État des lieux

Vous mettez votre bien en location ou vous avez signé un bail pour louer un logement ? Que vous soyez bailleur ou locataire, il est essentiel de remplir ensemble un état des lieux à joindre au bail.

Si le bien est une location meublée, il faudra également dresser sur papier libre l'inventaire du mobilier et de l'équipement fournis dans le logement.

État des lieux : un document important

L'état des lieux est rempli et signé par le locataire et le bailleur sur un formulaire spécifique ou bien sur papier libre. Il peut également être établi sous forme électronique. Il est réalisé en autant d'exemplaires que de parties.

L'état des lieux se fait deux fois :

• avant la remise des clés au locataire, lorsque le logement est encore inoccupé ;
• lorsque le locataire rend les clés à la fin du bail.

Utilité de l'état des lieux

L'état des lieux permet de comparer les lieux à l'entrée et à la sortie du ou des locataire(s), en s'assurant :

• à l'entrée : que le propriétaire remplit son obligation de délivrance d'un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé (le logement doit notamment être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), et qui est doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
• à la sortie : que le locataire, qui est  responsable des éventuelles dégradations causées aux locaux, a bien rempli ses obligations en termes d'entretien et de réparation.

Contenu de l'état des lieux

L'état des lieux doit être rempli très consciencieusement, notamment par le locataire, pour éviter d'être tenu responsable, à son départ, de dégradations qu'il n'aurait pas commises.

Les dispositions de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixent les modalités d'établissement de l'état des lieux :

• il porte sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et qui sont mentionnés dans le contrat de location ;
• il doit comporter certaines informations obligatoires.

Informations obligatoires à l'entrée et à la sortie

• type d'état des lieux : entrée ou sortie ;
• date d'établissement ;
• localisation du logement ;
• nom ou dénomination des parties et domicile ou siège social du bailleur ;
• détail et destination des clés ou autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l'état des :
  • revêtements des sols ;
  • revêtements des murs et plafonds ;
  • équipements et éléments du logement ;
• le cas échéant :
  • nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
  • relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie.

Mentions complémentaires obligatoires à la sortie

• adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
• date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
• le cas échéant : les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

En principe, le locataire a l'interdiction de transformer les locaux loués sans l'accord du propriétaire (article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989). À défaut d'accord, le propriétaire peut exiger la remise en état des lieux en fin de bail. 

Toutefois la loi du 28 décembre 2015 pose une règle différente concernant les travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie : l'absence de réponse du propriétaire après 4 mois vaut décision d'acceptation. Au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise des lieux en l'état pour les travaux réalisés.

Modalités d'établissement de l'état des lieux

L'état des lieux doit être établi selon certaines modalités :

• il est rempli de façon contradictoire par le locataire et le bailleur/l'agent immobilier/l'huissier ou autre professionnel. Cela signifie que les parties sont présentes physiquement lors de sa réalisation ;
• il doit être établi de façon à faciliter la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie ;
• il peut être établi sur support papier ou sous forme électronique, et est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Le locataire peut tout à fait émettre des réserves sur l'état des lieux d'entrée.

Caractère contradictoire de l'état des lieux

L'état des lieux doit être établi de façon contradictoire entre le locataire et le bailleur.

Cependant, il arrive que l'état des lieux contradictoire ne puisse pas être réalisé à amiable :

• absence de l'une des parties : l'une des parties ne peut être présente, ou refuse de l'être ;
• refus de signature de l'état amiable : l'une des parties n'est pas d'accord avec le contenu de l'état des lieux et refuse de le signer.

Dans les deux cas, le caractère contradictoire n'est pas respecté. Le recours à un constat d'huissier de justice permet de pallier la carence de la partie manquante. Il convoque alors les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception 7 jours avant la date fixée par ses soins. L'état des lieux alors effectué par l'huissier est considéré comme contradictoire, et ce, même en l'absence d'une partie.

Coût de l'état des lieux

Le plus souvent, l'état des lieux se fait à l'amiable entre le bailleur et le locataire, ce qui n'entraîne aucun frais. Cependant, le fait de passer par un huissier (ou tout autre professionnel) entraîne des frais. Lorsque le passage par un huissier est :

• décidé d'un commun accord : les frais sont partagés par moitié ;
• réalisé à l'aide d'un huissier à l'initiative de la partie la plus diligente, faute d'accord amiable : les frais sont partagés de moitié ;
• exigé par l'une des parties alors que l'autre est prête à se contenter d'un constat amiable : c'est à la première que revient alors l'intégralité des frais de constat.

Depuis le 15 septembre 2014, en cas d'établissement de l'état des lieux d'entrée par une agence immobilière, les honoraires susceptibles d'être facturés au locataire ne peuvent pas dépasser 3 € par m²  et ne peuvent pas être supérieurs à ceux supportés par le bailleur. L'état des lieux de sortie ne peut pas, quant à lui, être facturé au locataire.

En cas d'oubli

Dans les premiers jours qui suivent son entrée dans le logement, si le locataire remarque un dysfonctionnement ou bien une dégradation qu'il n'avait pas remarqué à l'établissement de l'état des lieux, il peut le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire peut notamment demander à ce que l'état des lieux soit complété pendant le 1^er mois de chauffe pour tous les éléments de chauffage.

Plus généralement, le locataire peut demander à ce que l'état des lieux soit complété, pour tout élément du logement, dans les 10 jours qui suivent sa réalisation.

État des lieux et vétusté

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit les modalités de prise en compte de la vétusté afin de déterminer les obligations du locataire relatives à la remise en état du logement lors de son départ.

La vétusté est définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Bailleur et locataire peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail. Cette grille peut être choisie parmi :

• celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location dans le cadre de la Commission nationale de concertation ;
• celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local.

La grille doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements :

• une durée de vie théorique ;
• des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Pas d'état des lieux : les conséquences

L'absence d'état des lieux, que ce soit à l'entrée ou à la sortie du locataire, n'enlève rien à la validité du bail. En revanche, le locataire peut, dans certains cas, être tenu responsable de certaines dégradations des lieux occupés, quand bien même il ne les aurait pas commises.

Présomption défavorable au locataire

Légalement, le locataire est « présumé les avoir reçus [les lieux] en bon état de réparations locatives » (article 1731 du Code civil).

En conséquence, en l'absence d'état des lieux, le locataire étant présumé avoir reçu le logement en bon état, il est tenu de le rendre dans le même état, et est donc présumé responsable des dégradations qui y sont constatées.

Exceptions

Cependant, cette présomption peut être écartée dans 2 cas :

• le locataire peut apporter la preuve du mauvais état initial des lieux (au moyen de photographies, par exemple). La meilleure solution reste en ce cas de faire établir un constat par huissier lors de l'entrée dans les lieux ;
• si c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (par exemple, en ne donnant pas suite à une mise en demeure envoyée par le locataire), l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« à défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ».
  En conséquence :
  • le bailleur ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil ;
  • ce sera donc à lui d'apporter la preuve que les dégradations qu'il invoque sont la faute du locataire (par exemple, en prenant des photos et en les comparant à celles faites lors de l'état des lieux d'entrée), sans quoi celui-ci ne pourra être tenu pour responsable des dégradations.

Il convient donc, tant pour le bailleur que pour le locataire, de se prémunir de tout contentieux et de faire réaliser un état des lieux lors de l'entrée dans le logement ou, à défaut, de se ménager des preuves établissant la réalité des aménagements de celui-ci avant son occupation. 

État des lieux de sortie : restitution du dépôt de garantie

Après comparaison par le propriétaire des deux états des lieux, le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite des sommes éventuelles restant dues :

• si le locataire a entretenu correctement le logement pendant la durée du bail, le bailleur lui restitue l'intégralité du dépôt de garantie ;
• dans le cas contraire, il peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie s'il estime qu'il y a des réparations à effectuer. Le bailleur a donc le droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes, hors loyer, qui lui sont encore dues par le locataire, à condition qu'elles soient justifiées : sommes dues au titre des charges non provisionnées ou des réparations locatives dont le locataire est responsable ;
• le locataire n'est pas tenu de payer les travaux de remise en état qui résultent d'une usure normale du logement : sols, peintures, équipements, etc.

La restitution du dépôt de garantie doit intervenir sous un certain délai.

Le locataire doit être remboursé sous délai d'un mois (à compter de la réalisation de l'état des lieux et de la sortie) en cas d'absence de dégradations. Pour cela, il ne doit pas y avoir de divergences (ou très minimes, constatant une usure normale des lieux) entre l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Si au contraire, des dégradations sont relevées, le bailleur est bien fondé à en demander réparation. Il dispose alors d'un délai de deux mois pour établir les comptes et restituer le reliquat éventuel au locataire.