Location d’un terrain
Pour un terrain nu loué à un usage non agricole (stockage, dépôt de matériel, stationnement de caravane, jardin d’agrément distinct du logement, panneau publicitaire), le contrat relève du louage prévu aux articles 1713 et suivants du Code civil. Les parties fixent librement la durée, le loyer, ses modalités de révision, le dépôt de garantie éventuel, les conditions d’usage et de résiliation. Un écrit n’est pas obligatoire mais reste vivement conseillé : il sécurise la preuve et clarifie les droits de chacun. Le bailleur doit délivrer un terrain conforme à sa destination et permettre au locataire d’en jouir paisiblement (articles 1719 et 1720 du Code civil), à charge pour ce dernier d’en user en bon père de famille et de payer le loyer aux échéances convenues.
Un point d’attention concerne la nature exacte de la jouissance. Si le terrain accueille une construction ou un aménagement durable, d’autres régimes peuvent s’appliquer : bail à construction lorsque le locataire s’engage à édifier un bâtiment qu’il restituera en fin de bail (articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation), bail emphytéotique pour les locations de très longue durée (de 18 à 99 ans) prévues aux articles L. 451-1 et suivants du Code rural. Ces baux ont des effets très spécifiques sur les droits réels et la fiscalité, et leur conclusion requiert l’intervention d’un notaire. Pour une simple location de terrain nu sans construction, le contrat de louage classique suffit.
Location d’un jardin
La location d’un jardin couvre deux situations qui ne suivent pas le même régime. Lorsque le jardin est accessoire au logement loué, mentionné au bail d’habitation ou loué simultanément par le même bailleur, il entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 par application de son article 2, au même titre que les annexes du logement principal. Sa jouissance suit le sort du bail d’habitation : durée, préavis, restitution du dépôt de garantie, état des lieux contradictoire. Le locataire bénéficie de la jouissance privative et exclusive du jardin, et le bailleur ne peut y accéder qu’avec son accord, sauf travaux urgents.
Lorsque le jardin est loué indépendamment d’un logement (location à un voisin pour cultiver un potager, à une association pour des jardins partagés, à un particulier pour un usage de loisirs), le contrat relève du Code civil et la liberté contractuelle prévaut. Le bail précise utilement la description précise de la parcelle, sa superficie, les usages autorisés et interdits (cultures vivrières, plantations d’arbres, installation d’un abri), l’éventuelle obligation d’entretien, la durée et les conditions de reconduction, le loyer et son mode de paiement, ainsi que les conditions de restitution en fin de bail. Le bailleur reste libre d’imposer une charte d’entretien ou des règles de bon voisinage. Attention : si le jardin est cultivé à des fins économiques régulières, par exemple par un maraîcher, la requalification en bail rural devient possible et fait basculer la relation dans le statut du fermage.
Location de terrain agricole
Dès qu’un terrain est mis à disposition d’un exploitant agricole à titre onéreux en vue de son exploitation, le statut du fermage prévu aux articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime s’applique de plein droit. Ce régime, très protecteur du preneur, s’impose même en l’absence d’écrit : un bail rural verbal est valable et produit ses effets. Le bail à ferme suppose un loyer en argent, contrairement au bail à métayage qui prévoit un partage des récoltes.
La durée minimale est fixée à neuf ans par l’article L. 411-5 du Code rural, avec renouvellement automatique par périodes de neuf ans sauf congé valablement délivré dix-huit mois avant l’échéance (article L. 411-46). Le bailleur ne peut donner congé que pour des motifs limitatifs : reprise pour exploitation personnelle ou au profit d’un membre de la famille proche, ou faute grave du preneur (défaut de paiement répété, manquement aux pratiques culturales). Le bail à long terme s’étend sur dix-huit ou vingt-cinq ans avec des avantages fiscaux pour le bailleur ; le bail de carrière, prévu à l’article L. 416-5, court jusqu’à la retraite du preneur sans pouvoir être inférieur à vingt-cinq ans.
Le fermage est encadré par les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral dans chaque département (article L. 411-11). Les parties négocient à l’intérieur de cette fourchette en fonction de la nature des terres, de leur productivité, de la présence de bâtiments et des éventuels engagements environnementaux du preneur. Le montant est ensuite révisé chaque année selon l’indice national des fermages publié par arrêté ministériel. Le preneur en place dispose d’un droit de préemption en cas de vente du bien loué : le bailleur doit lui notifier prioritairement les conditions de la vente, le preneur disposant de deux mois pour accepter. La SAFER dispose elle aussi d’un droit de préemption sur la plupart des biens ruraux, qui s’articule avec celui du fermier. La sous-location est en principe interdite, sauf accord exprès du bailleur, et la cession du bail strictement encadrée. Pour les très petites surfaces, le bail de petite parcelle déroge à plusieurs règles du statut, dans les limites fixées par arrêté préfectoral.