Modèle de contrat :Modèle de bail rural (à ferme)

Bail à ferme

Entre les soussignés :

Si le bailleur est un particulier (ou personne physique) :

[Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] né(e) le [date ]à [lieu]

Si le bailleur est marié :

époux(se) de [Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] sous le régime matrimonial [de la communauté légale/ de la séparation de biens]

Si le bailleur est une société (ou d'une personne morale) :

[Dénomination sociale, forme juridique, adresse du siège social, n° SIRET], représentée par [Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] [fonction]

ci -après désigné(e) « le bailleur »,

Et

Si le preneur est un particulier (ou personne physique) :

[Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] né(e) le [date ]à [lieu]

Si le preneur est marié :

époux(se) de [Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] sous le régime matrimonial [de la communauté légale/ de la séparation de biens]

Si le preneur est une société (ou d'une personne morale) :

[dénomination sociale, forme juridique, adresse du siège social, n° SIRET], représentée par [Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] [fonction]

ci-après désigné(e) « le preneur »,

Il a été arrêté et convenu ce qui suit :

Article 1 – Objet

Le bailleur consent au preneur, qui accepte, un bail soumis aux dispositions du statut du fermage (articles L 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime), sur les biens ci-après désignés.

Article 2 – Désignation du bien loué

Le bailleur remet un bail à ferme au preneur qui accepte, en la commune de [lieu], diverses parcelles de terre :

Soit une contenance totale de [x] [ha/ a/ ca], avec toutes leurs dépendances.

Le preneur déclare connaître ces limites et l'étendue des biens loués, mais sans garantie de contenance indiquée ci-dessus.

Article 3 – État des lieux

Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois précédant l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.

Il constatera avec précision l'état des terres ainsi que le degré d'entretien de ces dernières, et signalera les défauts de culture qui pourraient exister et tout autre élément que les parties jugeront utile de signaler.

Passé le délai fixé ci-dessus, l'une des parties pourra établir unilatéralement un état des lieux qu'elle notifiera à l'autre par lettre recommandée avec avis de réception. Cette dernière disposera, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur le projet ou pour l'accepter. À l'expiration de ce délai de deux mois, son silence vaudra accord. L'état des lieux sera alors définitif et réputé établi contradictoirement.

Si un état des lieux a été établi contradictoirement :

Les parties déclarent qu'un état des lieux a été établi contradictoirement le [date], ci-annexé aux présentes.

Si aucun état des lieux n'a été établi :

Les parties déclarent qu'aucun état des lieux n'a été établi à ce jour.

Article 4 – Durée

Le bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir le [date de début] jusqu'au [date de fin].

Article 5 – Prix du fermage

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage arrêté à la somme de [x] euros.

Le montant du fermage sera déterminé chaque année compte tenu de la variation de l'indice national des fermages. L'indice de référence est de [x].

Le preneur devra payer le fermage à terme échu, chaque année à la date du [jour et mois].

Article 6 – Renouvellement du bail

À défaut de congé, le bail se renouvellera, conformément aux articles L411-46 et L411-50 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM), par tacite reconduction pour une durée de neuf années aux clauses et conditions du bail précédent, sauf conventions contraires qui devront faire l'objet d'un avenant.

Le bailleur qui désire s'opposer au renouvellement du bail doit notifier au preneur un congé motivé, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par exploit d'huissier. À peine de nullité, ce congé doit être fondé sur l'un des motifs prévus par le CRPM (articles L411-53 et L411-31). Si le preneur entend contester le congé, il doit saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois du congé, par lettre recommandée.

Le preneur qui entend ne pas renouveler le bail doit notifier sa décision au bailleur dix-huit mois avant l'expiration du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Article 7 – Résiliation du bail

La résiliation du bail peut résulter de l'accord des parties ou de la destruction totale du bien loué.

Le bailleur peut exiger le départ anticipé du preneur, selon les motifs énoncés dans le CRPM et, notamment, en cas de changement de destination agricole, de faute du preneur, de changement de destination du bien loué, de défaut de paiement du fermage, d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, de non-respect des clauses relatives aux pratiques culturales prévues à l'article L 411-27 du CRPM.

De son côté, le preneur peut demander la résiliation du bail selon les motifs énoncés à l'article L411-33 du CRPM, notamment lorsqu'il envisage de faire valoir ses droits à la retraite, en cas d'incapacité au travail, en cas de décès d'un ou plusieurs membres de la famille du preneur indispensable au travail de la ferme.

Article 8 – Droit de reprise

À l'expiration du contrat, le bailleur peut reprendre le bien loué en vue de le mettre en valeur personnellement ou de le faire exploiter par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou encore l'un de ses descendants. Le bénéficiaire de la reprise doit satisfaire aux conditions énoncées aux articles L411-58 à L411-63 du CRPM. Un congé doit être adressé au preneur dans les forme et délai mentionnés à l'article L411-47 du CRPM.

Article 9 – Transmission du bail

Cession et sous-location

Toute cession ou sous-location est interdite sauf pour les motifs et dans les conditions prévues à l'article L411-35 du CRPM.

Apport du droit au bail

Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail au profit d'une personne morale qu'avec l'agrément personnel du bailleur (article L411-38 du CRPM).

Mise à disposition

Si le preneur est ou devient membre d'une société, il peut mettre à sa disposition, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens loués, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois de la mise à disposition, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'avis comportera, à peine de nullité, les mentions prévues à l'article L 411-37 du CRPM.

Le preneur qui adhère à un GAEC peut faire exploiter par ce dernier tout ou partie des biens dont il est locataire. Il en avise alors le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (article L323-14 du CRPM).

Le preneur reste seul titulaire du bail et doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer personnellement à l'exploitation du bien loué. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés.

Article 10 – Conditions générales

Jouissance et exploitation

Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du preneur les biens loués pendant toute la durée du bail et de lui en assurer la libre jouissance.

Le preneur s'engage à jouir des bien loués, suivant leur destination, de bonne foi, conformément à l'usage des lieux. Il avertira le propriétaire de toute usurpation et empiétement qui peuvent être commis sur le fonds loué.

Droit de préemption du preneur

En cas de vente du bien objet du présent bail, le preneur dispose d'un droit de préemption qu'il peut exercer dans les conditions des articles L412-1 à L412-13 du CRPM.

Réparations

Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction, ni par force majeure, sont à la charge du preneur.

Les grosses réparations sont à la charge exclusive du bailleur. Le preneur s'engage à informer le bailleur dès que des grosses réparations s'avéreront nécessaires.

Améliorations – Autorisations

Le preneur pourra, dans les conditions prévues par les articles L411-28 et L411-73 du CRPM, effectuer des travaux d'améliorations sur le fonds loué avec ou sans l'accord du bailleur selon le type de travaux.

Fin du bail – Restitution des lieux – Indemnité de sortie

Lors de la fin du bail, le bien loué doit être restitué en bon état d'entretien.

Le preneur devra à sa sortie restituer les lieux loués conformément à l'état des lieux d'entrée qui a été dressé.

Le preneur qui, par son travail, ou ses investissements a apporté des améliorations constatées par état des lieux, au fonds loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail (article L411-69 du CRPM). L'indemnité est calculée selon l'article L411-71 du CRPM.

S'il apparait une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi (article L411-72 du CRPM).

Article 11 – Assurances

Les primes d'assurance contre l'incendie des bâtiments loués seront supportées par le bailleur. Le preneur doit s'assurer contre le recours éventuel du bailleur en cas d'incendie dû à sa faute exclusive. Il devra également s'assurer pour son matériel, sa responsabilité civile, son cheptel et le cas échéant pour ses récoltes.

Article 12 – Impôts

Sauf si les parties ont envisagé une autre proportion, le preneur remboursera au bailleur les impôts et taxes afférents aux biens loués dans les proportions définies par les articles L 415-3 alinéa 3 et L514-1 alinéa 5 du CRPM, soit 20 % des taxes foncières et 50 % de la taxe pour frais de la Chambre d'Agriculture.

Article 13 – Contrôle des structures

Le preneur déclare être en règle avec les dispositions des articles L331-1 et suivants du CRPM relatifs au contrôle des structures des exploitations agricoles. Il doit notamment, conformément à l'article L331-6 du CRPM, faire connaitre au bailleur la superficie et la nature des biens qu'il exploite.

Clause à insérer lorsque le bien est situé dans une commune figurant sur la liste établie par le préfet en application de l'article L125-5 du Code de l'environnement :

Article 14 – État des risques

Si les biens sont situés en zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou de prévention des risques naturels prévisibles, dans une zone de sismicité ou dans une zone à risque de pollution des sols, le bailleur déclare en avoir informé le preneur, conformément aux articles L125-5 et L125-6 du Code de l'environnement.

Un état des risques, conforme au modèle défini par l'administration, est ci-annexé aux présentes.

Article 15 – Déclaration

Pour tout ce qui n'est pas prévu dans ce contrat, les parties s'en réfèrent au contrat type de bail à ferme du département, aux usages locaux et à la législation en vigueur.

Article 16 – Enregistrement et frais

[Les parties requièrent l'enregistrement /Les parties ne requièrent pas l'enregistrement].

Le montant des droits d'enregistrement et autres frais de ce bail sont à la charge du preneur.

Fait en [x] exemplaires [dont un pour l'enregistrement], à [lieu] le [date].