Comment louer un appartement : guide complet pour locataires et propriétaires

En bref

• Le locataire doit constituer un dossier complet avec pièces justificatives et définir ses critères de recherche avant de consulter les annonces immobilières.
• Le propriétaire doit vérifier que le logement est décent, réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires et fixer le montant du loyer selon la réglementation.
• La signature du bail et la réalisation de l’état des lieux constituent les étapes finales avant la remise des clés.
• Les garanties comme la caution solidaire ou la garantie loyers impayés protègent le bailleur contre les risques locatifs.

Définir ses critères et préparer sa recherche de logement

La recherche d’un appartement commence par une définition précise des besoins et des contraintes. Le budget constitue le premier élément à déterminer : il convient de consacrer entre 25 et 30 % des revenus mensuels au loyer et aux charges. Cette proportion permet de maintenir un équilibre financier tout en couvrant les frais annexes comme l’électricité, le chauffage ou les taxes.

La localisation représente un critère déterminant dans le choix d’une location. La proximité des transports en commun, des commerces, des écoles et des lieux de loisirs influence directement la qualité de vie. Il faut savoir que la sécurité du quartier et l’accessibilité des services jouent un rôle dans la décision finale. Les visites permettent d’évaluer ces aspects sur le terrain.

La surface et le nombre de pièces dépendent de la composition du foyer et des besoins en espace. Un studio convient à une personne seule, tandis qu’un T2 ou un T3 répond aux besoins d’un couple ou d’une famille. Les rangements, l’exposition, l’isolation phonique et thermique complètent les éléments de confort à vérifier lors de la visite du logement.

Constituer un dossier de location solide

Le dossier du locataire doit être complet, cohérent et conforme aux exigences légales. Les propriétaires et les agences immobilières examinent attentivement les documents fournis pour évaluer la solvabilité et la fiabilité du candidat. Un dossier bien préparé augmente les chances d’obtenir le logement souhaité.

Les pièces justificatives obligatoires

La réglementation encadre strictement les documents que le propriétaire peut exiger. Le décret n° 2015-1437 liste les pièces justificatives autorisées. La pièce d’identité en cours de validité constitue le premier document à fournir : carte d’identité, passeport ou titre de séjour. Cette pièce d’identité doit être lisible et non expirée.

Les justificatifs de revenus démontrent la capacité du locataire à payer le loyer. Les trois derniers bulletins de salaire ou les deux derniers avis d’imposition permettent d’évaluer la stabilité financière. Les travailleurs indépendants présentent leurs bilans comptables. Il est conseillé de vérifier que les revenus représentent environ trois fois le montant du loyer.

Le justificatif de situation professionnelle complète le dossier : contrat de travail, attestation de début d’activité ou certificat de scolarité pour les étudiants. Les références de location précédente, fournies par les anciens propriétaires ou gestionnaires, renforcent la crédibilité du candidat. Une attestation bancaire peut être demandée dans certains cas.

Le garant et les garanties complémentaires

Le garant physique apporte une sécurité supplémentaire au propriétaire. Cette personne s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Le garant doit fournir les mêmes pièces justificatives que le locataire : pièce d’identité, justificatifs de revenus et situation professionnelle. La caution solidaire lie juridiquement le garant au paiement des loyers.

Les dispositifs publics comme Visale proposent une garantie gratuite pour les jeunes de moins de 30 ans et les salariés en mobilité professionnelle. Cette garantie couvre les loyers impayés pendant toute la durée du bail. Les locataires éligibles bénéficient d’un accompagnement sans frais pour le bailleur.

Consulter les annonces et organiser les visites

Les plateformes immobilières spécialisées concentrent la majorité des offres de location. SeLoger, Le Bon Coin, PAP, Immojeune ou Flatsy diffusent des annonces de particuliers et d’agences. La consultation régulière de ces sites permet de repérer rapidement les nouvelles opportunités. Les réseaux sociaux et le bouche-à-oreille complètent les canaux de recherche.

Les annonces immobilières doivent mentionner obligatoirement la surface du logement selon la loi Boutin, le nombre de pièces, le montant du loyer et des charges, la localisation et la classe énergétique du diagnostic de performance énergétique. Les photos de qualité facilitent une première sélection avant la visite. Il convient de contacter rapidement le bailleur pour obtenir un rendez-vous.

Préparer et réussir la visite du logement

La visite de l’appartement permet de vérifier la correspondance entre l’annonce et la réalité. Une liste de priorités établie au préalable guide l’observation : état général du logement, fonctionnement des équipements, luminosité, isolation, ventilation. Les prises électriques, les robinets, les fenêtres et les appareils électroménagers doivent être testés.

Les questions à poser au propriétaire concernent le montant précis des charges, le type de chauffage, la production d’eau chaude, l’autorisation d’avoir des animaux, la disponibilité d’un stationnement et l’éligibilité aux aides au logement. Le diagnostic de performance énergétique indique la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location.

Les notes et les photos prises pendant la visite facilitent la comparaison entre plusieurs logements. L’évaluation des coûts annexes comme les charges de copropriété, la taxe d’habitation ou les frais d’entretien affine le calcul du budget global. Une visite du quartier à différents moments de la journée révèle l’ambiance et le niveau sonore.

Les obligations du propriétaire pour mettre un logement en location

Le propriétaire doit respecter plusieurs obligations légales avant de proposer un logement à la location. Ces règles protègent le locataire et garantissent la décence du bien loué. Le non-respect de ces obligations expose le bailleur à des sanctions et à des recours juridiques.

Vérifier la décence du logement

Le logement décent répond aux critères définis par le décret n° 2002-120. La surface minimale s’élève à 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 22 m³. Les installations d’électricité, de gaz, de cuisine, d’eau potable et de WC doivent être fonctionnelles et sécurisées.

L’éclairage naturel et la ventilation suffisante constituent des exigences de décence. Les fenêtres doivent permettre l’aération et l’entrée de lumière. Le chauffage doit assurer une température convenable. Les équipements de sécurité comme les détecteurs de fumée sont obligatoires. La performance énergétique minimale exclut désormais les logements classés G, et les logements F seront interdits à partir de 2028.

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Le dossier diagnostic technique regroupe plusieurs diagnostics immobiliers à annexer au bail. Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Ce document classe le logement de A à G et devient opposable depuis 2021 : le locataire peut engager la responsabilité du bailleur en cas d’inexactitude.

Le constat du risque d’exposition au plomb concerne les immeubles construits avant 1949. Ce diagnostic détecte la présence de plomb dans les peintures. Le diagnostic amiante s’applique aux bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L’état de l’installation électrique et l’état de l’installation de gaz sont obligatoires pour les installations de plus de 15 ans.

L’état des risques et pollutions informe le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques et la pollution des sols. Ce document se base sur les informations fournies par la préfecture. Dans les zones concernées, l’état des nuisances sonores aériennes complète le dossier. Ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés et annexés au contrat de bail.

Fixer le montant du loyer et du dépôt de garantie

La fixation du loyer obéit à des règles différentes selon la localisation du logement. Dans les zones tendues, le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires, sauf si le logement est resté inoccupé pendant plus de 18 mois ou si des travaux importants ont été réalisés. Paris et Lille appliquent un encadrement des loyers au mètre carré selon le type de bien, la date de construction et le quartier.

Le montant du loyer doit refléter les prix du marché local. Une recherche des loyers pratiqués dans le secteur pour des biens similaires permet de fixer un tarif réaliste. Les charges locatives doivent être établies au plus proche de la réalité pour éviter les régularisations importantes. Les charges récupérables incluent l’eau chaude et froide collective, le chauffage collectif, les ordures ménagères, l’entretien des parties communes, l’ascenseur et une partie des frais de gardiennage.

Le dépôt de garantie protège le propriétaire contre les dégradations et les loyers impayés. Pour une location vide, le montant maximal correspond à un mois de loyer hors charges. Pour un logement meublé, le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Ce montant est restitué au locataire à la fin du bail, déduction faite des éventuelles réparations locatives.

Choisir le type de bail adapté

La loi du 6 juillet 1989 régit les locations de logements vides ou meublés destinés à la résidence principale. Plusieurs types de baux répondent à des situations différentes. Le choix du contrat de bail influence la durée de la location, le montant du dépôt de garantie, la durée du préavis et les obligations respectives des parties.

Le bail de location vide

Le bail de location vide s’applique aux logements non meublés loués comme résidence principale. La durée minimale du bail s’élève à trois ans si le bailleur est une personne physique, et à six ans si le propriétaire est une personne morale. Le bail se renouvelle tacitement à son échéance, sauf si le propriétaire donne congé pour un motif légitime.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines situations : mutation professionnelle, perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, ou logement situé en zone tendue. Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.

Le bail de logement meublé

Le bail meublé concerne les logements équipés d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Un décret fixe la liste des meubles obligatoires : literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager.

La durée du bail meublé est d’un an minimum, ou de neuf mois pour les étudiants. Le renouvellement se fait tacitement sauf congé donné par l’une des parties. Le préavis du locataire est d’un mois. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Le régime fiscal diffère du bail vide : les revenus locatifs relèvent des bénéfices industriels et commerciaux avec un abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC.

Le bail mobilité

Le bail mobilité, créé par la loi Élan, s’adresse aux locataires en situation de mobilité professionnelle ou de formation : étudiants, apprentis, personnes en stage, en formation professionnelle, en service civique ou en mutation professionnelle. La durée du bail varie de un à dix mois, sans possibilité de renouvellement au-delà de dix mois.

Le dépôt de garantie est interdit pour ce type de bail. Le préavis du locataire est d’un mois. Le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant son terme. Le logement doit être meublé mais aucune liste de meubles obligatoires n’est imposée. Ce bail offre une flexibilité adaptée aux situations temporaires tout en sécurisant le bailleur par une durée déterminée.

Sélectionner et évaluer le dossier du locataire

L’étude du dossier de location permet au propriétaire d’évaluer la solvabilité et la fiabilité du candidat. Les pièces justificatives autorisées par le décret n° 2015-1437 encadrent strictement les documents exigibles. Il est interdit de demander des relevés bancaires, des photographies, un casier judiciaire ou tout document non prévu par la réglementation.

La vérification de la cohérence des documents constitue une étape importante. Les revenus du locataire doivent représenter environ trois fois le montant du loyer pour garantir sa capacité de paiement. Les trois derniers bulletins de salaire et le contrat de travail attestent de la stabilité professionnelle. Les travailleurs indépendants fournissent leurs bilans comptables et leurs avis d’imposition.

Les plateformes comme DossierFacile proposent un service gratuit de vérification et de labellisation des dossiers de location. Ce dispositif, soutenu par l’État, sécurise les échanges entre locataires et propriétaires. Les documents sont vérifiés, un filigrane prévient les fraudes et le dossier numérique facilite la transmission. Les bailleurs gagnent du temps dans l’analyse des candidatures.

Se protéger contre les loyers impayés

Les garanties contre les loyers impayés protègent le propriétaire en cas de défaillance du locataire. Plusieurs dispositifs existent, avec des conditions et des coûts différents. Le choix de la garantie dépend de la situation du locataire et des préférences du bailleur.

La garantie loyers impayés GLI

La garantie loyers impayés GLI constitue une assurance souscrite par le propriétaire auprès d’un organisme spécialisé. Elle couvre les loyers, les charges, les frais de procédure et les dégradations locatives. Le coût représente entre 2 et 4 % du loyer annuel charges comprises. Cette assurance exige généralement que les revenus du locataire atteignent trois fois le montant du loyer.

La GLI intervient après un délai de carence en cas d’impayé. Elle prend en charge les loyers dus et peut accompagner le propriétaire dans les démarches de recouvrement ou de procédure d’expulsion. Attention : la souscription d’une garantie loyers impayés interdit de demander un garant physique au locataire, sauf pour les étudiants et les apprentis.

Le garant physique et la caution solidaire

Le garant physique s’engage à payer le loyer si le locataire ne peut plus honorer ses obligations. Cette personne signe un acte de caution solidaire qui la lie juridiquement au paiement des loyers et des charges. Le garant doit justifier de revenus suffisants et fournir les mêmes pièces justificatives que le locataire.

La caution solidaire permet au propriétaire de réclamer directement le paiement au garant sans devoir poursuivre d’abord le locataire. Cette garantie ne coûte rien au bailleur mais repose sur la solvabilité d’une personne physique. Les proches du locataire acceptent souvent ce rôle pour faciliter l’accès au logement.

Les dispositifs publics de garantie

Visale, proposé par Action Logement, garantit gratuitement les loyers impayés pour les jeunes de moins de 30 ans, les salariés de plus de 30 ans en mobilité professionnelle et les étudiants. Cette garantie couvre les loyers et charges pendant toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités. Le propriétaire bénéficie d’une sécurité sans frais et le locataire accède plus facilement au logement.

La demande de garantie Visale s’effectue en ligne avant la signature du bail. Le dossier est étudié rapidement et la garantie est accordée sous conditions de ressources et de situation professionnelle. Ce dispositif facilite l’accès au logement des publics fragiles tout en rassurant les bailleurs sur le paiement des loyers.

Rédiger le contrat de bail et ses annexes

Le contrat de bail formalise les droits et obligations du propriétaire et du locataire. La loi du 6 juillet 1989 impose un contrat type pour les locations vides et meublées destinées à la résidence principale. Ce modèle de bail garantit l’équilibre entre les parties et la conformité aux règles légales.

Les clauses obligatoires du bail

Le bail doit mentionner l’identité et le domicile du bailleur et du locataire, la date de prise d’effet et la durée du contrat, la description du logement et sa surface habitable, le montant du loyer et les modalités de révision, le montant des charges et leurs modalités de règlement, le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution.

Les annexes obligatoires complètent le contrat de bail. Le dossier diagnostic technique regroupe tous les diagnostics immobiliers. L’état des lieux d’entrée décrit précisément l’état du logement et des équipements. La notice d’information sur les droits et obligations du locataire et du bailleur doit être remise. Le règlement de copropriété et les extraits du procès-verbal de l’assemblée générale concernant les charges sont joints si le logement est en copropriété.

Les clauses interdites

La loi ALUR a supprimé plusieurs clauses abusives des contrats de bail. Il est interdit d’obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d’un assureur imposé par le bailleur. Le propriétaire ne peut pas exiger le paiement des loyers par prélèvement automatique. Les clauses prévoyant la résiliation automatique du bail en cas d’impayé sans décision de justice sont nulles.

Le bailleur ne peut pas interdire au locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans le logement, tant qu’elle ne trouble pas la jouissance des autres occupants. Les clauses limitant la liberté de choix du locataire pour les contrats d’énergie ou de télécommunication sont interdites. La signature électronique du bail est autorisée si les deux parties y consentent.

Réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux constitue un document contractuel annexé au bail. Il décrit précisément l’état du logement, des équipements et des installations au moment de l’entrée du locataire et au moment de sa sortie. La comparaison entre les deux états des lieux détermine les éventuelles dégradations imputables au locataire et les retenues sur le dépôt de garantie.

L’état des lieux d’entrée doit être établi lors de la remise des clés, de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire. Un état des lieux détaillé protège les deux parties : le locataire ne sera pas tenu responsable de dégradations préexistantes, et le propriétaire pourra prouver les dommages causés pendant la location. Il convient de noter l’état de chaque pièce, des murs, des sols, des plafonds, des fenêtres, des portes, des équipements sanitaires, de la cuisine et du chauffage.

Les photos et les schémas complètent utilement la description écrite. Les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz doivent être relevés. Pour un logement meublé, un inventaire précis du mobilier et des équipements est joint à l’état des lieux. Les deux parties signent le document et conservent chacune un exemplaire original.

L’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie

L’état des lieux de sortie se déroule lors de la restitution des clés. Le propriétaire compare l’état du logement avec l’état des lieux d’entrée. Les dégradations constatées, hors vétusté normale, peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté, annexée au bail, permet de calculer la dépréciation normale des équipements en fonction de leur durée de vie.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés si aucune dégradation n’est constatée, ou dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. En cas de retenue, le propriétaire doit justifier le montant par des devis ou des factures. Le locataire peut contester les retenues devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal.

Les obligations respectives pendant la location

Le bail crée des obligations réciproques entre le propriétaire et le locataire. Le respect de ces obligations garantit le bon déroulement de la location et prévient les litiges. La loi du 6 juillet 1989 et les décrets d’application précisent les droits et devoirs de chaque partie.

Les obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent, exempt de risques pour la santé et la sécurité. Il assure les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil : murs porteurs, toiture, planchers, canalisations principales. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent être imposés par la réglementation.

Le bailleur garantit au locataire la jouissance paisible du logement. Il ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, sauf s’ils modifient la structure du bien. Il doit assurer le logement contre les risques locatifs par une assurance propriétaire non-occupant. Cette assurance PNO est obligatoire en copropriété et fortement recommandée dans les autres cas.

Les obligations du locataire

Le locataire doit payer le loyer et les charges aux échéances convenues. Le paiement s’effectue selon les modalités prévues au bail : virement, chèque ou espèces dans la limite de 1 000 euros. Le bailleur délivre gratuitement une quittance de loyer sur demande du locataire. Cette quittance atteste du paiement et sert de justificatif de domicile.

L’assurance habitation du locataire est obligatoire pour couvrir les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion. Le locataire doit remettre une attestation d’assurance au propriétaire au plus tard un mois après la signature du bail, puis chaque année à la date anniversaire. Le défaut d’assurance peut entraîner la résiliation du bail.

Le locataire assure l’entretien courant du logement et les réparations locatives. Il doit maintenir en bon état les équipements, remplacer les joints, nettoyer les canalisations, entretenir les revêtements de sol et les peintures. Les réparations importantes restent à la charge du propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien du locataire.

La fiscalité des revenus locatifs

Les revenus tirés de la location d’un logement sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le régime fiscal applicable dépend du type de location : vide ou meublée. Le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel influence le montant de l’impôt.

La fiscalité de la location vide

Les revenus de la location vide relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si les revenus annuels ne dépassent pas 15 000 euros. Un abattement forfaitaire de 30 % représente les charges, et les 70 % restants sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majorés des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 euros de revenus annuels, et peut être choisi en deçà de ce seuil. Il permet de déduire les charges réelles : frais de gestion, travaux d’entretien et de réparation, diagnostics immobiliers, provisions pour charges de copropriété, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt. Ce régime est avantageux si les charges dépassent 30 % des loyers.

La fiscalité de la location meublée

Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro-BIC s’applique si les revenus annuels restent inférieurs à 77 700 euros pour les meublés de tourisme classés et 15 000 euros pour les autres meublés. L’abattement forfaitaire atteint 50 % pour les meublés classiques et 71 % pour les meublés de tourisme classés.

Le régime réel permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien immobilier et le mobilier. Cet amortissement réduit significativement la base imposable. Le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP s’applique si les revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 euros par an ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer. Au-delà, le statut de loueur en meublé professionnel LMP entraîne l’assujettissement aux cotisations sociales.

La location courte durée et saisonnière

La location saisonnière concerne les logements loués pour de courtes périodes à des locataires de passage. Ce type de location répond à des règles spécifiques, distinctes de celles applicables aux baux d’habitation. Les plateformes comme Airbnb ou Booking facilitent la mise en relation entre propriétaires et locataires, moyennant des commissions.

Le cadre juridique de la location saisonnière

Le bail saisonnier relève du droit commun des contrats. Aucune durée minimale ou maximale n’est imposée, mais la location ne doit pas constituer la résidence principale du locataire. Le loyer est fixé librement par le propriétaire. Le contrat doit préciser la durée de la location, le montant du loyer et des charges, les modalités de paiement et les conditions d’annulation.

Dans les grandes villes, la location saisonnière d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an. Au-delà, le logement est considéré comme un meublé de tourisme et nécessite une autorisation de changement d’usage. Le propriétaire doit déclarer son activité de location meublée et obtenir un numéro SIRET. Un numéro d’enregistrement délivré par la mairie doit figurer sur les annonces.

Les obligations déclaratives et fiscales

Les revenus de la location saisonnière sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro-BIC s’applique dans les mêmes conditions que pour la location meublée classique. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent à l’impôt sur le revenu. La taxe foncière reste due par le propriétaire. La cotisation foncière des entreprises CFE peut être exigée selon le montant des revenus.

Les plateformes de location comme Airbnb prélèvent une commission de 3 % sur les loyers versés au propriétaire. Booking facture environ 15 % de commission. Ces plateformes fournissent une couverture d’assurance pour certains dommages, mais il est conseillé de souscrire une assurance spécifique pour la location saisonnière. Les propriétaires doivent tenir un registre des locations et conserver les justificatifs de revenus et de charges.

La sous-location et ses règles

La sous-location consiste pour le locataire à louer tout ou partie du logement à un tiers. Cette pratique est strictement encadrée par la loi. Le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire avant de sous-louer. Cet accord précise le montant du loyer de la sous-location, qui ne peut pas dépasser le loyer principal.

La sous-location non autorisée constitue un motif de résiliation du bail principal. Le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion et réclamer des dommages et intérêts. Le sous-locataire n’a aucun droit opposable au propriétaire et peut être expulsé sans préavis. Il faut savoir que l’hébergement gratuit d’une personne ne constitue pas une sous-location et ne nécessite pas d’autorisation.

Dans les logements conventionnés par l’Agence nationale de l’habitat pour l’accueil familial de personnes handicapées ou âgées, le locataire doit simplement informer le propriétaire de la sous-location. Cette exception facilite l’accueil de personnes vulnérables tout en préservant les droits du bailleur. La sous-location partielle permet au locataire de réduire ses charges tout en restant responsable du paiement du loyer principal.