Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?
Une caution solidaire est une excellente garantie contre les loyers impayés pour le propriétaire.
Une personne s'engage, au moment de la signature du bail, à payer à la place du locataire en cas :
- de loyer et de charges locatives impayés ;
- de frais de dégradation du logement commis par le locataire et non remboursés.
Vous pouvez faire appel à la personne se portant garant dès le premier incident de paiement, sans même rechercher à savoir si votre locataire a les moyens de payer. Il est également conseillé de demander un dépôt de garantie lors de la signature du bail.
Si vous ne trouvez pas de personne caution, vous pouvez faire appel à la garantie LOCA-PASS®.
Par ailleurs, depuis le 1er février 2016, Action Logement propose la garantie Visale pour :
- Les personnes âgées de moins de 31 ans (quelle que soit leur situation professionnelle y compris étudiant et alternant).
- Les personnes de plus de 31 ans, si elles remplissent une des conditions suivantes :
- être salarié d'une entreprise du secteur privé ou du secteur privé agricole et justifier d'un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 € ;
- être salarié du secteur privé ou secteur privé agricole en mobilité professionnelle : CDI en période d'essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d'embauche ou en mutation.
- Les personnes titulaires d'un bail mobilité (créé par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
- Les personnes logées par un organisme d'intermédiation locative.
À noter : si plusieurs personnes se sont engagées en cas de loyers impayés, vous pouvez réclamer à une seule d'entre elles, celle que vous jugez la plus solvable, la totalité de la dette.
Dans quel cas demander une caution ?
Une caution solidaire ne peut être demandée si le propriétaire bénéficie déjà de la garantie Visale ou de la garantie des loyers impayés (GLI). Dans les autres cas, vous pouvez exiger un cautionnement solidaire.
La caution sera d'autant plus souhaitable lorsque le locataire a une situation instable :
- étudiant ;
- intérimaire ;
- intermittent du spectacle ;
- salarié sous CDD ;
- salarié à CDI récent ;
- personne sans emploi.
Qui peut se porter caution solidaire ?
N'importe quel proche du locataire peut servir de garantie. Il devra toutefois prouver sa solvabilité auprès du propriétaire. La personne s'engageant devra notifier par document écrit et signé (un acte de cautionnement solidaire) qu'elle prend connaissance des conditions d'engagement.
À noter : la caution solidaire peut mentionner une durée d'engagement, ainsi qu'un montant maximum de remboursement des dettes.
Comment rédiger un acte de cautionnement ?
Un acte de caution solidaire comporte généralement :
- le montant du loyer et des charges ;
- les conditions de révision du loyer ;
- le montant maximum pour lequel la caution peut être poursuivie en cas de dette du locataire ;
- l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- certaines clauses de résiliation (événements imprévus : décès du locataire, etc.) ;
- la durée de l'engagement (elle peut être déterminée ou indéterminée) ;
- la signature de la/les personnes cautions (notamment lorsqu'elles se sont mariées sans contrat).
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a simplifié le formalisme de l'acte de caution. Avant le 25 novembre 2018, la personne se portant caution devait écrire à la main les mentions de la caution. Depuis le 25 novembre 2018, la personne se portant caution peut utiliser un modèle d'acte de caution comportant ces mentions.
Depuis le 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés) l'acte de cautionnement peut être signé sous forme électronique. Par ailleurs, le garant n'a plus l'obligation de recopier mot pour mot la formule légale de consentement. Il doit clairement exprimer la compréhension de la nature et la portée de son engagement avec le montant maximal en principal et accessoire exprimé en lettres et chiffres.
Chaque partie doit conserver un exemplaire de l'acte de caution : le bailleur, la ou les personnes apportant la garantie de paiement et le locataire.
Caution solidaire : que faire en cas d'impayés ?
En cas de loyers impayés sous caution solidaire, le propriétaire peut :
- poursuivre directement la personne se portant garant sans passer préalablement par le locataire, ou solliciter les deux à la fois ;
- viser la caution la plus solvable lorsque le locataire a plusieurs personnes qui se sont engagées ou faire partager la dette entre les personnes servant de garantie.
Le propriétaire dispose de 15 jours après envoi du commandement de payer pour prévenir la personne se portant caution que le locataire a des impayés. S'il ne respecte pas ce délai, la personne qui sert de garant n'est pas tenue de payer les intérêts de retard.