Dans le cadre d'une location, à la signature du bail, le locataire remet en règle générale un dépôt de garantie au bailleur du logement, c'est-à-dire une somme d'argent. Cette somme prémunit le propriétaire du bien des éventuelles dégradations engendrées du fait de la location.
Bon à savoir : si le bailleur a souscrit une garantie de loyers impayés (GLI), il ne peut pas exiger de dépôt de garantie. Mais il peut demander un cautionnement.
Quelles sont les règles applicables au versement et à la restitution d'un dépôt de garantie ? Le point sur la question.
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Dépôt de garantie : principes généraux
Versement du dépôt de garantie
Le bailleur a légalement le droit de demander un dépôt de garantie à son locataire au moment de la signature du bail. Le dépôt de garantie peut être exigé par le propriétaire pour n'importe quel type de location : logement vide ou location meublée, mais aussi local professionnel ou terrain.
Pour le propriétaire, le dépôt de garantie constitue une sorte de sécurité financière :
- elle garantit l'exécution des obligations locatives du locataire (loyer, charges, etc.) ;
- elle garantit également la restitution en bon état de la location et de ses équipements.
Le dépôt de garantie n'est jamais une obligation. Le bailleur doit le demander et son principe doit être prévu par le contrat de bail.
Bon à savoir : dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux consentis pour les logements à titre de résidence principale) un dépôt de garantie ne pourra pas être réclamé au locataire dès lors que le loyer est payable d'avance pour une durée supérieure à 2 mois (c'est le cas pour le loyer payé au trimestre par exemple). Généralement, les parties prévoient un paiement mensuel du loyer, ce qui permet au bailleur de pouvoir exiger un dépôt de garantie.
À noter : dans le cadre du nouveau bail mobilité créé par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie.
En matière de bail à usage d'habitation, le locataire qui rencontre des difficultés pour s'acquitter du dépôt de garantie auprès du bailleur peut faire appel à l'avance LOCA-PASS® : c'est une aide délivrée par l'organisme Action Logement. Concrètement, cela fonctionne de la manière suivante :
- Action Logement s'acquitte lui-même du dépôt de garantie du locataire ;
- le locataire rembourse par mensualités.
Montant du dépôt de garantie
Il n'existe pas de réglementation générale applicable au montant du dépôt de garantie. Celle-ci va dépendre du type de bail signé par les parties :
| Type de location | Montant du dépôt de garantie | |
|---|---|---|
| Logement vide (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 | Non conventionné | 1 mois de loyer hors charges |
| Conventionné | 2 mois de loyer hors charges | |
| Logement meublé (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) | 2 mois de loyer hors charges | |
| Locations libres | Fixé librement | |
| HLM | Non conventionné | 2 mois de loyer hors charges |
| Conventionné | 1 mois de loyer hors charges | |
| Logement loi de 1948 | 2 mois de loyer hors charges | |
| Local commercial | Fixé librement | |
Le locataire doit remettre le dépôt de garantie au propriétaire au moment de la signature du bail. Le propriétaire peut encaisser immédiatement cette somme.
Dépôt de garantie : restitution et litiges
Le dépôt de garantie devient un enjeu au moment de la fin du contrat de location. Sa restitution peut faire l'objet de contentieux entre les parties. En effet, plusieurs situations sont alors possibles.
Restitution du dépôt de garantie
Au moment de l'état des lieux de sortie, lorsque le locataire quitte la location, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie le montant des dégradations et défauts de fonctionnement constatés au départ du locataire, ainsi que des charges non provisionnées restant à payer. Les délais qui lui sont octroyés pour « faire les comptes » diffèrent là encore selon les types de baux.
Concernant les locations soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur dispose d'un délai de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des éventuelles retenues. Ce délai est rapporté à 1 mois dès lors que tout est en règle lors de l'état des lieux de sortie.
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais prévus, la somme due est majorée à hauteur de 10 % du loyer mensuel en principal, par mois écoulé.
Lorsque aucune durée n'est prévue légalement afin de restituer le dépôt de garantie (comme en matière de bail commercial par exemple), il faut la prévoir contractuellement. À défaut, la jurisprudence considère qu'un délai de restitution raisonnable s'entend de 2 à 3 mois.
Litige quant à la restitution du dépôt de garantie
Quel que soit le type de bail signé, le locataire sortant peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception afin de mettre en demeure le bailleur de restituer les sommes dues.
Notons que de manière générale, le bailleur doit justifier les retenues qu'il opère sur le dépôt de garantie au moyen de devis ou factures pour les réparations et de décomptes en cas d'arriérés de loyers et charges.
Bon à savoir : en matière de bail d'habitation, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus : le dépôt de garantie n'a pas vocation à être affecté au règlement des derniers mois de loyer lorsque la location prend fin (notamment en cas de litige entre le propriétaire et le locataire). Mais s’il reste des impayés de loyers à la fin du bail, ils peuvent être prélevés sur le montant du dépôt de garantie (Cass., 3 civ., 8 avril 2021, n° 19-23.334).
En conclusion, l'on soulignera que la notion de dépôt de garantie renvoie directement à celle d'état des lieux. Il convient dès lors de veiller scrupuleusement à l'établissement de ce constat, tant à l'entrée dans les lieux qu'à la sortie, afin de se prémunir de tout litige. L'on pourra alors, en tant que bailleur, opérer toute retenue nécessaire. En tant que locataire, l'on s'assure de la préservation de ses droits à restitution.
Faire un état des lieux d'entrée Consulter la fiche pratique Comment récupérer son dépôt de garantie ? Consulter la fiche pratiqueAussi dans la rubrique :
Conclure le contrat de location
Sommaire
- Contenu du bail
- Dépôt de garantie
- Etat des lieux
- Remise des clefs