Frais d’agence immobilière en location : montants et répartition entre locataire et propriétaire

En bref

• Les frais d’agence immobilière pour la location sont plafonnés depuis 2014 et varient entre 8 et 12 euros par mètre carré selon la zone géographique du logement.
• Seules quatre prestations peuvent être facturées au locataire : la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée.
• L’état des lieux de sortie est gratuit pour le locataire, sauf en cas de recours à un commissaire de justice où les frais sont partagés à parts égales.
• Les autres frais liés à la mise en location du logement, comme la diffusion des annonces ou la gestion locative, restent exclusivement à la charge du propriétaire.

Les prestations d’agence facturables au locataire

La loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR établit un principe clair : les honoraires liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur. Toutefois, quatre prestations spécifiques peuvent faire l’objet d’une facturation partagée entre le locataire et le propriétaire. Ces prestations concernent l’organisation des visites du logement, la constitution du dossier de candidature, la rédaction du bail de location et la réalisation de l’état des lieux d’entrée. L’agent immobilier doit afficher de manière visible et lisible le détail de ses tarifs maximums TTC pour chaque prestation, aussi bien dans ses locaux que sur sa vitrine extérieure et sur les sites d’annonces en ligne.

Il convient de noter que toute autre prestation proposée par une agence immobilière, comme la rédaction et la diffusion de l’annonce de location ou les frais de gestion locative, demeure à la charge exclusive du propriétaire. Cette répartition vise à garantir un équilibre entre les droits du locataire et du bailleur, tout en évitant que le futur occupant du logement ne supporte des frais excessifs lors de son entrée dans les lieux. Pour en savoir plus sur les frais d’agence en location, les modalités d’affichage et de calcul sont détaillées dans le décret du 1er août 2014.

Les plafonds applicables selon la zone géographique

Le montant des frais d’agence immobilière facturés au locataire varie en fonction de la localisation du logement. La réglementation distingue trois zones géographiques, chacune soumise à un plafond spécifique exprimé en euros TTC par mètre carré de surface habitable. Ces plafonds s’appliquent aux trois prestations suivantes : la visite du logement, la constitution du dossier et la rédaction du bail.

• Zone très tendue, comprenant Paris et la première couronne de l’agglomération parisienne : 12 euros TTC par mètre carré.
• Zone tendue, regroupant les grandes agglomérations où un encadrement des loyers peut être mis en place : 10 euros TTC par mètre carré.
• Reste du territoire national : 8 euros TTC par mètre carré.

Ces montants représentent le maximum que peut payer le locataire pour l’ensemble des trois prestations mentionnées. Il faut savoir que le montant effectivement facturé au locataire ne peut jamais dépasser la moitié des honoraires totaux perçus par l’agence immobilière pour ces prestations. Ainsi, même si le plafond au mètre carré autorise un montant élevé, la part du locataire reste limitée à 50 % du total facturé par l’agent immobilier.

À partir du 1er janvier 2026, ces plafonds seront indexés annuellement sur l’Indice de Référence des Loyers. Cette indexation permettra d’ajuster les montants en fonction de l’évolution du marché locatif. Pour l’année 2026, la hausse estimée s’élève à 0,87 %, ce qui modifiera légèrement les plafonds applicables dans chaque zone. Les propriétaires qui souhaitent louer leur appartement doivent anticiper ces évolutions pour établir leur budget prévisionnel.

Les frais d’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée constitue une étape indispensable lors de la remise des clés du logement au locataire. Ce document décrit avec précision l’état du logement et de ses équipements au moment de l’entrée dans les lieux. Il protège à la fois le locataire et le bailleur en permettant une comparaison objective avec l’état des lieux de sortie. Lorsque cette prestation est réalisée par un agent immobilier en présence du locataire, les frais peuvent être partagés entre les deux parties.

Le montant facturé au locataire pour l’état des lieux d’entrée obéit à une double limitation. D’une part, il ne peut excéder 3 euros TTC par mètre carré de surface habitable, quelle que soit la zone géographique du logement. D’autre part, la part du locataire ne peut jamais dépasser la moitié des frais totaux facturés par l’agence immobilière pour cette prestation.

Prenons un exemple concret pour illustrer ce calcul. Pour un logement de 25 mètres carrés où l’état des lieux est facturé 170 euros TTC par l’agence, le plafond théorique pour le locataire s’élève à 75,75 euros, soit 25 mètres carrés multipliés par 3,03 euros. La moitié des frais totaux représente 85 euros. Le locataire paiera donc 75,75 euros, correspondant au montant le plus bas entre ces deux limites, tandis que le propriétaire réglera 94,25 euros. En revanche, si l’état des lieux du même logement est facturé 100 euros TTC, la moitié des frais s’élève à 50 euros, montant inférieur au plafond de 75,75 euros. Le locataire et le bailleur paieront chacun 50 euros.

Il est conseillé de réaliser l’état des lieux dans de bonnes conditions d’éclairage et de manière détaillée, pièce par pièce. Le document doit mentionner l’état des sols, des murs, des plafonds, des équipements de chauffage, des installations sanitaires et électriques. Pour une location meublée, la liste et l’état des meubles, de la vaisselle, de la literie et de l’électroménager doivent être précisés. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours suivant la réalisation de l’état des lieux pour demander un complément ou une modification. Pour les éléments de chauffage, ce délai s’étend jusqu’au premier mois de la période de chauffe. Les formalités pour louer un appartement incluent systématiquement cette étape de vérification contradictoire.

L’état des lieux de sortie et ses modalités de paiement

Lorsque le locataire quitte le logement, un état des lieux de sortie doit être réalisé au moment de la restitution des clés. Ce document permet de comparer l’état du logement à la sortie avec celui constaté à l’entrée, afin de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire et les retenues à opérer sur le dépôt de garantie. Contrairement à l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie est gratuit pour le locataire lorsqu’il est réalisé de manière amiable et contradictoire entre le locataire et le bailleur, ou leur mandataire.

Toute clause du bail de location qui imposerait au locataire de payer les frais d’état des lieux de sortie est considérée comme abusive et réputée non écrite. Cette règle protège le locataire contre des pratiques qui alourdiraient excessivement les frais de sortie du logement. Le bailleur doit donc assumer seul les honoraires de l’agent immobilier pour cette prestation, si celle-ci est confiée à un professionnel.

Une exception existe lorsque l’état des lieux de sortie ne peut être réalisé de manière amiable, notamment en cas de refus ou d’absence de l’une des parties. Dans cette situation, le recours à un commissaire de justice devient nécessaire. Les frais engagés par ce professionnel sont alors partagés à parts égales entre le locataire et le propriétaire. Les tarifs du commissaire de justice sont réglementés et varient selon la surface habitable du logement. Pour un logement de moins de 50 mètres carrés en métropole, le coût total comprend 132,82 euros de frais de constat locatif, 18,06 euros de lettres de convocation et 11,28 euros de frais de déplacement, soit un total de 162,16 euros à partager moitié-moitié.

Le dépôt de garantie et les autres frais d’entrée

Au-delà des frais d’agence immobilière, le locataire doit prévoir plusieurs autres dépenses lors de son entrée dans le logement. Le dépôt de garantie constitue une somme encaissée par le bailleur pour couvrir les éventuels loyers impayés, les charges non réglées ou les réparations nécessaires en fin de bail. Le montant de ce dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, et à deux mois de loyer hors charges pour un logement loué meublé.

Le premier mois de loyer et les charges locatives associées doivent également être réglés à l’entrée dans le logement. Il faut savoir que les aides au logement ne sont versées qu’à partir du mois suivant l’installation, sous réserve d’avoir effectué la demande auprès de la Caisse d’Allocations Familiales. Dans le parc social, le loyer est généralement dû à terme échu, ce qui signifie que le paiement intervient en fin de mois, contrairement au parc privé où le loyer est payable au début de chaque mois.

L’assurance habitation représente une obligation légale pour le locataire. Cette assurance doit être souscrite avant la remise des clés du logement. L’assurance risques locatifs couvre les dégâts causés au logement par un incendie, des dégâts des eaux ou une explosion. Les dommages causés aux voisins ne sont pas couverts par cette garantie de base. Une assurance multirisque habitation offre des garanties complémentaires, comme la protection contre le vol. Les tarifs varient selon la superficie du logement, son type, sa localisation et les garanties souscrites.

L’ouverture des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz génère des frais immédiats, compris entre 30 et 50 euros par compteur. La facturation de la consommation et de l’abonnement débute environ deux mois après l’ouverture. Pour un logement non meublé, l’acquisition progressive de mobilier et d’électroménager représente un poste de dépenses important. Les ressourceries, les chantiers d’insertion et les sites d’occasion permettent de s’équiper à moindre coût. Les propriétaires qui envisagent de louer leur maison doivent informer les futurs locataires de l’ensemble de ces frais prévisibles.

Les recours en cas de litige sur les frais d’agence

Lorsqu’un désaccord survient entre le locataire et le bailleur au sujet des frais d’agence immobilière ou de l’état des lieux, plusieurs solutions amiables existent avant d’envisager une action en justice. La Commission Départementale de Conciliation constitue un recours gratuit pour tenter de résoudre le différend. Cette instance examine les litiges liés à la location et propose une médiation entre les parties.

Si le locataire estime que les frais facturés par l’agence immobilière dépassent les plafonds légaux ou que la répartition n’est pas conforme à la réglementation, il peut refuser de payer la part excessive et demander un ajustement. L’agent immobilier doit justifier le montant réclamé en se référant aux plafonds applicables dans la zone géographique du logement. En cas de persistance du désaccord, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour faire vérifier gratuitement les frais facturés.

Pour l’état des lieux, si le locataire refuse de signer le document ou conteste certains éléments, il peut demander une modification dans les 10 jours suivant la réalisation. Le bailleur dispose de la même faculté. En cas de refus de l’une des parties, la saisine de la Commission Départementale de Conciliation permet d’obtenir un avis sur les points litigieux. Si aucun accord n’est trouvé, le recours à un commissaire de justice s’impose, avec un partage des frais entre le locataire et le propriétaire.

Il convient de conserver tous les documents relatifs aux frais d’agence immobilière : la facture détaillée, le bail de location, l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que les éventuels échanges de courriers. Ces pièces constituent des preuves en cas de contentieux. Le locataire peut également se rapprocher d’une Agence Départementale d’Information sur le Logement pour obtenir des conseils gratuits et personnalisés sur ses droits et obligations. Pour mieux comprendre les démarches liées à la mise en location avec une agence immobilière, ces organismes fournissent une assistance précieuse.