Lorsque l'on parle de propriétaire et de locataire, on fait référence au contrat de bail, dans lequel un propriétaire fait profiter d'un de ses biens à un locataire en l'échange d'une somme d'argent.
Dans ce contrat, il y a tout un régime en ce qui concerne les réparations. Le point dans notre astuce.
À la charge du propriétaire : les gros travaux
Selon le Code civil, le propriétaire a une obligation d'entretien durant toute la durée du bail, il doit permettre au preneur de jouir pleinement du bien, et doit s'occuper des réparations urgentes, appelées aussi grosses réparations.
Exemple pratique
Pour bien comprendre cette loi : dans le cas d'un robinet défectueux, le remplacement d’un joint revient au locataire, alors que c'est le propriétaire qui doit changer le robinet si nécessaire.
Cas de la porte de garage
Ainsi, dans le cas de la porte de garage, si celle-ci est très endommagée, à tel point que l'accès au public y est facile et que la sécurité des biens qui s'y trouvent s'en trouve menacée, c'est au propriétaire de la réparer.
À la charge du locataire : l'entretien quotidien
Le locataire a également à sa charge une partie des réparations, que l'on appelle les réparations locatives.
Réparations dues à l'usage
Elles sont définies par l'article 1er du décret du 26 août 1987 comme « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». Autrement dit, les réparations qui surviennent normalement avec le temps.
Comme cas où le locataire doit prendre en charge les réparations, l'article 1755 du Code civil écarte :
- la vétusté ;
- la force majeure.
Cas de la porte de garage
En règle générale, on va donc considérer que :
- les réparations qui sont dues à l'usure de la porte de garage avec le temps (vieillissement des interrupteurs, boutons, boulons et autres composants) devront être effectuées par le locataire ;
- les réparations importantes et nécessitées par un autre événement que l'écoulement du temps (par exemple un accident ou une catastrophe naturelle) devront être prises en charge par le propriétaire.
Bon à savoir : même si tout dépend de la nature, de la cause et de l'ampleur de la réparation à effectuer pour savoir à qui elle revient, restez attentif à votre relevé de charges annuelles.
En principe, le locataire a l'interdiction de transformer les locaux loués sans l'accord du propriétaire (article 7 f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). À défaut d'accord, le propriétaire peut exiger la remise en état des lieux.
Concernant les travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, la loi du 28 septembre 2015 pose une règle différente : le locataire adresse une demande par LRAR auprès du bailleur. L'absence de réponse dans le délai de 2 mois vaut décision d'acceptation. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état pour les travaux réalisés.
Parmi ces travaux, le décret d'application n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 mentionne l’installation ou la modification des systèmes de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets).
Nos contenus supplémentaires pour faire le tour de la question :
- Consultez notre diaporama sur les astuces Qui paie quoi ? pour un bail locatif.
- Vous pouvez télécharger gratuitement notre guide de la location immobilière pour tout savoir sur le sujet.
- Voici les travaux à envisager pour l'entretien de sa porte de garage.