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Propriétaire ou futur locataire, vous êtes sur le point de conclure un bail. Votre interlocuteur vous parle de "renonciation à recours".
Qu'est ce que cela signifie ? Le point sur cette question.
Définition de la renonciation à recours
Dans le cadre d'un contrat de bail, le locataire ou le bailleur peuvent, par hypothèse, "renoncer" par avance à un ou plusieurs recours dont ils disposent légalement en cas de litige. Cela se formalise par une clause dite "de renonciation".
La clause peut être réciproque : en ce cas, tant le bailleur que le locataire renoncent à exercer leurs recours. La renonciation ne peut être valable que dans la mesure où :
- le renonçant est "capable" juridiquement ;
- la loi n'interdit pas la renonciation.
En effet, lorsque le droit en cause est régi par des dispositions d'ordre public, on ne peut pas y renoncer. La clause peut difficilement être générale : elle doit préciser la portée de la renonciation.
Une autre limite existe : celle du déséquilibre. Selon l'article L212-1 du Code de la consommation, "dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.".
Renonciation à recours : contrats et type d'action
On peut insérer une clause de renonciation dans les baux suivants.
Bail résidence secondaire, bail location saisonnière ou de courte durée (régis par les articles 1714 et suivants du Code civil). Une telle clause est fréquente dans ce type de contrat, eu égard à la récurrence de périodes d'occupation limitées du bien.
Exemple : l'article 1731 du Code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En insérant une clause de renonciation, le bailleur renonce à se retourner contre ses locataires en cas de dommages causés au logement pendant son occupation.
En cas de bail commercial : la renonciation d'une des parties est possible si la disposition visée n'est pas d'ordre public.
Les dispositions afférentes au statut, au renouvellement du bail, à la fixation du loyer, etc. prévues aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce sont d'ordre public.
Seuls les droits et matières non prévues par ces textes peuvent donc faire l'objet d'une renonciation.
Exemple : la charge de la taxe d'ordures ménagères peut être mise à la charge du preneur en cas de stipulation d'une clause du bail. À défaut, elle est laissée à la charge du bailleur. Cette disposition est laissée à la libre appréciation des contractants.
Pour un bail professionnel : étant régi par les dispositions du Code civil (articles 1714 et suivants), outre l'article 57 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, les clauses de renonciation sont soumises au même régime qu'évoqué dans le cadre du bail saisonnier.
Bail d'habitation classique, libre ou meublé résidence principale : les clauses de renonciation ne sont pas envisageables pour les baux d'habitation régis par la loi du 6 juillet 1989, l'ensemble de ses dispositions étant d'ordre public (on ne peut donc pas y déroger par des conventions particulières).
Impact de la renonciation à recours en droit des assurances
L'assureur de votre bien doit être prévenu de la stipulation d'une clause de renonciation à recours dans le bail.
Il est possible de prévoir une renonciation à recours totale, tant de la part de l'assuré (bailleur), que de son assureur, à la fois contre le locataire mais aussi contre son assurance.
La clause tend en ce cas à la réciprocité et le locataire peut également renoncer à ses recours contre le bailleur et son assureur. Ce type de clause intervient le plus souvent dans le cadre de baux professionnels.
Pour aller plus loin :
- Litige locataire-propriétaire : que faire ?
- Quels sont les droits du locataire ?
- Assurance copropriété : rôle et garanties.