Louer son appartement

Sommaire

 

Vous êtes propriétaire d'un appartement et souhaitez le mettre en location ? Voici les étapes à suivre pour louer son appartement.

1. Vérifiez l'état de votre logement

Pour louer un appartement, assurez-vous d'abord qu'il est conforme aux normes de décences prévues par la loi du 6 juillet 1989 (article 6). Le logement doit :

  • disposer au moins d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m (décret du 30 janvier 2002) ;
  • ne pas présenter de risques pour la santé du locataire : respect des normes pour les installations de gaz et d’électricité, ventilation, protection contre les infiltrations d'eau ;
  • disposer d'éléments d'équipement et de confort indispensables : cuisine, sanitaires, eau potable, éclairage, chauffage.

Bon à savoir : n'hésitez pas à réparer, ranger, nettoyer et rafraîchir les peintures de l'appartement. Un bien mis en valeur a plus de chances de trouver un locataire. 

À noter : le service Zéro Logement Vacant vise à faciliter la mise en relation entre les propriétaires et les collectivités locales. Les propriétaires peuvent disposer d’un accompagnement et d’aides en vue de remettre leur logement sur le marché locatif.

 

2. Réalisez les diagnostics obligatoires

Lors de la signature du contrat de bail, vous devez être en mesure de remettre à votre locataire un certain nombre de diagnostics de votre appartement : c'est le dossier de diagnostic technique (DDT).

Il est donc impératif de réaliser les diagnostics suivants :

  • l'état des risques naturels et technologiques (ERNT), qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques, sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021) ;

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques doit être porté à la connaissance des locataires dès l'annonce de location. Cette dernière doit comporter la mention suivante : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». L'état des risques est remis à la première visite de l'immeuble (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022).

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;

Bon à savoir : depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable aux tiers (décret  n° 2020-1609 du 17 décembre 2020). En cas d’erreur, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut donc être engagée. D'autre part, la méthode de calcul du DPE a été unifiée pour tous les logements et s'appuie sur les caractéristiques physiques du logement (arrêté du 31 mars 2021). Une nouvelle méthode de calcul est applicable depuis le 1er novembre 2021 pour les logements datant d'avant 1975 (arrêté du 8 octobre 2021). Pour ces logements, les DPE avaient été suspendus entre le 24 septembre et le 1er novembre 2021 en raison de résultats anormaux sur les étiquettes énergétiques.

  • le constat des risques d'exposition au plomb (CREP), qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb ;
  • un diagnostic concernant l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz afin d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes ;
  • en cas de location d’un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un diagnostic amiante ;
  • l'état des nuisances sonores aériennes informant le cas échéant de la situation du bien dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) de l'article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités

Notez que depuis le 1er janvier 2022, le contrat de location mentionne aussi une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE : chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020).

Le copropriétaire qui souhaite vendre son logement doit également fournir différents diagnostics concernant les parties communes : constat des risques d'exposition au plomb, diagnostic amiante, diagnostic technique global le cas échéant, etc. Ces diagnostics sont réalisés à l'initiative du syndic. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaires dans un espace en ligne sécurisé le carnet d'entretien et les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité.

Bon à savoir : l'imprimé ERP, issu d'un arrêté du 13 juillet 2018, remplace l'imprimé ESRIS (état des servitudes risques et information sur les sols), qui avait lui-même remplacé l'imprimé ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques).

À noter : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires est remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).

3. Déterminez le montant du loyer et du dépôt de garantie

Fixez le montant du loyer

Le loyer est en principe librement négocié entre le propriétaire et le locataire. Toutefois, dans certains cas, le loyer peut être plafonné. C'est le cas pour :

  • les dispositifs d’investissement locatif soumis à des avantages fiscaux (Pinel, Scellier, Robien) ;
  • les villes soumises à l'encadrement des loyers (décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022, modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017), situées en zones tendues, en cas de relocation ou de renouvellent de bail. Il est cependant fait exception à cet encadrement en cas de loyer manifestement sous-évalués ou de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).

Bon à savoir : parallèlement à l'encadrement de l'évolution des loyers, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN) a instauré un dispositif spécifique d'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi ALUR de 2014. Ce dispositif est en vigueur à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021, Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022. Depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans les zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).

Il est donc conseillé de se faire aider par l'Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement).

Pour fixer le loyer, regardez sur internet les sites d'annonces immobilières. Comparez les prix pratiqués pour le même type de bien, dans le même secteur que le vôtre.

Dépôt de garantie

Vous pouvez demander au locataire un dépôt de garantie qui vous préservera en cas de dégradation du logement ou d'impayés de loyer. Son montant est limité à 1 mois de loyer hors charges et est restituable à la fin du bail.

Vous pouvez aussi souscrire une assurance loyers impayés auprès d'un assureur privé ou lui demander la caution d'un proche. La personne qui se porte caution s'engage à vous payer le loyer et les charges à la place du locataire s'il n'est plus en mesure de le faire.

4. Rédigez et publiez votre annonce

Pour rédiger votre annonce de location et augmenter vos chances de trouver un locataire, vous devez être précis sur plusieurs points :

  • caractéristiques précises de l'appartement : surface en m², nombre de pièces principales (hors cuisine et salle de bain) ;
  • la présence d’un parking ou d’une place de stationnement ;
  • la localisation du bien (département, ville, quartier) ;
  • le loyer demandé : loyer charges comprises (CC) ;
  • la date à partir de laquelle le bien est disponible ;
  • vos coordonnées : numéro de téléphone et/ou adresse email ;
  • les points forts : emplacement, espaces extérieurs et de confort (balcon, terrasse, parking, cave, garage, jardin, etc.), proximité des transports, des commerces et des écoles ;
  • une ou des photos bien cadrées de l'appartement.

Internet est aujourd'hui l'outil le plus utilisé pour toucher le maximum de candidats à la location. Les sites d'annonces pour les particuliers sont nombreux : PAP, Le Bon coin, Paru Vendu...

Depuis le 1er juillet 2021, les annonces immobilières doivent afficher, en plus de l'étiquette énergétique, l'étiquette climat du logement à vendre ou à louer (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020, articles L. 126-21 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Depuis le 1er janvier 2022, l'estimation de la facture d'énergie théorique annuelle doit aussi être affichée.

Bon à savoir : un arrêté du 21 avril 2022 fixe la liste des informations obligatoires que doivent contenir les annonces émises par des non-professionnels pour la mise en location d’un logement à compter du 1er juillet 2022.

Conseil : vous pouvez aussi déposer quelques annonces papier chez les commerçants du quartier où est situé l'appartement. Vous toucherez ainsi les personnes à proximité de votre bien. 

5. Demandez les justificatifs au locataire

Avant de choisir le locataire, vous pouvez exiger de lui qu'il vous apporte les preuves de sa solvabilité

La liste des pièces que vous pouvez lui demander, ainsi qu'à sa caution, est désormais fixée par le décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 (venu modifier le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) : 

  • une pièce d'identité en cours de validité (carte d'identité, permis de conduire, etc.) ;
  • les ressources (avis d'imposition, bulletins de salaire, etc.) ;
  • la situation professionnelle (contrat de travail, etc.) et les justificatifs de domicile (quittances de loyer, etc.).

Le propriétaire peut exiger que la pièce d'identité comporte la photographie du titulaire, mais ne peut plus exiger qu'elle comporte sa signature (décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019, venu modifier le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015).

Une autre liste, figurant en annexe du décret, énumère les justificatifs que le propriétaire peut demander à la personne qui se porte caution d'un locataire.

Bon à savoir : le non-respect de ces dispositions est passible d’une amende pouvant atteindre jusqu'à 3 000 €.

À noter : afin de faciliter la relation avec les locataires, vous pouvez créer une fiche propriétaire depuis le service en ligne « Locatio ». Ce service vérifie que le dossier du locataire est complet et vous permet de recevoir directement des dossiers qui correspondent à vos critères depuis un lien unique.

6. Signez le bail et ses annexes

Préparez le contrat-type

Depuis le 1er août 2015, tous les propriétaires ont l’obligation d’utiliser un contrat-type lorsqu’ils louent un logement d’habitation. Ce contrat comprend les mentions suivantes :

  • la désignation des parties (bailleur, locataire, mandataire éventuel) ;
  • la localisation ;
  • le montant du loyer ;
  • les modalités de révision annuelle ;
  • la liste des équipements du logement ;
  • la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ;
  • le montant du loyer du précédent locataire et le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement.

Bon à savoir : vous trouverez le modèle en annexe du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

Ajoutez-y les annexes ​

En plus du contrat de bail, le propriétaire doit remettre une notice explicative détaillée de 14 pages sur les droits et devoirs du propriétaire et du locataire, et les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Ces derniers sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Vous trouverez cette notice dans l'arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.

7. Réalisez l'état des lieux

Vous devrez réaliser un état des lieux d'entrée lors de la remise des clés au locataire, c'est-à-dire le jour de la signature du bail, et le joindre au contrat de bail.

Il permet de déterminer les réparations qui incombent au locataire et au bailleur.

Il vous sera utile lors du départ du locataire pour établir si des dégradations ont été commises ou pas. Il doit être fait de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties.

Passez en revue toutes les pièces et soyez très précis dans sa rédaction.

Vous trouverez le descriptif de l'état des lieux sur le site www.service-public.fr.

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