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La bail réel solidaire a été créé par la loi MACRON du 6 août 2015. C'est une ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 qui en a fixé les modalités et a inscrit le bail réel solidaire aux articles L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Le bail réel solidaire est un outil complémentaire au bail réel immobilier, destiné aux ménages intermédiaires. L’objectif de la loi est de créer un parc pérenne de logements en location ou en accession, à prix très modéré, dans un but de mixité sociale.
Bail réel solidaire : fonctionnement
Le bail réel solidaire, ou BRS, est un bail de type nouveau, puisqu'il est générateur de droits réels immobiliers (usufruit, propriété, etc) sur une très longue durée.
Son mécanisme repose sur une dissociation entre la propriété foncière (acquise et conservée par l'OFS, organisme de foncier solidaire) et la propriété immobilière (du bâti), acquise par l'OFS en cas de location au ménage ou par le ménage en cas d'accession à la propriété.
Acquisition du foncier par l'OFS
Un organisme de foncier solidaire (OFS) est un organisme sans but lucratif, agréé par le préfet de région. L'OFS a pour objet d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs.
Ces derniers sont destinés à la location ou à l'accession à la propriété, à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale (article L. 329-1 du Code de l'urbanisme issu de la loi ALUR du 24 mars 2014). L'acquisition et la conservation du foncier par l'OFS permettent d'éviter une spéculation sur le foncier.
Bon à savoir : la loi de finances rectificative pour 2016 a rendu éligibles au PTZ les acquisitions en première propriété de droits réels immobiliers d'une résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire. Notez que le dispositif du PTZ a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2023 par l'article 87 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022.
À noter : les logements occupés à titre de résidence principale par un preneur à BRS peuvent bénéficier, sous conditions et sur délibération des collectivités territoriales et des EPCI, d’un abattement sur la base d'imposition de taxe foncière sur les propriétés bâties. Cet abattement peut aller de 30 à 100 % pendant la durée du bail (article 1388 octies du Code général des impôts, tel qu’issu de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021).
Consentement, par l'OFS, de droits réels immobiliers portant sur le bâti.
Dans le cadre du bail réel solidaire, l'organisme de foncier solidaire consent, aux termes d'un contrat de bail, et contre un prix abordable, des droits réels immobiliers portant sur des logements, en location ou accession à la propriété. Le bail réel solidaire est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans.
Bail réel solidaire : champ d’application
Personnes concernées
La BRS s'adresse aux ménages modestes, sous conditions de ressources. Les ménages remplissant les conditions louent le foncier (le terrain) à l'organisme de foncier solidaire, contre une redevance modique.
Logements concernés
Le BRS s'applique à des constructions existantes ne nécessitant pas de travaux, à des logements à construire par le preneur, ou à des constructions existantes nécessitant une réhabilitation ou une rénovation par le preneur. Pendant toute la durée du bail, les logements sont destinés à être occupés à titre de résidence principale.
Transmission du bail réel solidaire
Les droits réels issus du bail réel solidaire peuvent faire l'objet d'une transmission par le ménage titulaire.
Prix de cession
Le bail réel solidaire permet d'extraire le prix du foncier du prix de vente du logement. Lors de la transmission, le prix de cession des droits réels immobiliers est limité à leur valeur initiale, actualisée par application de la variation d'un indice choisi par l'organisme de foncier solidaire, et majoré de la valorisation des travaux effectués entre l'acquisition et la cession. Cet encadrement du prix permet de maintenir une offre à un prix abordable pour un nouveau ménage modeste.
Parallèlement, la durée du bail est prorogée à chaque mutation. Cette durée rechargeable, qui rend le bail perpétuel car elle en repousse indéfiniment le terme, permet d'éviter que la valeur du bâti ne chute fortement à l'approche de la fin du bail. Ce système permet de sécuriser la valeur du bâti pour le ménage acquéreur.
Vente et donation
En cas de vente ou de donation, l’acquéreur ou le donataire doit être agréé par l'organisme de foncier solidaire. L'agrément emporte prolongation du BRS pour une durée identique à celle prévue dans le bail initial.
En cas de refus d'agrément dans le cadre d'une vente, le cédant peut exiger de l'OFS qu'il lui propose un acquéreur, ou à défaut se porte lui-même acquéreur.
En cas de refus d'agrément dans le cadre d'une donation, le bail peut être résilié. L'OFS indemnise le preneur de la valeur de ses droits réels immobiliers.
Succession
En cas de succession, les droits réels immobiliers sont transmis à l’héritier. Si ce dernier remplit les conditions éligibilité au dispositif, il y a prorogation de plein droit du bail sur sa tête.
Sinon, l'héritier a 12 mois pour céder le BRS à un acquéreur agréé par l'OFS. À défaut de cession dans ce délai, le bail est résilié et l'OFS indemnise alors l'héritier de la valeur de ses droits réels immobiliers.