Le droit de repentir du bailleur en matière de bail commercial

En bref

• Le bailleur peut revenir sur son refus de renouvellement en exerçant un droit de repentir prévu par le Code de commerce.
• Ce droit doit être exercé dans un délai strict de 15 jours après la décision judiciaire définitive fixant le montant de l’indemnité.
• Le renouvellement intervient automatiquement aux mêmes conditions que le bail expiré, sans possibilité de modification des clauses.
• Le locataire doit encore occuper les lieux et ne pas avoir engagé un processus irréversible de départ.

Qu’est-ce que le droit de repentir du bailleur ?

Le droit de repentir constitue un mécanisme juridique encadré par l’article L.145-58 du Code de commerce. Il permet au propriétaire d’un local commercial de revenir sur un congé avec refus de renouvellement qu’il a notifié au preneur. L’objectif principal consiste à éviter le paiement de l’indemnité d’éviction en consentant finalement au renouvellement du bail commercial.

Ce dispositif s’applique exclusivement dans le cadre des baux commerciaux. Le bailleur qui notifie un congé avec refus de renouvellement s’expose au versement d’une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le locataire contraint de quitter les lieux. Cette indemnité peut représenter un montant considérable, incluant notamment la valeur du fonds de commerce et les frais de réinstallation.

L’exercice du droit de repentir entraîne de plein droit le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré. Le propriétaire ne peut pas profiter de ce mécanisme pour renégocier les termes contractuels ou proposer de nouvelles modalités de fixation du loyer. La jurisprudence a clairement établi ce principe dans plusieurs décisions de la Cour de cassation.

Dans quelles conditions le bailleur peut-il exercer son droit de repentir ?

Le propriétaire dispose d’un délai précis de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision judiciaire fixant définitivement le montant de l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée. Ce délai strict ne souffre aucune exception et doit être scrupuleusement respecté pour que l’exercice du droit soit valable.

Le locataire doit impérativement se trouver encore dans les lieux loués au moment où le bailleur exerce son droit de repentir. La jurisprudence a introduit la notion de processus irréversible de départ des lieux pour apprécier cette condition. Le preneur ne doit pas avoir engagé des démarches irréversibles comme la location ou l’achat d’un autre immeuble destiné à la réinstallation de son activité.

La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 31 mai 2018 que le simple fait que le locataire n’ait pas libéré les locaux ni restitué les clés constitue une absence de processus irréversible. Le départ irréversible des lieux doit être caractérisé par des éléments concrets et objectifs démontrant que le preneur a définitivement quitté les lieux.

Un bailleur peut exercer son droit de repentir plusieurs années après le refus initial de renouvellement, tant que les conditions légales sont remplies. La Cour de cassation a confirmé dans une décision du 15 février 2023 qu’aucune sanction ne peut être prononcée contre le propriétaire qui exerce tardivement ce droit dans le respect du délai légal.

Quelles sont les conséquences de l’exercice du droit de repentir ?

Le renouvellement automatique du bail commercial

L’exercice du droit de repentir n’est pas une simple offre de renouvellement nécessitant l’acceptation du locataire. La notification par le bailleur de son intention de renouveler le bail entraîne automatiquement le renouvellement, sans formalité complémentaire. Le preneur se trouve ainsi lié par un nouveau bail aux mêmes conditions que le bail expiré.

Le propriétaire ne peut pas modifier substantiellement les clauses du bail commercial lors de l’exercice du droit de repentir. Une décision de la Cour de cassation du 12 septembre 2019 a cassé un arrêt qui validait le remplacement d’une clause-recette par une clause de loyer fixe. Cette jurisprudence établit clairement que le renouvellement intervient sans modification des conditions contractuelles, notamment du montant du loyer.

Il est fortement déconseillé au bailleur de délivrer un congé avec refus de renouvellement dans le but de faire pression sur le locataire pour renégocier le bail. Cette stratégie se révèle inefficace puisque le droit de repentir ne peut être exercé qu’aux mêmes clauses et conditions du bail expiré, sans possibilité de renégociation.

Le paiement d’une indemnité d’occupation

Le nouveau bail prend effet à compter de la notification du repentir par le bailleur au preneur. Une période s’écoule entre l’expiration du bail initial et la prise d’effet du bail renouvelé. Durant cette période, le locataire doit verser une indemnité d’occupation au propriétaire pour compenser son maintien dans les lieux.

Le montant de l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative du local, souvent minorée d’un abattement pour précarité de 20 pour cent. Cette indemnité peut être supérieure ou inférieure au dernier loyer payé dans le cadre du bail expiré. Le tribunal de grande instance est compétent pour fixer le montant de cette indemnité, et non le président du tribunal de commerce.

La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation présente une particularité. Elle ne commence à courir qu’à partir du moment où le droit du preneur à une indemnité d’éviction est définitivement consacré par une décision judiciaire. Un arrêt de la Cour de cassation du 18 janvier 2018 a confirmé ce principe, permettant au bailleur de réclamer le paiement plusieurs années après l’expiration du bail initial.

La prise en charge des frais de procédure

Le bailleur qui exerce son droit de repentir durant la procédure sur l’indemnité d’éviction doit rembourser au locataire tous les frais exposés. Cette obligation inclut les frais taxables comme les dépens et les frais de justice, mais également les frais non taxables appelés frais irrépétibles, notamment les honoraires d’avocat.

Le propriétaire supporte ainsi l’intégralité des coûts liés à la procédure initiée par le preneur pour obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction. Cette conséquence financière peut représenter un montant substantiel, particulièrement si la procédure a nécessité une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité.

Quels sont les droits du locataire face au repentir du bailleur ?

Le preneur dispose d’un droit d’option lui permettant de refuser le renouvellement proposé par le bailleur dans le cadre de l’exercice du droit de repentir. Cette faculté offre au locataire la possibilité de maintenir sa demande d’indemnité d’éviction s’il a déjà entrepris des démarches pour se réinstaller ailleurs.

Le locataire qui a engagé un processus irréversible de départ des lieux peut faire obstacle à l’exercice du droit de repentir. La notion de processus irréversible s’apprécie au cas par cas en fonction des circonstances concrètes. La signature d’un bail pour un autre local ou l’acquisition d’un immeuble destiné à la réinstallation constituent des éléments caractérisant ce processus.

Un départ hâtif du preneur destiné uniquement à empêcher le repentir du bailleur ne fait pas obstacle à l’exercice du droit. La jurisprudence considère qu’un tel comportement constitue un abus de droit de la part du locataire. Les juges apprécient la réalité et la sincérité des démarches entreprises par le preneur pour quitter définitivement les lieux.

Le locataire qui accepte le renouvellement du bail commercial consécutif au repentir du bailleur conserve tous ses droits dans le cadre du nouveau bail. Il peut notamment demander la révision du loyer si les conditions légales sont réunies, ou solliciter ultérieurement un nouveau renouvellement selon les modalités prévues par le Code de commerce.

Quelles précautions le bailleur doit-il prendre ?

Le propriétaire doit respecter scrupuleusement le délai de 15 jours suivant la décision judiciaire définitive pour exercer son droit de repentir. Ce délai court à compter de la date à laquelle la décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée. Une erreur sur le point de départ du délai peut rendre l’exercice du droit inopérant.

Il convient de vérifier que le locataire n’a pas engagé un processus irréversible de départ des lieux avant de notifier le repentir. Cette vérification peut nécessiter des investigations pour s’assurer que le preneur n’a pas loué ou acheté un autre local pour poursuivre son activité commerciale. Le bailleur doit conserver des preuves de cette vérification pour se prémunir contre une contestation ultérieure.

La notification du repentir doit être claire et sans ambiguïté sur la volonté du bailleur de renouveler le bail aux mêmes conditions. Toute tentative de modifier les clauses contractuelles dans la notification risque de rendre l’exercice du droit inopérant. Le propriétaire doit s’abstenir de proposer de nouvelles conditions ou un nouveau montant de loyer dans sa notification.

Le bailleur doit anticiper les conséquences financières de l’exercice du droit de repentir. Le remboursement des frais de procédure exposés par le locataire peut représenter un montant conséquent, particulièrement si une expertise a été ordonnée. Il faut savoir que ces frais s’ajoutent à l’indemnité d’occupation due pour la période entre l’expiration du bail et le renouvellement.

Comment s’articule le droit de repentir avec les autres mécanismes du bail commercial ?

Le refus de renouvellement d’un bail commercial peut intervenir dans différentes situations prévues par le Code de commerce. Le bailleur peut refuser le renouvellement pour des motifs légitimes et sérieux, comme la démolition de l’immeuble ou la réalisation de travaux importants. Dans ces hypothèses, le propriétaire doit verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf exceptions limitativement énumérées par la loi.

Le droit de repentir constitue un mécanisme correctif permettant au bailleur de revenir sur sa décision initiale lorsqu’il constate que le montant de l’indemnité d’éviction fixé par le juge dépasse ses prévisions. Cette faculté offre une soupape de sécurité au propriétaire qui a sous-estimé les conséquences financières de son refus de renouvellement.

L’exercice du droit de repentir est irrévocable. Une fois que le bailleur a notifié son intention de renouveler le bail, il ne peut plus revenir sur cette décision. Le renouvellement du bail commercial devient définitif et produit tous ses effets juridiques, y compris pour les obligations respectives des parties.

La procédure de fixation de l’indemnité d’éviction se déroule devant le tribunal de grande instance. Le juge peut ordonner une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité en fonction de différents critères comme la valeur du fonds de commerce et les frais de réinstallation. Le bailleur peut exercer son droit de repentir à tout moment de la procédure, jusqu’à 15 jours après la décision définitive.