123RF / Vadim Guzhva
Vous êtes locataire d’un appartement. Le bail arrive à échéance bientôt. Avez-vous entendu parler de la tacite reconduction ? La tacite reconduction entraîne le renouvellement automatique d’un contrat arrivé à échéance.
Tacite reconduction du bail d’habitation : définition
La tacite reconduction est un mécanisme juridique qui entraîne le renouvellement automatique d’un contrat arrivé à échéance, faute de stipulation contraire émanant d’une des parties.
Le bail d’habitation est régi, pour les résidences principales, par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
L’article 10 de cette loi prévoit un mécanisme de tacite reconduction en matière de bail d’habitation :
« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
« Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
« En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. »
En matière de résidence secondaire, les règles afférentes au bail d’habitation figurent aux articles 1714 et suivants du Code civil.
L’article 1738 de ce code prévoit également un principe de reconduction tacite du bail écrit à son échéance lorsque le preneur « reste et est laissé en possession ».
Conditions de la tacite reconduction du bail d’habitation
Qu’il s’agisse d’un bail portant sur une résidence principale ou secondaire, le contrat doit :
- avoir été régulièrement conclu entre le propriétaire et le locataire ;
- arriver à expiration ;
- ne pas avoir fait l’objet d’une demande expresse de renouvellement de la part d’une des deux parties.
En matière de bail régi par le Code civil (résidences secondaires)
L’article 1737 prévoit que le contrat prend fin à échéance, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de donner congé.
Pour faire échec à la tacite reconduction, le bailleur doit manifester sa volonté de reprendre le bien au plus tard à l’échéance du contrat.
S’agissant des baux portant sur les résidences principales soumis à la loi de 1989
La règle est différente. Le bailleur doit donner congé pour reprendre le bien.
- Le logement est loué vide : le congé doit intervenir six mois avant la date d’échéance du bail.
- Le logement est loué meublé : le congé intervient au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail.
Ainsi, pour que la tacite reconduction opère, aucun congé ne doit avoir été délivré.
Bon à savoir : le bailleur ne peut donner congé que pour certains motifs restrictifs prévus par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit des cas de reprise du logement pour habiter soi-même, descendants ou ascendants, congé pour vendre et congé pour motif légitime et sérieux (comme, par exemple, le non-paiement des loyers).
Effets de la tacite reconduction du bail d’habitation
De manière générale, le bail tacitement reconduit l’est aux mêmes clauses et conditions que celui précédemment établi.
Il n’y a donc aucune modification contractuelle, pas même sur le montant du loyer.
Les règles diffèrent quelque peu selon le type de bail.
En matière de bail d’habitation soumis à la loi de 1989
La durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13
En matière de bail régi par le Code civil
L’article 1738 du Code dispose : « Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. »
Le bail reconduit tacitement sera soumis au régime de l’article 1736 du Code civil, qui prévoit que le congé du bail fait sans écrit est soumis au respect des délais fixés par « l’usage des lieux ».
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