Le bailleur d’un local commercial qui ne souhaite pas renouveler le bail doit manifester clairement sa volonté.
Refus de renouvellement du bail commercial : le principe du bail commercial
Le principe est le suivant : le bail commercial de neuf ans doit être renouvelé à la fin de cette période.
Le renouvellement peut résulter de trois situations :
- le congé donné par le bailleur ;
- la demande de renouvellement exprimée par le preneur et acceptée par le bailleur ; ou enfin
- le silence des parties au terme du bail (tacite reconduction).
Le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement à condition d’offrir au preneur une indemnité compensatrice appelée « indemnité d’éviction ».
L’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial
Le bailleur doit payer au preneur une indemnité d’éviction en compensation de son droit au renouvellement refusé.
Cette indemnité représente :
- soit la valeur totale du fonds de commerce si celui-ci est perdu en raison du non-renouvellement du bail ;
- soit les frais de déménagement et autres frais que le preneur devra débourser pour trouver un autre local, si le défaut de renouvellement n’entraîne pas la disparition du fonds.
À défaut d’accord entre les parties, cette indemnité est fixée par le juge.
Le bailleur n’est pas tenu de verser cette indemnité dans deux hypothèses bien précises :
- en cas de faute du locataire, en justifiant d’un motif grave et légitime (article L. 145-17 du Code de commerce) ;
- lorsque le bailleur invoque le fait que l’immeuble abritant les locaux ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ou qu’il est dans un tel état d’insalubrité qu’il doit être détruit.
Le preneur doit libérer les locaux dans un délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction.
Refus de renouvellement du bail commercial et caractéristiques du congé
Depuis la loi Pinel (n° 2014-626) du 18 juin 2014, le congé avec refus de renouvellement ne doit plus être obligatoirement délivré par acte d’huissier au preneur. Désormais, le bailleur a le choix entre l’acte d’huissier et la lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l’expiration du bail en cours.
Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lequel il est donné (article L. 145-9 du Code de commerce). Il doit également indiquer que le locataire, qui entend soit contester le congé soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.