La garantie des loyers impayés est une bonne formule pour les bailleurs qui veulent une assurance à la carte. En effet, elle est entièrement gérée par les assureurs, et les contrats changent d'une agence à l'autre.
Elle était complémentaire avec la GRL (garantie des risques locatifs®). Ces deux garanties ne s'appliquaient pas aux mêmes situations. La GRL n'est cependant plus proposée depuis le 1er janvier 2016. Elle a été remplacée par la garantie Visale qui s'adresse à certains locataires du secteur privé.
La garantie Visale concerne :
- Les personnes âgées de moins de 31 ans (quelle que soit leur situation professionnelle y compris étudiant et alternant).
- Les personnes de plus de 31 ans, si elles remplissent une des conditions suivantes:
- être salarié d'une entreprise du secteur privé ou du secteur privé agricole et justifier d'un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 € ;
- être salarié du secteur privé ou secteur privé agricole en mobilité professionnelle : CDI en période d'essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d'embauche ou en mutation.
- Les personnes titulaires d'un bail mobilité.
- Les personnes logées par un organisme d'intermédiation locative.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2018, plus aucun propriétaire ne peut bénéficier de la GRL. Les derniers renouvellements ont pris fin le 31 décembre 2017.
À noter : avec la crise sanitaire, de nombreux foyers ont des difficultés à payer leur loyer. Le Gouvernement a mis en place une aide destinée à l’indemnisation des bailleurs, qui vient compléter le Fonds de solidarité pour le logement. Cette aide, d'une enveloppe de plus de 20 millions d’euros pour l’année 2021, a pour but de permettre le relogement prioritaire des personnes menacées d’expulsion, des propositions systématiques de relogement avant expulsion et une indemnisation des bailleurs en cas de maintien dans les lieux des personnes susceptibles d’être expulsées.
Pour compléter vos garanties, vous pouvez également prendre en option l'assurance vacance locative en plus de la garantie des loyers impayés.
Comment bénéficier d'une GLI ?
La garantie des loyers impayés est plus adaptée aux occupants d'assez bonne situation, puisque les seules conditions de souscription sont :
- de prouver la solvabilité de votre locataire (bulletins de salaire, avis d'imposition, contrat de travail, etc.) :
- Si le locataire est en CDI, son salaire devra être 3 fois supérieur au montant du loyer.
- Si le locataire est étudiant ou apprenti, une caution est obligatoirement demandée par les assureurs.
- d'offrir un logement aux normes.
À noter : le bailleur peut vérifier l'authenticité de l'avis d'imposition fourni par le locataire, en rentrant le numéro de l'avis et le numéro fiscal sur le service de vérification des avis d'imposition sur le revenu en ligne.
La GLI est indiquée pour les biens dont le loyer est supérieur à 2 000 €.
Bon à savoir : un bailleur ne peut pas souscrire une GLI s'il a demandé au locataire une caution solidaire, sauf s'il s'agit d'un étudiant ou d'un apprenti.
Garantie loyers impayés : quelles garanties pour le propriétaire ?
Bien que les garanties diffèrent d'un contrat d'assureur à un autre, la garantie loyers impayés comprend forcément :
- le recouvrement des loyers impayés, qui remboursera suivant les contrats :
- de 60 000 € à 100 000 € ;
- sur une période de 12 à 24 mois ou sur une période illimitée ;
- les frais de contentieux en cas de litige locataire-propriétaire.
L'assurance peut aussi couvrir, en option ou dans le contrat GLI de base :
- des frais de détériorations d'un logement après départ du locataire (suivant les contrats, la note ne doit pas dépasser dans les 2 300 €, 7 500 € ou 10 000 €), avec éventuellement une indemnité d'inoccupation du logement pendant les travaux ;
- la vacance locative, c'est-à-dire un remboursement du loyer lorsque le logement est inoccupé entre deux baux de location.
Faites également attention à la franchise : en cas de litige, cette somme ne sera pas remboursée.
À noter : si un gérant ou tout autre professionnel s'occupe de vos biens immobiliers (par exemple une agence immobilière), vous pourrez bénéficier par son intermédiaire d'un contrat garantie des loyers impayés de groupe. Souvent, les contrats de groupe ont des garanties plus étendues et un coût moindre par rapport aux contrats individuels. Si vous avez le choix, préférez ce type d'assurance.
Combien coûte une garantie loyers impayés ?
Avant de souscrire un tel contrat, faites établir des devis par plusieurs assureurs pour comparer :
- les montants maximums de remboursements en cas :
- d'impayés de loyer ;
- de détériorations de votre logement ;
- les durées d'indemnisation d'arriérés de loyer ;
- le prix :
- de la garantie des loyers impayés (soit les primes d'assurance) ;
- des franchises ;
- les garanties manquantes dans le contrat.
La prime est fixée librement par l'assureur :
- Si vous souscrivez un contrat individuel : le prix varie entre 2,75 % et 4,5 % du montant du loyer charges comprises.
- Si vous bénéficiez d'un contrat groupe, cela vous coûtera moins cher : entre 1,50 % et 3 % du montant du loyer charges comprises.
À noter : les primes d'assurance sont déductibles de vos impôts : vous pouvez les soustraire de vos revenus fonciers.
Que faire en cas de litige lorsque l'on a la GLI ?
Un litige locataire-propriétaire qui n'a pu être résolu par un accord à l'amiable sera pris en charge par votre assurance. Elle s'occupera entièrement des démarches à suivre grâce à la garantie des loyers impayés.