Signature du bail

Lorsque vous mettez un bien en location ou que vous vous apprêtez à louer un logement, le bail est l'acte qui consacre cet engagement réciproque du propriétaire et du locataire du logement. Il en fixe les règles.

Comment ce contrat est-il signé ? Quelles sont les démarches préalables ? Nous faisons le point sur la question.

Signature du bail : définition et différentes étapes

Négociation du contrat

Le bail est un contrat par lequel deux parties, l'une appelée bailleur, consent à la seconde, appelée locataire, la mise à disposition d'un bien, mobilier ou immobilier.

S'agissant d'un bien immobilier, l'opération intervient généralement suite à la mise en relation de plusieurs intervenants qui sont, outre le bailleur et le preneur, une agence immobilière, parfois un notaire ou un gestionnaire de biens.

Dans ce cadre, une négociation est un préalable. Toutefois, les termes du contrats sont variables car ils dépendent du type de bail qui sera signé.

Selon les cas, l'on pourra donc négocier le loyer, la prise en charge de travaux par le locataire, la durée du bail, la récupération de certaines charges locatives par le propriétaire, etc.

Dans le cadre de cette période pré-contractuelle, le bailleur et ses conseils vont également examiner le dossier présenté par le locataire. Outre ses documents justifiant de son identité, seront examinés sa situation, ses revenus, la stabilité de son activité professionnelle, etc. En somme, tous les éléments qui permettent de s'assurer de son sérieux et de sa solvabilité. 

La liste des pièces justificatives (prévue à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location a été fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (modifié par le décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019).

Signature du bail

La signature du contrat consacre l'accord des parties à l'issue de la négociation. Il est signé par plusieurs parties.

• le bailleur (propriétaire) :
  • couple marié : une seule signature suffit ;
  • logement en indivision : chaque indivisaire doit signer (il est possible de mandater un indivisaire en cas d'empêchement) ;
• le ou les locataires :
  • couple marié ou pacsé : une seule signature suffit pour engager le couple marié (pour un bail à usage d'habitation principale). Les conjoints pacsés doivent tous deux signer le bail. À défaut, le conjoint non signataire qui souhaite être titulaire du bail doit effectuer une démarche postérieure auprès du bailleur (article 1751 du Code civil) ;
  • couple en concubinage ou non pacsé : il faut les deux signatures pour que les deux aient des droits sur le logement.

La signature du bail se fait en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.

Signature d'un bail : les éléments usuels

Avant de signer le bail, il convient de s'assurer que ses termes en sont réguliers. Il faut donc bien relire le contrat. Outre les erreurs communes (fautes de frappe), il convient de veiller à ce que le bail contienne toutes les mentions obligatoires exigées par la loi. Si des principes généraux sont fixés par le droit des contrats et les textes du Code civil, d'autres exigences spécifiques relèvent du type de bail dont il est question.

Selon le droit des contrats et les règles propres au louage (article 1708 du Code civil et suivants) tout bail doit contenir :

• l'identité des signataires ;
• la date de prise d'effet du bail et sa durée ;
• la consistance et la destination du local ;
• la description du local ou logement ;
• le montant du loyer et charges et modalités de révision ;
• le montant du dépôt de garantie (s'il est prévu).

L'on relèvera certains particularismes propres au bail d'habitation (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

• la surface habitable ;
• la nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier contrat de location ;
• les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (telles que réception de la télévision dans l'immeuble, le raccordement à Internet, etc.) ;
• les diagnostics immobiliers (constat des risques d'exposition au plomb, état des risques naturels et technologiques, état de l'installation de gaz si elle a plus de 15 ans, état de l'installation électrique si elle a plus de 15 ans, état des nuisances sonores aériennes, etc.) ;
• logement meublé : inventaire dressant la liste et l'état du mobilier et des équipements fournis par le bailleur.

Certains points importants doivent être examinés scrupuleusement en matière de bail commercial :

• le montant du loyer et ses modalités de révision ;
• la précision de la désignation des lieux (local, annexes, usage, etc.) ;
• la durée du bail qui ne peut être normalement inférieure à 9 ans (sauf bail dérogatoire) ;
• l'ensemble des activités qui peuvent être exercées dans les lieux ;
• les clauses qui restreignent les modalités de transmission du bail (agrément par le bailleur d'un successeur ou formalisme particulier imposé lors de la cession du bail). 

Enfin, l'on notera certains particularismes propres aux locations saisonnières meublées (articles L. 324-1 et suivants du Code du tourisme). Le contrat doit clairement mentionner :

• la superficie habitable et la description du logement (avec annexes comme garage par exemple) ;
• l'inventaire du mobilier ;
• le prix demandé pour la location et ses modalités de règlement, notamment la perception d'un acompte ou d'arrhes par le bailleur ;
• le montant de la taxe de séjour, etc.

La rétractation du bail : procédure et conséquences

Les parties s'engagent librement dans la relation contractuelle. Elles peuvent toujours revenir en arrière et décider de ne pas signer le bail ou potentiellement se rétracter. Toutefois, cette décision n'est pas sans conséquences :

• si le bail n'est pas encore signé, chacune des parties reste libre de sortir des négociations. La rétractation est alors possible, dans la mesure où l'engagement n'est pas effectif ;
• une fois le bail signé, le contrat devient la loi des parties. L'on ne peut plus se rétracter, sauf clause spécifique insérée au bail, ce qui est très rare.

Pour la majorité des baux, il convient donc d'engager une procédure de résiliation, telle que prévue au contrat signé. Il s'agit généralement des règles afférentes au congé, prévues par un article spécifique.