Droit de repentir

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Vous êtes titulaire d'un bail commercial. Votre bailleur, propriétaire des murs, a refusé de vous le renouveler.

Il peut toutefois exercer un  « droit de repentir ». De quoi s'agit-il ? Le point sur la question.

Droit de repentir : définition

Le régime du bail commercial protège beaucoup la propriété commerciale.

Un bail commercial est habituellement conclu pour 9 années. À l'expiration, plusieurs solutions sont possibles :

  • Le bail peut se poursuivre par tacite reconduction.
  • Le locataire peut aussi demander le renouvellement du bail (ou sa résiliation).
  • Le bailleur a enfin la possibilité de donner congé au locataire, avec ou sans offre de renouvellement.

L'article L. 145-14 du Code de commerce prévoit à cet égard que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Pour autant, le bailleur peut se rétracter et proposer le renouvellement du bail. On appelle cela le droit de repentir.

Selon l'article L. 145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il :

  • justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (en ce cas, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure par acte d'huissier d'avoir à la faire cesser) ;
  • prouve que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli du fait d'un état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative (ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état).

Conditions de mise en œuvre du droit de repentir

Le régime du droit de repentir est fixé par les termes de l'article L. 145-58 du Code de commerce, qui dispose :

« Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet.

Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ».

Fonctionnement du droit de repentir

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et le paiement de l'indemnité d'éviction. Mais il peut aussi changer d'avis. 

Il peut en effet, jusqu'à ce qu'une décision de justice le condamnant au paiement de l'indemnité d'éviction soit rendue et passée en force de chose jugée (après l'expiration des délais d'appel), rétracter son congé et renouveler le bail. 

Seule limite en dehors de ce délai, le locataire doit (article L. 145-28 du Code de commerce et Cass. 3e civ., 24 avril 1970, Bull. civ. 1970,  III, n° 278) être demeuré dans les lieux et ne pas avoir loué ou acheté de nouveau local.

Exercer le droit de repentir

Aucune forme précise n'est exigée par le texte. Une simple lettre recommandée avec accusé de réception, au contenu non équivoque, est suffisante.

Sous une forme différente, les exercices du droit de repentir suivants ont été admis :

  • désistement d'instance et d'action (Cass. 3e civ., 25 octobre 1972, Bull. Civ. III, 1972, n° 550) ;
  • demande de fixation du loyer du bail renouvelé formée par le successeur du bailleur (Cass. 3e civ., 23 février 1982,  Bull. civ. III, 1982, n° 52).

Le repentir ne doit être assorti d'aucune condition, ni réserve. 

À noter : le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du Code de commerce se situe au jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction, et ce même si, ultérieurement, le bailleur a exercé son droit de repentir (Cass., 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-27.678).

Conséquences du droit de repentir

Selon l'article L. 145-59 du Code de commerce :

« La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable ».

Le bailleur ne peut donc plus revenir sur son repentir. Le bail commercial est alors renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans.

Si une procédure judiciaire a été engagée en fixation de l'indemnité d'éviction, le repentir du bailleur y met fin :

  • Le tribunal n'a plus à statuer sur l'indemnité d'éviction et doit seulement se prononcer sur les dépens (frais de l'instance).
  • Selon l'article L. 145-58 du Code de commerce, ils sont mis à la charge du bailleur.

Si la décision de justice est déjà intervenue mais non passée en force de chose jugée, le repentir réduit à néant le jugement rendu.

Toutefois, il y a lieu de saisir à nouveau le tribunal en cas de désaccord quant à la prise en charge des frais et dépens de la procédure. Idem en cas de litige quant à la fixation du loyer du bail renouvelé.

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