Transfert de bail

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Vous êtes locataire d'un appartement. Vous avez entendu parler de la possibilité de transfert de votre contrat de location au profit de vos proches. Vous souhaitez en savoir plus ? Le point sur la question.

Principe du transfert de bail

Un bail d'habitation est signé entre un propriétaire et un locataire. Celui-ci, aussi appelé preneur, est réputé être seul bénéficiaire du contrat. Toutefois, dans certaines situations, des proches peuvent bénéficier d'un droit au maintien du bail, que ce soit en cas d'abandon du logement ou de décès du locataire principal. 

Il convient de ne pas confondre la continuité du bail qui intervient en cas d'abandon du domicile par le locataire au profit de certains bénéficiaires et le transfert du bail intervenant du fait du décès du locataire.

Voyons sous quelles conditions le transfert de bail est possible.

Conditions du transfert de bail

Avant toute chose, un contrat de bail doit avoir été signé, régulièrement, et être toujours en cours afin de pouvoir être transféré. Tout dépend ensuite de la situation de droit et de fait des personnes sollicitant le transfert. 

Le transfert au profit du conjoint survivant

Selon l'article 1751 du Code civil, le droit au bail du local servant à la seule habitation de deux époux (même conclu antérieurement au mariage) ou de deux personnes liées par un pacte civil de solidarité est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires. Ainsi, en cas de décès d'un des deux, le conjoint ou le partenaire survivant dispose d'un droit exclusif sur celui-ci, sauf s'il y renonce expressément.

L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une disposition supplétive. Il dispose en effet qu'en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil.

Cette disposition a vocation à intervenir lorsque l'article 1751 du Code civil ne peut s'appliquer, du fait que le local est soit à usage mixte (habitation et commerce par exemple), soit qu'il ne constitue pas la résidence commune des deux époux.

Bon à savoir : l'article 14 de la loi précitée prévoit également un principe de transfert au conjoint lié par un pacte civil de solidarité.

Le transfert au profit d'autres bénéficiaires

Outre le conjoint pacsé ou marié, l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet de transférer le bail du locataire décédé à d'autres bénéficiaires en cas de décès du locataire.

Il s'agit de :

  • ses descendants ;
  • ses ascendants ;
  • son concubin notoire ;
  • ses personnes à charge.

Tous ces bénéficiaires doivent justifier d'une durée de cohabitation d'au moins une année avec le locataire décédé. Il n'y a alors pas de droit exclusif et chacun peut faire valoir ses prétentions.

Bon à savoir : en cas de demandes de transfert sollicitées par plusieurs de ces personnes (conjoint, ascendants, etc.), un juge devra être saisi et se prononcera en fonction des intérêts en présence. Il examinera les possibilités de logement des uns et des autres ainsi que leurs niveaux de ressources.

Modalités et effets du transfert de bail

La question de l'automaticité du transfert de bail s'est posée, à plusieurs reprises par le passé. Après de nombreux débats doctrinaux et de diverses décisions jurisprudentielles, la Cour de cassation a tranché dans un arrêt rendu le 16 mai 2006 (Cass. 3e civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 05-13.910) considérant que ce transfert était bel et bien automatique.

Ainsi, le nouveau titulaire du bail bénéficie d'une substitution immédiate, sans avoir à signer un nouveau bail. Il est tenu, outre du règlement du loyer, de toutes les obligations locatives. Pour conséquence, il est tenu de notifier un congé au bailleur s'il ne souhaite pas se maintenir dans les lieux.

Il faut relever que le bénéficiaire du transfert n'est pas débiteur des arriérés locatifs dus avant le décès du titulaire du bail  (Cass. 3e civ., 16 février 2000, pourvoi n° 97-22.156)

Si la loi ne prévoit pas l'obligation explicite pour le bénéficiaire de se signaler auprès du bailleur, il est vivement recommandé de lui écrire, par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de l'informer du décès du locataire et du transfert du contrat. Le bailleur ne peut pas s'opposer dès lors que les conditions légales précitées sont remplies.

Bon à savoir : le transfert de bail est effectif en matière de logement HLM à condition que le bénéficiaire remplisse également les modalités d'attribution des logements sociaux. En revanche, s'il s’agit d’une personne présentant l’un des handicaps prévus à l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles, le bénéficiaire du transfert du bail ne doit pas obligatoirement remplir ces conditions d'attribution (Cass. 3e civ., 12 décembre 2019, n° 18-13.476).

À noter : sous certaines conditions, il est possible d'échanger son logement. En Île-de-France, les locataires qui souhaitent échanger un logement social peuvent se tourner vers la plateforme Échanger Habiter.

Ces pros peuvent vous aider