Louer sa maison

1. Préparez votre maison pour la location

Mettez votre maison en valeur

Avant même de chercher un locataire et de publier votre annonce, il est important de donner un coup de jeune à votre maison :

• Commencez par réparer ce qui est cassé (poignées, interrupteurs, etc.).
• Pensez à dépersonnaliser la décoration pour permettre au candidat à la location de se projeter dans la maison, par exemple en faisant un choix de couleurs neutres.
• Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort réglementaires : alimentation en eau potable, réseau d’évacuation des eaux ménagères, chauffage, sanitaires, cuisine.

Faites réaliser les diagnostics techniques obligatoires

Vous devrez remettre au futur locataire un ensemble de diagnostics techniques regroupés dans un « dossier de diagnostic technique immobilier » (DDT), qui sera annexé au bail ou remis par voie dématérialisée. Ce dossier devra inclure les documents suivants :

• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT), qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques, sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021) ;

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique de votre maison et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements de la maison contiennent ou non du plomb ;
• un diagnostic concernant l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz afin d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes ;
• un diagnostic amiante si le permis de construire de la maison a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• l'état des nuisances sonores aériennes informant de la situation du bien dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) de l'article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités). 

2. Déterminez le montant du loyer

Pour fixer le loyer, regardez les sites d'annonces immobilières sur Internet. Comparez les prix pratiqués pour le même type de bien, dans le même secteur que le vôtre.

Renseignez-vous également pour savoir s'il existe des règles particulières applicables à votre bien. Dans certains cas, le loyer peut, en effet, être plafonné :

• en cas d’investissement locatif soumis à des avantages fiscaux (Pinel, Scellier, Robien) ;
• dans certaines zones géographiques, par exemple dans les zones tendues, où la révision de loyer est en principe limitée, et à Paris, où les loyers sont encadrés.

Il est conseillé de se faire aider par l'Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) de votre département, dont vous trouverez l'adresse sur le site de l'ANIL.

Depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans les zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).

3. Rédigez et publiez votre annonce

Rédigez votre annonce

Pour trouver un locataire, vous devez rédiger une annonce présentant votre maison. Soyez le plus précis possible pour permettre aux locataires de savoir ce que vous proposez et si cela correspond à leur recherche.

Les éléments indispensables qui doivent apparaître dans l'annonce sont :

• la superficie de la maison et du terrain ;
• le nombre et la fonction des pièces, le nombre d’étages, la présence d’un jardin ;
• le loyer demandé, charges comprises (CC) ;
• la date à partir de laquelle le bien est disponible ;
• vos coordonnées : numéro de téléphone ou adresse e-mail ;
• une photo qui met en avant les points forts de la maison.

Il est par ailleurs important de détailler certains points :

• Précisez s'il s'agit d'une maison de plain-pied ou sur plusieurs niveaux, s'il y a des combles, une buanderie, une remise, etc.
• Mettez en avant ses points forts : espaces extérieurs et de confort (balcon, terrasse, parking, cave, garage, jardin, etc.), emplacement, proximité des transports en commun, des commerces et des écoles.

Diffusez votre annonce

• Le plus simple est d'utiliser Internet. Cela permet de toucher le maximum de candidats à la location. Les sites d'annonces pour les particuliers sont nombreux : Pap, Leboncoin, ParuVendu…
• Vous pouvez également déposer quelques annonces papier chez les commerçants autour de chez vous pour informer les personnes vivant à proximité. 

4. Trouvez un locataire solvable

Pour vous aider à sélectionner le locataire qui vous conviendra le mieux, vous pouvez exiger du candidat à la location un certain nombre d'éléments.

Les justificatifs de sa solvabilité

Vous pouvez demander un certain nombre de justificatifs aux candidats à la location pour vous permettre de choisir le locataire qui vous semble être le plus fiable.

La liste des pièces que vous pouvez leur demander est désormais fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Il s'agit principalement :

• des documents d'identité (carte d'identité, permis de conduire, etc.) ;
• des justificatifs de ressources (avis d'imposition, bulletins de salaire, etc.) ;
• des documents attestant de la situation professionnelle (contrat de travail, etc.) ;
• des justificatifs de domicile (factures EDF ou de téléphone).

Une autre liste, figurant en annexe du décret, énumère les justificatifs que le propriétaire peut demander à la personne qui se porte caution d'un locataire.

Les garanties de paiement

Pour éviter d'être confronté à un défaut de paiement du loyer ou à des dégradations de votre maison par le locataire, vous pouvez demander au locataire choisi de fournir les garanties suivantes :

• Un dépôt de garantie : il vous préservera en cas de dégradations du logement ou d'impayés de loyer. Son montant est limité à un mois de loyer hors charges et est restituable à la fin du bail.
• Une caution : vous pouvez l'exiger du locataire pour vous garantir de son insolvabilité. La personne qui se porte caution s'engage à vous payer le loyer et les charges à la place du locataire s'il n'est plus en mesure de le faire.

5. Préparez les documents obligatoires à remettre au locataire

Une fois le locataire choisi, vous allez concrétiser la location de votre maison par la signature du contrat de bail et la remise des clés au locataire. Il y a un certain nombre de documents obligatoires à fournir.

Le bail et ses annexes

• Un contrat-type 

Depuis le 1er août 2015, tous les propriétaires ont l’obligation d’utiliser un contrat-type lorsqu’ils louent un logement d’habitation (décret n° 2015-587). Ce bail comprend les mentions suivantes : la désignation des parties (bailleur, locataire, mandataire éventuel), la localisation du logement, le montant du loyer, les modalités de révision annuelle, la liste des équipements présents dans le logement, mais également la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat, le montant du loyer du précédent locataire et le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement.

• Les annexes

En plus du contrat de bail, le propriétaire doit remettre au locataire une notice explicative détaillée de 14 pages sur les droits et devoirs du propriétaire et du locataire, ainsi qu'un extrait du règlement de copropriété (arrêté du 29 mai 2015). Pour limiter le poids du dossier, vous pouvez l'envoyer au locataire par e-mail.

L'état des lieux

Signé au moment de la remise des clés, l'état des lieux permet de déterminer l'état du logement à l'entrée du locataire dans les lieux.

• Vous devez l'établir par écrit en présence du locataire.
• Procédez pièce par pièce, du sol au plafond, sans oublier les placards et les équipements divers.
• Ce document doit être signé par vous et le locataire puis annexé au bail.