Refus de renouvellement du bail commercial

Sommaire

Le bailleur d'un local commercial qui ne souhaite pas renouveler le bail doit manifester clairement sa volonté.

Refus de renouvellement du bail commercial : le principe du bail commercial

Le principe est le suivant : le bail commercial de neuf ans doit être renouvelé à la fin de cette période.

Le renouvellement peut résulter de trois situations :

  • le congé donné par le bailleur ;
  • la demande de renouvellement exprimée par le preneur et acceptée par le bailleur ; ou enfin
  • le silence des parties au terme du bail (tacite reconduction).

Le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement à condition d'offrir au preneur une indemnité compensatrice appelée « indemnité d'éviction ».

L'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial

Le bailleur doit payer au preneur une indemnité d'éviction en compensation de son droit au renouvellement refusé.

Cette indemnité représente :

  • soit la valeur totale du fonds de commerce si celui-ci est perdu en raison du non-renouvellement du bail ;
  • soit les frais de déménagement et autres frais que le preneur devra débourser pour trouver un autre local, si le défaut de renouvellement n'entraîne pas la disparition du fonds.

À noter : lorsque la propriété du bien donné en location est démembrée, l’usufruitier peut mettre fin au bail et notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement. L’usufruitier a donc seul la qualité de bailleur et doit assumer le versement ou non de l’indemnité d’éviction qui est à sa seule charge (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-26.162).

À défaut d'accord entre les parties, cette indemnité est fixée par le juge.

Bon à savoir : une fois l'indemnité fixée, le bailleur dispose de 15 jours pour changer d'avis et finalement décider de renouveler le bail.

Le bailleur n'est pas tenu de verser cette indemnité dans deux hypothèses bien précises :

Bon à savoir : c'est au juge, en vertu de son pouvoir souverain d'appréciation, qu'il revient de déterminer l'existence et la nature du motif grave et légitime.

  • lorsque le bailleur invoque le fait que l'immeuble abritant les locaux ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ou qu'il est dans un tel état d'insalubrité qu'il doit être détruit.

Le preneur doit libérer les locaux dans un délai de trois mois à compter du versement de l'indemnité d'éviction.

À noter : tant que l'indemnité n'est pas versée, le preneur ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

Bon à savoir : même en présence d'une clause d'accession sans indemnité (le bailleur devient propriétaire des aménagements réalisés par le locataire, sans indemnité pour ce dernier), le locataire est en droit de demander une indemnité au titre des frais engendrés par l'installation dans un nouveau local comportant des aménagements et équipements similaires à ceux qu'il avait réalisés dans l'ancien local qu'il a été contraint de quitter (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049).

Refus de renouvellement du bail commercial et caractéristiques du congé

Depuis la loi Pinel (n° 2014-626) du 18 juin 2014, le congé avec refus de renouvellement ne doit plus être obligatoirement délivré par acte d'huissier au preneur. Désormais, le bailleur a le choix entre l'acte d'huissier et la lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'expiration du bail en cours.

Attention : une clause du bail peut prévoir un délai plus long mais jamais plus court.

Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lequel il est donné (article L. 145-9 du Code de commerce). Il doit également indiquer que le locataire, qui entend soit contester le congé soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

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