUS (Prêt locatif à usage social) constitue le cœur du parc HLM classique. Le PLS (Prêt locatif social) finance des logements intermédiaires à plafond de ressources majoré de 30 %, destinés aux ménages dépassant le plafond PLUS mais ne pouvant accéder au parc privé. Hors HLM stricto sensu, le PLI (Prêt locatif intermédiaire) cible les zones tendues avec plafond encore supérieur.
À côté du parc pérenne, trois dispositifs d’urgence ou de transition existent. Le logement temporaire (hébergement d’urgence, centres d’hébergement et de réinsertion sociale CHRS) est attribué via le 115 et les SIAO pour des durées courtes. Le logement de transition (résidences sociales, foyers de jeunes travailleurs) accompagne l’insertion sur 6 mois à 2 ans. Le bail glissant permet à une association locataire de sous-louer à une personne en insertion, le bail « glissant » au nom du sous-locataire dès qu’il a stabilisé sa situation : c’est un sas vers le logement de droit commun particulièrement adapté aux sortants de structures.
Le bail réel solidaire (BRS), créé par l’ordonnance du 20 juillet 2016, dissocie le foncier (porté par un organisme de foncier solidaire OFS) du bâti (acquis par le ménage), permettant une accession sociale durable à prix maîtrisé en zone tendue. Bien que relevant de l’accession et non du locatif HLM classique, il s’inscrit dans la même logique de plafond de ressources et d’agrément.