Le choix d'un logement influe directement sur le bien-être de ses occupants. Sa superficie doit répondre à leurs besoins et à leur mode de vie. De la simplicité d'un studio pour étudiant au loft ou au duplex pour famille, chaque catégorie de logement offre ses avantages et contraintes.
Attention : il ne faut pas confondre la classification des logements par typologie et la classification selon le DPE. Désormais obligatoire dans le secteur de l'immobilier pour toute location ou toute vente, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) renseigne sur la performance énergétique du logement, sur une échelle de A pour les plus vertueux (ceux qui consomment le moins d'énergie) à G pour les plus gourmands en énergie). Le DPE bouleverse le marché de l'immobilier, puisque les logements qui consomment le plus d'énergie sont progressivement interdits à la location. Depuis peu, le DPE s'adapte au type de logement : une échelle spécifique sera développée pour les biens immobiliers d'une surface inférieure à 40m2.
PagesConseils vous détaille la classification de ces types de logements pour vous aider à trouver celui qui vous correspond le mieux.
Classification des logements : logements de 1 à 5 pièces
En France, la classification des logements se fait principalement en utilisant les termes T1, T2, F1, F2, etc. Ces classifications indiquent le nombre de pièces principales dans un logement, à savoir le salon, les chambres à coucher et parfois la salle à manger. La lettre « T » signifie « type » et la lettre « F » signifie « fonction ».
PagesConseils vous présente la classification des logements en fonction du nombre de pièces, pour vous donner un aperçu détaillé des différentes options disponibles, depuis les studios jusqu’aux appartements spacieux de 5 pièces.
Studio
Pour un studio, on parle de type 1 (T1) ou fonction 1 (F1). Il s’agit de la plus petite catégorie de logement.
Un studio doit mesurer au moins 9 m² pour être habitable.
Il se compose généralement d’une pièce à vivre avec un coin cuisine et d’une salle d’eau séparée. Les toilettes peuvent parfois être situées en dehors du logement.
Les studios sont meublés ou non, avec une surface généralement inférieure à 20 mètres carrés. Ils sont souvent adaptés aux étudiants ou aux personnes célibataires. Leur consommation énergétique est souvent réduite en raison de leur petite taille.
Deux pièces
Un logement de type deux pièces (T2 ou F2) correspond généralement à un appartement composé d'une chambre, d'un séjour / salon, d'une cuisine ou kitchenette et d'une salle d'eau. La salle d'eau comprend une douche : s’il elle est équipée d’une baignoire, il s’agira d’une salle de bains.
Sa surface moyenne varie entre 30 et 50 m². Sa performance énergétique varie en fonction de l'ancienneté du logement et des travaux de rénovation effectués. N’oubliez pas : le DPE est désormais obligatoire pour la location comme pour la vente. La consommation d'énergie fait partie des critères scrutés de près.
Trois pièces
Un logement de type trois pièces (T3 ou F3) offre plusieurs configurations possibles :
- configuration 1 : 1 séjour + 2 chambres + 1 cuisine + 1 salle d'eau ;
- configuration 2 : 1 double séjour + 1 cuisine + 1 salle d'eau.
Il convient aux familles avec 2 enfants et aux couples qui ont besoin d'un bureau ou d'une chambre d'amis. La surface moyenne est d’environ 60 mètres carrés. Ici aussi, le DPE reste obligatoire pour la location et la vente : la consommation d'énergie est donc à prendre en considération.
Quatre pièces
Un logement de type quatre pièces (T4 ou F4) est un appartement spacieux et modulable, idéal pour les familles. Il offre plusieurs configurations possibles pour répondre à vos besoins :
- 4 chambres ;
- 3 chambres + un bureau ;
- 3 chambres + un séjour double ;
- 2 chambres + un séjour double.
La flexibilité des configurations permet de s'adapter à différents modes de vie. Sa surface moyenne est d’environ 80 mètres carrés : il offre espace et confort pour une famille avec un ou plusieurs enfants. Chaque membre de la famille peut ainsi disposer de son propre espace. Ce type d’appartement, évidemment équipé d’une cuisine et d’une salle d’eau, peut inclure un bureau ou une chambre d'amis.
La classe énergétique est un critère important à prendre en compte lors de la location ou de l'achat d'un T4.
Cinq pièces et plus
Un logement de cinq pièces et plus, souvent désigné sous le type 5 (T5) ou fonction 5 (F5), est spécifiquement conçu pour accueillir des familles nombreuses avec plusieurs enfants. Il peut se composer d'un vaste séjour, de quatre chambres à coucher, d'une cuisine et d'une ou plusieurs salles d'eau.
Il offre la possibilité d'un double séjour avec trois chambres, une cuisine et une ou plusieurs salles d'eau. Ce type de logement peut également inclure d'autres pièces telles qu'un bureau, une bibliothèque ou une salle de jeux, offrant ainsi un espace adapté à divers besoins familiaux.
Pour un confort optimal, les différentes pièces doivent respecter des surfaces minimales : 8 m² pour la cuisine, 3 m² pour la salle de bains, 1 m² pour les WC, 9 m² pour les chambres et 1 m² de largeur pour les couloirs. Ces surfaces minimums conseillées augmentent pour respecter les normes handicapés.
Ces logements plutôt spacieux et modulables présentent une contrainte budgétaire à prendre en compte pour les propriétaires : avec la grande surface des T5 et plus, la taxe foncière est généralement plus élevée. Pour ces logements aussi, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est obligatoire, en vente ou en location.
Classification des logements : loft
L'univers des lofts se caractérise par un style de résidence urbain, avec de vastes espaces ouverts et un design contemporain.
Définition du loft
Il s’agit d’un logement aménagé dans un ancien local professionnel (magasin, bureau, atelier, entrepôt ou usine). Les travaux de rénovation peuvent être importants mais façonnent des logements atypiques et originaux.
Les espaces sont entièrement ouverts. Importante dans les lofts, la lumière naturelle pénètre souvent par des verrières et des fenêtres de toit. Ces logements peuvent se montrer énergivores sans isolation optimale.
Des éléments liés à l’ancienne destination des lieux subsistent pour en rappeler l’histoire.
Exemple : Lorsqu'il est aménagé dans un ancien entrepôt, il n’est pas rare de retrouver des poutrelles métalliques dans un loft. Les poutres apparentes et les murs de briques font d’ailleurs partie des éléments architecturaux typiques des lofts.
Autorisations à obtenir pour réaménager un loft
Certaines démarches administratives sont nécessaires pour entreprendre des réaménagements dans un loft et transformer cet espace unique selon vos besoins et vos désirs.
Permis de construire
Un permis de construire s’impose si la surface totale de la construction dépasse, après réaménagement, 170 m² ou si les travaux modifient les structures porteuses ou les façades.
Le permis de construire est également demandé si les travaux modifient le volume du bâtiment et engendrent un percement ou un agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur.
Enfin, le permis est nécessaire si les travaux sont effectués dans un immeuble situé dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur et/ou si l'immeuble est inscrit au titre des monuments historiques.
Changement de destination
Un changement de destination est nécessaire si les locaux étaient précédemment affectés à un autre usage que de l’habitation.
Duplex, triplex et souplex
Les duplex, triplex et souplex désignent des configurations de logements avec des particularités architecturales et fonctionnelles qui en font des options résidentielles polyvalentes.
Duplex
Il s’agit d’un appartement sur 2 étages réunis par un escalier intérieur. Lorsque les deux niveaux sont totalement séparés avant l’acquisition par le propriétaire actuel, un vote en assemblée générale est nécessaire pour autoriser l’annexion des 2 niveaux, notamment si les travaux touchent les structures porteuses.
Ce vote doit se faire à la majorité absolue, conformément à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
Un second vote est nécessaire si cette majorité n’est pas atteinte mais qu’un tiers des voix a été obtenu à la majorité de l’article 24 de la même loi.
Les travaux sont conséquents. Ils impliquent en effet la réalisation d’une trémie pour l’escalier, la réfection de l’isolation et la pose de fenêtres de toit si le duplex est situé au dernier étage.
Il est possible, en faisant appel à des professionnels compétents, d’optimiser l'espace et la luminosité dans un duplex. Les travaux de rénovation peuvent s’avérer plus importants que dans un appartement classique.
Bon à savoir : Dans les immeubles neufs ou récents, les duplex sont pensés dès la conception. L’espace est optimisé avec une belle luminosité.
Triplex
Il s’agit d’un appartement sur 3 étages réunis par un escalier intérieur.
La législation est la même que pour un duplex en cas d’annexion d’un nouvel étage aux deux étages préexistants.
Plus rare que le duplex, ce type de logement attire souvent une forte demande. C’est une formule idéale pour les familles nombreuses ou les personnes qui recherchent un espace de vie important.
Souplex (ou sousplex)
Un souplex est un appartement situé au rez-de-chaussée auquel un sous-sol, avec une cave plus ou moins aménagée, a été annexé.
Un permis de construire peut être requis en fonction des mêmes conditions que celles précédemment évoquées.
Bon à savoir : le Plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) peut interdire l’habitation de locaux situés en dessous de la cote des plus hautes eaux connues (PHEC).
Améliorer le DPE de son logement
Les classifications restent identiques dans toutes les régions de France. Il n'existe pas de différence réelle entre les appartements T et F : il s'agit simplement d'une façon communément admise de les qualifier.
En France, les propriétaires immobiliers doivent veiller à la performance énergétique de leurs résidences, en particulier pour les appartements de type duplex / triplex et loft. Lors de la rénovation d'un logement, il est donc essentiel de prendre en compte la performance énergétique de l'appartement, afin de réduire la consommation d'énergie et d'améliorer la classe énergétique (DPE).
Cela peut impliquer des travaux tels que l'isolation des murs, le remplacement des fenêtres, l'installation d'un système de chauffage plus efficace et la mise en place d'une cuisine séparée. En améliorant la performance énergétique, vous pourrez non seulement réduire les coûts d’énergie, mais aussi contribuer à la préservation de l’environnement.
Pour ces travaux d’isolation, des aides financières existent, notamment pour le chauffage (au gaz, électrique, chaudière, poêle, cheminée, foyer fermé et insert, pompe à chaleur, radiateur à eau chaude, plancher chauffant à eau chaude, etc). De quoi améliorer l’efficacité énergétique et donc l'étiquette des bâtiments !
En conclusion
- Un studio, typiquement un T1 ou F1, affiche une surface minimale de 9 m². Le studio standard, idéal pour un étudiant, comprend une pièce à vivre, une kitchenette et une salle d'eau.
- Un deux pièces, appelé T2 ou F2, comprend une chambre, un séjour, une cuisine et une salle d'eau.
- Un trois pièces, classé T3 ou F3, a diverses configurations possibles comme deux chambres ou un double séjour, en plus de la cuisine et de la salle d'eau.
- Un quatre pièces, catégorisé T4 ou F4, est adapté aux familles. Il offre diverses configurations possibles, avec plusieurs chambres et un séjour.
- Un cinq pièces et plus, T5 ou F5, est parfait pour les familles nombreuses et comprend plusieurs chambres, un séjour et souvent des pièces supplémentaires comme un bureau ou une salle de jeux.
- Un loft est un logement aménagé dans d'anciens locaux professionnels, caractérisé par de vastes espaces ouverts, une architecture contemporaine et des éléments rappelant son ancienne fonction.
- Des autorisations sont nécessaires pour réaménager un loft. Un permis de construire est requis pour les rénovations impliquant des modifications structurelles ou de volume, ainsi qu'un changement de destination si le loft était précédemment affecté à un autre usage.
- Un duplex est un appartement sur 2 étages reliés par un escalier intérieur, nécessitant souvent des travaux importants pour réunir les niveaux et optimiser l'espace.
- Un triplex, appartement sur 3 étages, est moins courant que le duplex mais très recherché pour son espace de vie supplémentaire. Il nécessite des démarches similaires à celles des duplex pour les rénovations.
- Un souplex est un appartement situé au rez-de-chaussée avec un sous-sol annexé. Il peut être soumis à des réglementations spécifiques comme le Plan de prévention des risques d'inondation.