À quoi sert ce modèle de contrat ?
Les dispositions relatives à l'établissement d'un état des lieux dans le cadre d'un bail d'habitation figurent à l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. C'est un document établi contradictoirement par les parties à l'occasion de la remise des clés (état des lieux d'entrée) et lors de la restitution des clés (état des lieux de sortie) qui décrit le logement pièce par pièce ainsi que les équipements qu'il comporte.
L'étape de l'état des lieux n'est pas à négliger car la comparaison de l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie permet de déterminer si des travaux sont à la charge du locataire ou du propriétaire ou si des dégradations seront imputables au locataire et pourront faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie.
Concernant les frais relatifs à l'état des lieux, l'article 4k de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause « qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ».
Il faut donc distinguer deux cas :
- L'établissement d'un état des lieux amiable (entre le locataire et le bailleur ou entre le locataire et l'agence pour le compte du propriétaire) ne peut pas engendrer de frais à la charge du locataire. Ainsi, les frais d'établissement de l'état des lieux par l'agence sont en totalité à la charge du propriétaire.
- Si l'état des lieux est établi par un huissier de justice : le bailleur fait appel à un huissier en l'absence de tout désaccord, en principe les frais ne sont pas à la charge du locataire. Mais en cas de désaccord, si la seule solution est de passer par un huissier de justice, alors la loi prévoit le partage des frais par moitié (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).
Bon à savoir : à compter du 15 septembre 2014, les frais d'établissement d'un état des lieux facturés par une agence immobilière au propriétaire sont plafonnés à 3 € par m2.