Bail verbal

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Selon la loi du 6 juillet 1989, toutes les locations de logement doivent faire l'objet d'un bail établi par écrit entre le propriétaire et le locataire.

Toutefois, la jurisprudence n'interdit pas le bail verbal et a reconnu, à plusieurs reprises, la validité d'un bail oral. En revanche, l'absence d'écrit n'est pas sans danger. Faisons le point ensemble.

Bail verbal : définition et validité légale

Définition du bail verbal

Le bail verbal est très généralement utilisé dans le cadre de la location de logements anciens parfois même insalubres.

Le bail verbal est un véritable contrat de location de logement soumis aux mêmes dispositions qu'un bail écrit à la différence que la location est consentie au locataire oralement.

Le bail verbal est ainsi soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les dispositions relatives à :

  • la durée du bail ;
  • les conditions de résiliation par le propriétaire et le locataire ;
  • la fin du bail.

Bon à savoir : l'absence d'écrit fragilise la relation entre locataire et propriétaire puisque les droits et obligations de chacun résultent seulement d'un accord verbal.

Validité du bail verbal

Bien que la loi impose la rédaction d'un écrit dans le cadre d'une location immobilière, il est de jurisprudence constante que le bail verbal reste légalement valable.

En effet, la loi n'a prévu aucune sanction en cas d'absence de bail écrit. Par conséquent, le bail verbal est légal et les parties peuvent régulariser la situation à tout moment par l'établissement d'un bail écrit.

Avantages et inconvénients du bail verbal

Bons côtés du bail verbal

L'absence de bail écrit dans le cadre d'une location immobilière présente des avantages pour chacune des parties.

Pour le locataire, le bail verbal lui permet :

  • de ne pas subir d'augmentation de loyer par application de la révision annuelle du loyer ;
  • de ne pas être mis à la porte sur fondement d'une clause résolutoire telle qu'un loyer impayé.

Pour le propriétaire, le bail verbal est moins avantageux puisqu'il lui permet uniquement de ne pas avoir à rédiger un bail ou de calculer chaque année l'indexation des loyers.

Bail verbal : pourquoi se méfier ?

Un bail verbal n'est pas sans danger et présente davantage de risques pour le propriétaire puisque ce dernier ne peut pas :

  • réviser le loyer chaque année : les modalités de révision d'un loyer doivent obligatoirement être établies par écrit ;
  • demander la fin du bail pour clause résolutoire comme un loyer impayé par exemple : les clauses résolutoires pour être valables doivent obligatoirement être établies par écrit.

Pour le locataire le bail verbal n'est également pas sans risques :

  • En cas de contestation du propriétaire sur l'occupation des lieux, c'est au locataire d'apporter la preuve de l'existence d'un bail verbal.
  • En l'absence de bail écrit, l'état des lieux n'est pas effectué ce qui peut engendrer des litiges en fin de bail.

Bon à savoir : pour prouver l'existence d'un bail verbal et sa situation régulière dans les lieux, le locataire peut apporter la preuve par tout moyen : quittance de loyer, paiement du loyer, contrat d'électricité, etc.

Conséquences de la conclusion d'un bail verbal

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui régissent les baux d'habitation sont applicables au bail verbal.

Par conséquent, dans le cadre d'un bail verbal :

  • La durée minimale du bail est de 3 ans.
  • Le locataire peut résilier le bail à tout moment après avoir donné congé au bailleur et avoir respecté un préavis de 3 mois (préavis réduit à un mois dans certaines circonstances : perte d'emploi, embauche consécutive à une perte d'emploi, mutation, titulaire du RSA, attribution d'un logement social, raisons de santé sans conditions d'âge, titulaire de l'AAH, violences conjugales depuis ajout de la loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020 visant à protéger les victimes de violences conjugales, logement situé dans une « zone tendue », etc.).
  • Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'à l'issu des 3 ans du bail sauf s'il veut vendre le logement ou l'habiter ou pour des motifs légitimes et sérieux tout en respectant un préavis de 6 mois.
  • Le bailleur ne peut pas indexer le loyer puisque la révision du loyer doit être prévue par écrit.
  • Le bailleur ne peut pas demander la résolution du bail pour clauses résolutoires car les clauses doivent être prévues par écrit.

À noter : chaque partie, propriétaire et locataire, peut demander à tout moment la régularisation de la situation, à savoir la rédaction d'un bail écrit.

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