Bail d’habitation

Sommaire

 

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue compléter la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation. Elle concerne les locations à titre de résidence principale de logements vides, mais aussi de logements meublés, et de colocations à contrat unique.

Les baux conclus avant l'entrée en vigueur de cette loi (1er août 2015) restent valables. Ils devront cependant être mis à jour lors de leur renouvellement à l’initiative du bailleur.

Le bail d'habitation doit être établi par écrit, sous forme d'acte authentique ou d'acte sous seing privé, en autant d'exemplaires que de parties. Depuis le 1er août 2015, il doit être conforme à un modèle de bail réglementaire. Zoom sur tout ce qu'il faut savoir sur le bail d'habitation.

Contenu du contrat de bail d'habitation

La loi impose certaines clauses et en interdit d'autres. La liberté des contractants est limitée à certains domaines, par exemple l'existence ou non d'un dépôt de garantie, ou la mise en place d'une clause résolutoire.

Clauses obligatoires du bail d'habitation

Le contrat doit obligatoirement voir figurer les informations suivantes :

  • nom et domicile du propriétaire ;
  • nom et domicile du gestionnaire le cas échéant ;
  • nom du locataire ;
  • date de prise d'effet du bail ;
  • durée du bail.

Certaines clauses impératives concernent le logement lui-même :

  • description du logement, et des équipements (communs et privatifs) ;
  • localisation ;
  • destination (habitation, mixte à usage professionnel et d'habitation) ;
  • type de chauffage et de fourniture d'eau ;
  • surface habitable ;
  • pour les contrats conclus après le 27 mars 2014, la nature et le montant des travaux effectués depuis la dernière location ou le dernier renouvellent de bail.

Bon à savoir : en cas d'erreur de plus de 5 % dans la surface habitable indiquée, le preneur pourra agir en réduction proportionnelle du loyer. Si la surface n'est pas indiquée, le preneur pourra mettre le propriétaire en demeure de le faire, ou agir en diminution de loyer dans le délai de 3 mois.

Certaines clauses obligatoires concernent les conditions financières du bail :

  • le montant du loyer, son mode de règlement ;
  • les modalités de révision du loyer et la date de la dernière révision ;
  • le montant du dépôt de garantie le cas échéant (qui ne peut être supérieur à un mois de loyer pour un logement vide, et à deux mois pour un logement meublé) ;
  • le montant du dernier loyer du précédent locataire (pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014) ;
  • pour les logements parisiens depuis le 1er août 2015, le montant du loyer de référence majoré et du complément de loyer ;
  • le montant des frais d'agence, les règles de partage de ces frais entre locataire et propriétaire, et les plafonds de facturation selon la localisation établis par décret du 1er août 2014.

Bon à savoir : le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et ce même si le bail ne le prévoit pas expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536).

À noter : le locataire est lui aussi tenu à une obligation de jouissance paisible des lieux loués. Le fait qu'un locataire commette des violences réitérées à l’encontre du bailleur ou de ses salariés constitue un manquement à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail, quel que soit le lieu où sont commises les violences (même en dehors des lieux loués – Cass. 3e civ., 17 décembre 2020, n° 18-24.823).

Bail d'habitation : clauses interdites

Les clauses abusives, listées dans l'article 4 de la loi de 1989, sont considérées comme non écrites.

Il s'agit notamment des clauses suivantes :

  • clause imposant le paiement des loyers par prélèvement automatique ;
  • clause imposant une compagnie pour l'assurance locative ;
  • clause interdisant d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire ;
  • clause interdisant d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Par ailleurs, la Commission des clauses abusives, dans ses recommandations, a mis en lumière d'autres clauses illicites.

Exemple : la clause selon laquelle « tout mois commencé est et sera dû intégralement » est illégale, comme l'ont précisé une recommandation  2000-01 de la Commission des clauses abusives et une réponse ministérielle n° 62982 du 21 mars 2017. Le locataire est redevable du loyer jusqu'au terme du préavis (ou avant ce terme si le logement est occupé par un autre locataire avec l'accord du bailleur), mais pas au-delà.

Annexes du bail

La loi ALUR impose d'annexer à l'acte :

  • une notice informative sur les droits et obligations des parties ;
  • un état des lieux (et du mobilier le cas échéant) ;
  • les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ;
  • une attestation d'assurance locative :
  • le dossier de diagnostics techniques (diagnostique de performance énergétique, diagnostic amiante, constat des risques d'exposition au plomb, état de l'installation électrique*, état de l'installation de gaz*, état des risques naturels et technologiques, état des nuisances sonores aériennes, pour les biens dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit - PEB) ;
  • depuis le 1er janvier 2023, lorsque le bien immobilier est situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon : information de l'existence de ces risques avec la mention « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022) ;
  • pour les biens en copropriété, les diagnostics relatifs aux parties communes et réalisés à l'initiative du syndic (le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé le carnet d'entretien de l'immeuble et les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité) ;
  • la convention ANAH ou APL si le logement est conventionné ;
  • une information sur les modalités de réception de la télévision pour les baux antérieurs au 27 mars 2014, et sur l'accès aux technologies d'information et de communication après.

Bon à savoir : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires et les extraits du règlement de copropriété dont remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).

Précision : le décret d’application concernant l’obligation d’annexer le diagnostic amiante n’est pas encore paru, mais le propriétaire est d’ores et déjà tenu de mettre le dossier amiante à disposition des occupants de l’immeuble, depuis le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011.

Obligatoires concernant les installations de plus de 15 ans pour les baux conclus après le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur à 1975, et pour les baux conclus après le 1er janvier 2018 pour les autres logements.

Bail d'habitation : durée

Le bail d'habitation d'un logement vide est établi pour :

  • 3 ans si le propriétaire est une personne physique ;
  • 6 ans si le propriétaire est une personne morale (société, association, etc.).

En meublé, le bail peut être établi pour une durée de 1 an, renouvelable tacitement. Les baux de colocation peuvent être établis pour une durée de 9 mois non reconductible.

Si aucune des parties n'a donné de congé, le bail est renouvelé automatiquement ou sur proposition du propriétaire pour une durée de 3 ans (si le bailleur est un particulier) ou de 6 ans (si le bailleur est une personne morale).

Quand prend fin le bail d'habitation ?

Le bail prend fin suite à un congé donné par le bailleur ou le preneur, ou plus rarement, suite à une résiliation.

Congé à l'initiative du locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment par LRAR ou par exploit d'huissier. Le préavis est en principe de 3 mois, ramenés à 1 mois dans les cas suivants (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

Dans le cas d'une location meublée, le préavis est de 1 mois.

Congé à l'initiative du propriétaire

Le bailleur peut donner congé par LRAR ou exploit d'huissier à la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois.

Le congé doit être motivé par :

  • une reprise pour habiter (le bailleur ou sa famille) à titre de résidence principale ;
  • la vente du bien ;
  • un motif légitime et sérieux (le non-respect de ses obligations par le preneur par exemple).

Bon à savoir : le congé pour vente délivré par le bailleur doit être précis et mentionner l’ensemble des éléments compris dans le bail afin que le locataire comprenne clairement que le bien proposé à la vente est celui qu’il loue. De ce fait, est jugé non valable le congé pour vente qui ne mentionne pas la cave et le parking alors qu’ils étaient stipulés dans le contrat de bail (Cass. 3e civ., 28 avril 2009, n° 08-14.037).

Pour une location en meublé, le préavis est ramené à 3 mois.

Si le bailleur demande la résiliation du bail pour reprise, il doit veiller à respecter les impératifs liés aux locataires protégés. En effet, si le locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources modestes, le bailleur est contraint de lui faire une offre de relogement. Cette obligation vaut aussi pour le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans. À défaut d'offre de relogement, le congé est nul.

Bon à savoir : la loi Alur a abaissé l'âge à partir duquel l'offre de relogement doit être effectuée, passant de 70 ans à 65 ans. Néanmoins, pour les baux signés avant l'entrée en vigueur de cette loi, les dispositions de la loi Alur s'appliquent de manière rétroactive (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.475). Ainsi, même si le bail a été signé avant le 24 mars 2014, le bailleur est tenu d'effectuer une offre de relogement au locataire de plus de 65 ans, et non de plus de 70 ans.

Résiliation du bail d'habitation

En cas d'inexécution de ses obligations par une des parties, la résiliation peut être demandée en justice. Une clause résolutoire insérée dans le contrat rendra la résolution par le juge automatique. Elle pourra jouer par exemple dans le cas de non-paiement des loyers, d'absence de souscription d'une assurance, ou de troubles du voisinage.

Bon à savoir : le non-respect des obligations législatives sera sanctionné par la nullité du contrat ou une diminution du loyer.

À noter : selon les termes de l’article 1722 du Code civil, la perte partielle du logement permet uniquement au preneur de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail, sans qu'elle ne puisse obliger le bailleur à reconstruire. Doit être assimilée à la destruction en totalité du logement, amenant de droit à la résiliation du bail, l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass, 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). Ainsi, le fait que les murs et les plafonds du logement présentent des moisissures, des auréoles, des écaillements et des coulures à la suite d'un dégât des eaux provoqué par une tempête rendant le logement inhabitable permet de demander la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-12.635).

Pour approfondir :

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