Charges locatives
Les charges récupérables auprès du locataire HLM sont fixées par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, dit « décret charges parc social ». Huit catégories sont récupérables : ascenseur, eau froide et eau chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes, espaces verts, hygiène et salubrité (élimination des déchets), équipements divers de l’immeuble, taxes et redevances (notamment taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Les gros travaux, le ravalement, le remplacement d’un ascenseur, les primes d’assurance de l’immeuble restent à la charge de l’organisme HLM.
Le paiement s’effectue par provisions mensuelles ajoutées au loyer principal. Le bailleur procède au moins une fois par an à une régularisation comparant le total des provisions appelées et les dépenses réelles (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le décompte est communiqué un mois avant son application avec les justificatifs : factures fournisseurs, contrats d’entreprise, méthode de répartition. Le locataire peut consulter sur place les pièces pendant six mois suivant l’envoi du décompte.
Montant du loyer
Le loyer d’un logement social est calculé à partir d’un prix au mètre carré encadré par l’État, multiplié par la surface (article L. 442-1 du CCH). Ce prix dépend du mode de financement initial (PLAI très social, PLUS standard, PLS intermédiaire) et de la convention APL signée entre l’organisme HLM et l’État. Pour un même type de logement, le loyer est significativement inférieur au prix du marché privé local. Le conseil d’administration de l’organisme HLM fixe chaque année un loyer minimum et un loyer maximum par mètre carré dans les fourchettes conventionnelles.
Le supplément de loyer de solidarité (SLS) est dû quand les ressources du foyer dépassent d’au moins 20 % les plafonds d’attribution (article L. 441-3 du CCH). La formule est SLS = surface habitable × coefficient de dépassement × supplément de loyer de référence, fixé par zone. Le total loyer principal + SLS ne peut excéder 30 % des ressources mensuelles du foyer (article R. 441-20 du CCH). Les logements en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) et en zone de revitalisation rurale (ZRR) sont exonérés, ainsi que les bénéficiaires d’APL ou d’ALS. Une enquête ressources annuelle est conduite par le bailleur sur la base de l’avis d’imposition de l’année précédente. La loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit la perte du droit au maintien dans les lieux après dépassement de 150 % des plafonds pendant deux années consécutives, avec un délai de 18 mois pour quitter le logement, sauf situations protégées (locataires de plus de 65 ans, handicap, mineurs à charge).
Révision du loyer
Le loyer d’un logement HLM est révisé chaque année au 1er janvier, contrairement au parc privé où la révision intervient à la date anniversaire du bail. L’indice utilisé est l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee, valeur du deuxième trimestre de l’année précédente (article L. 442-1 du CCH). La hausse est plafonnée par la variation de l’IRL sur la période, sans possibilité pour le bailleur de réviser au-delà. La révision ne s’applique qu’au loyer principal hors charges ; les provisions sur charges suivent un calendrier propre, ajusté à la régularisation annuelle.
En cas de travaux d’amélioration substantielle du logement, le bailleur peut majorer le loyer au-delà de l’IRL, dans la limite fixée par la convention APL et après information du locataire. À l’inverse, les logements classés F ou G au DPE entrent dans le champ du gel des loyers issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : leur loyer ne peut plus être révisé tant que la classe énergétique n’a pas été améliorée. Le calendrier d’interdiction de location s’applique aussi au parc social (G pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034).
Obligations du locataire
Les obligations du locataire HLM sont fixées par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement du logement à titre de résidence principale, répondre des dégradations survenues pendant le bail, assurer le logement contre les risques locatifs, permettre l’accès au bailleur pour les visites de contrôle ou travaux nécessaires. L’entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire (décret n° 87-712 du 26 août 1987) : peinture intérieure, joints et robinetterie, vitres cassées, ramonage, dégorgement des canalisations courantes, entretien des serrures et du jardin privatif éventuel. Les grosses réparations restent au bailleur : chaudière collective, toiture, ravalement, mise aux normes électriques.
L’occupation doit être personnelle et continue. La sous-location est interdite dans le parc social, hors hypothèses encadrées de cohabitation intergénérationnelle solidaire instituée par la loi ELAN du 23 novembre 2018. L’absence prolongée du logement caractérise un défaut d’occupation à titre de résidence principale et peut entraîner la résiliation du bail. La déclaration de tout changement de situation (mariage, séparation, naissance, départ d’un enfant, variation de revenus de plus de 10 %) conditionne le maintien dans les lieux comme le calcul du loyer et du SLS.
Droits du locataire
Le droit au maintien dans les lieux est le pilier du statut HLM : tant que le locataire respecte ses obligations et que ses ressources ne dépassent pas durablement les plafonds, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail à son initiative, hormis cas limités (défaut de paiement, troubles graves de voisinage, défaut d’occupation, dépassement de 150 % des plafonds deux années consécutives). Cette protection est plus forte que celle du parc privé où le bailleur peut donner congé pour reprise, vente ou motif légitime à l’échéance du bail.
Le locataire bénéficie du droit à la décence du logement (article 6 de la loi de 1989) : surface habitable d’au moins 9 m² avec hauteur sous plafond minimum de 2,20 mètres, équipements de chauffage, eau et électricité conformes, absence de risque pour la santé ou la sécurité. Tout manquement peut être signalé au bailleur ; à défaut de réponse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Des droits collectifs sont exercés via les représentants de locataires élus au conseil d’administration de l’organisme HLM (élections quadriennales) et la commission de concertation locative qui examine les charges et conditions d’habitat de chaque résidence.
Changer de logement social
Le changement de logement social suit la même procédure qu’une primo-demande : dépôt sur demande-logement-social.gouv.fr ou auprès d’un guichet enregistreur, génération d’un numéro unique d’enregistrement (NUR), possibilité de cibler jusqu’à huit communes. Le statut de locataire HLM en place doit être mentionné explicitement et le motif étayé par des pièces justificatives.
Les motifs prioritaires sont l’inadaptation du logement à un handicap reconnu par la MDPH, la sous-occupation ou la sur-occupation au sens des normes Insee de peuplement, la baisse de ressources rendant le loyer disproportionné, une mutation professionnelle avec trajet domicile-travail excessif, des violences conjugales avec ordonnance de protection, une démolition ou réhabilitation lourde imposant un relogement. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la CALEOL réexamine tous les trois ans la situation des locataires en zone tendue : un locataire en sous-occupation manifeste, sur-occupation, ou présentant un handicap nécessitant un logement adapté peut se voir proposer une mutation à l’initiative du bailleur. La nouvelle attribution passe par la CALEOL selon la procédure classique : examen d’au moins trois candidatures, délai de réponse de 10 jours pour le candidat retenu.