Intervention d’un huissier dans un état des lieux

Sommaire

L'état des lieux d'un appartement consiste à inventorier par écrit l'état du logement : usure des parquets, des murs, détériorations éventuelles etc. L'état des lieux est encadré par la loi.

Il est possible de le faire établir par un huissier ou commissaire de justice, soit d'un commun accord, soit à l'initiative d'une seule partie quand on ne peut pas s'arranger à l'amiable. Explications.

Bon à savoir : depuis le 1er juillet 2022, les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire sont regroupées au sein de la profession de commissaire de justice. Le décret n° 2018-129 du 23 février 2018 prévoit les conditions de la formation spécifique permettant aux commissaires-priseurs judiciaires et aux huissiers de justice en exercice de devenir commissaires de justice et d'être nommés dans un office de commissaire de justice. À compter du 1er juillet 2026, les anciens huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires ne pourront plus exercer s’ils n’ont pas suivi la formation de commissaire de justice.

État des lieux : faire appel à l'huissier à l'amiable

Le locataire et le propriétaire peuvent décider, d'un commun accord, en dehors de tout conflit, de faire établir l'état des lieux par huissier :

  • Dans ce cas, la loi ne fixe pas le tarif de l'huissier. Ce dernier peut tarifer ses services librement.
  • La loi protège le locataire, pour les états des lieux d'entrée effectués depuis le 15/09/2014. Si un professionnel intervient pour l'état des lieux d'entrée (par exemple un agent immobilier), le locataire ne doit pas payer plus de 3 € toutes taxes comprises (TTC) par m2 de surface habitable.
  • De plus, en aucun cas, le locataire ne doit payer pour cet état des lieux d'entrée plus que ce que paie le propriétaire.

Par exemple, le professionnel facture 200 € pour 20 m2. Le locataire ne doit pas payer plus de 60 € TTC (3 € par m2 multipliés par 20 m2). Le propriétaire devra payer les 140 € restants.

État des lieux par huissier imposé par l'une des parties

Le plus souvent, l'état des lieux est établi contradictoirement, mais à l'amiable, par le locataire et le propriétaire.

Cependant, si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, le locataire ou le propriétaire peut faire appel à un huissier pour l'effectuer (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989) :

  • L'accord de l'autre partie n'est pas nécessaire.
  • Si l'une des parties (locataire ou propriétaire) décide de faire appel à un huissier, l'autre partie ne peut donc pas s'y opposer légalement.
  • Mais, l'huissier doit avertir chaque partie de la date de l'état des lieux. Il doit le faire par lettre en recommandé avec accusé de réception (AR), au moins sept jours à l'avance.

Si le locataire, dûment averti par lettre recommandée avec AR, ne vient pas le jour de l'état des lieux, il faut quand même lui communiquer un exemplaire :

  • Il faut le lui adresser en recommandé avec AR.
  • Si le propriétaire fait obstacle à ce que l'état des lieux soit adressé au locataire, ledit propriétaire ne peut plus invoquer la présomption prévue par l'article 1731 du Code civil : le propriétaire n'a donc alors pas le droit de prétendre que le logement est présumé avoir été remis au locataire en bon état.

Partage des frais de l'état des lieux par huissier

Le paiement de l'état des lieux par huissier dans le cadre de l'article 3-2 de la loi de 1989, doit être partagé par moitié :

  • le locataire et le propriétaire paient chacun la moitié des frais d'huissier, même si c'est l'autre partie qui a fait appel audit huissier.
  • Autrement dit, même si l'appel à l'huissier n'a pas été décidé en commun, chaque partie doit payer la moitié des frais d'huissier.

Bon à savoir : quand l'état des lieux de sortie n'est pas établi par un huissier, le propriétaire n'a pas le droit de le facturer au locataire. Si une clause du contrat de location prévoit le contraire, elle est inopposable au locataire (article 4 de la loi de 1989).

Huissier : des tarifs réglementés

L'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, pris en application de l'article 50 de la loi Macron du 6 août 2015, détermine le coût du constat d'état des lieux (auquel il faut ajouter le coût de la convocation). Ce nouveau tarif, initialement prévu jusqu'au 28 février 2018, est actualisé tous les 2 ans, et dernièrement par l'arrêté du 23 février 2022 (applicable au 1er mars 2022).

  • appartement de moins de 50 m2 : 110,47 € HT ;
  • appartement de 50 m2 à 150 m2 : 128,70 € HT ;
  • appartement de plus de 150 m2 : 193,05 € HT.

La TVA s'élève à 20 %. Ces tarifs sont valables 2 ans à compter du 1er mars 2016.

Pour aller plus loin :

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