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Conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans, le bail commercial ne se résilie pas automatiquement à l'issue de ce délai.
Il ne prend normalement fin qu'après la délivrance d'un congé, soit à la fin d'une des périodes triennales soit à l'échéance contractuelle. Le locataire bénéficie d'un droit à renouvellement au bout des 9 années de bail.
Bon à savoir : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a créé un nouveau motif de résiliation d'un bail commercial à l'expiration d'une période triennale : la résiliation du bail pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (article L. 145-4 du Code de commerce).
À noter : le locataire qui souhaite résilier son bail à l'expiration d'une période triennale n'est pas obligé de délivrer son congé par acte extrajudiciaire (établi par huissier). Il peut le faire par lettre recommandée avec accusé de réception (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077). La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a en effet prévu des formes spécifiques pour le congé triennal dans le cadre de l'article L. 145-4 du Code de commerce.
Le bail commercial peut toutefois prendre fin avant, dans les cas suivants :
- résiliation judiciaire ou application de la clause résolutoire, si le bailleur ou le preneur ont commis une faute ;
- résiliation amiable lorsque le bailleur et le preneur sont tous deux d'accord pour mettre fin au bail de manière anticipée.
Résiliation amiable du bail commercial : définition
Le bailleur et le preneur (locataire) peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au bail commercial de manière anticipée, sans attendre la fin d'une période triennale ou la date d'échéance des 9 ans.
La résiliation amiable du bail commercial est donc le fait de mettre fin au bail de manière conventionnelle, avant l'échéance normalement prévue par le statut des baux commerciaux.
Le bailleur et le preneur se mettent d'accord sur les conditions de résiliation amiable, laquelle échappe aux dispositions relatives au congé prévu par les articles L. 145-1 et suivant du Code de commerce.
Exemple : le preneur peut décider de quitter le local commercial pour s'installer dans un local plus grand et mieux situé. Le bailleur peut vouloir reprendre le local pour son usage personnel ou pour le vendre libre de toute occupation.
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Les caractéristiques de la résiliation amiable d'un bail commercial
Acte de résiliation amiable
Aucun formalisme particulier n'est exigé pour constater la résiliation amiable. Il est toutefois vivement conseillé de formaliser le consentement mutuel, certain et non équivoque, du bailleur et du preneur par un acte. Cet acte est alors la preuve du concours de la volonté du bailleur et de celle du locataire et permet d'éviter les contestations ultérieures.
Bon à savoir : ce peut être un avenant au bail, un acte notarié.
Il prévoit les conditions de la résiliation anticipée :
- solde du loyer et des charges ;
- sort du dépôt de garantie ;
- versement ou non d'une indemnité de résiliation ;
- etc.
La résiliation amiable tacite a été reconnue par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 24 février 2004). Dans le cas jugé, le bailleur avait accepté la remise des clés, un constat d'état des lieux de sortie avait été établi et le local avait été reloué. Ces trois éléments ayant été considérés comme incompatibles avec la poursuite du précédent bail, l'accord des parties sur la résiliation amiable a été jugé non équivoque.
Notification de la résiliation amiable aux créanciers inscrits
La notification de la résiliation amiable aux créanciers vaut lorsqu'un fonds de commerce est exploité dans le local. En effet, sont concernés par la notification les créanciers bénéficiant d'une inscription de privilège ou de nantissement sur le fonds de commerce.
Date de prise d'effet de la résiliation amiable du bail commercial
La notification aux créanciers inscrits est importante car elle permet de déterminer la date de prise d'effet de la résiliation amiable du bail.
La résiliation amiable du bail commercial ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai d'un mois courant à compter de sa notification aux créanciers inscrits (article L. 143-2 du Code de commerce).
Information des créanciers
La notification consiste à transmettre aux créanciers inscrits l'acte de résiliation ou un extrait pour qu'ils puissent en prendre connaissance. Il est indispensable que le créancier est une information claire, complète et précise des conditions de la résiliation.
Elle va leur permettre notamment de savoir si le bailleur et le preneur ont convenu du versement d'une indemnité, sur laquelle ils pourront faire valoir leur droit.
Forme de la notification
La notification doit être faite par le propriétaire (article L. 143-2 alinéa 2 du Code de commerce). Aucune forme n'est imposée pour cette notification. Elle peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre aux créanciers contre récépissé ou exploit d'huissier.
Bon à savoir : il est important de pouvoir apporter la preuve de celle-ci et que la date de notification aux créanciers puisse être certaine. En effet, la résiliation amiable du bail commercial prend effet un mois après cette date.
La résiliation amiable du bail commercial et ses effets
Fin du bail et reprise des lieux par le bailleur
La résiliation amiable du bail commercial implique la fin du bail à la date de prise d'effet de la résiliation. Elle implique la restitution des locaux par le preneur et la reprise des lieux par le bailleur.
Important : il est conseillé de procéder à un état des lieux de sortie pour constater l'état du local, les améliorations et travaux éventuels réalisés par le locataire.
Fin des obligations locatives
La résiliation amiable met fin au bail commercial. Dès cette date, il est mis fin aux obligations du locataire : loyer et des charges ne sont plus dus à compter de la prise d'effet de la résiliation.
Le bailleur restitue au preneur le dépôt de garantie, duquel il déduit éventuellement les sommes correspondant aux dégradations causées par le locataire, aux loyers et charges impayés.
Bon à savoir : l'acte de résiliation amiable peut prévoir la conservation du dépôt de garantie par le bailleur.
Possibilité de versement d'une indemnité de résiliation
L'acte de résiliation peut prévoir le versement d'une indemnité de résiliation, par l'une ou l'autre des parties. L'indemnité peut être prévue pour réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la résiliation ou pour compenser la valeur de son droit au bail, par exemple.
Cette indemnité n'est pas automatique et obligatoire. Elle est différente de l'indemnité d'éviction et n'est donc pas soumise aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux.