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Tout ce qu'il faut savoir avant de franchir le cap de la location d'un appartement, c'est par ici !
Signature du bail de location d'un appartement : logement vide ou meublé
Location appartement vide
Hors zones tendues
Hors zones tendues, le propriétaire peut fixer librement le loyer de l'appartement et, tant que le bail n'est pas conclu, le locataire peut toujours le négocier.
À noter : dans les communes situées en zones tendues, la fixation du loyer initial est réglementée et le loyer doit être identique à celui du précédent locataire.
Les obligations du propriétaire sont les suivantes :
- il ne peut pas imposer le prélèvement automatique au locataire ;
- s'il sollicite une caution solidaire, il ne pourra pas bénéficier parallèlement de la garantie des loyers impayés ;
Bon à savoir : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a simplifié le formalisme de l'acte de caution. Avant le 25 novembre 2018, la personne se portant caution devait écrire à la main les mentions de la caution. Depuis le 25 novembre 2018, elle peut utiliser un modèle d'acte de caution comportant ces mentions.
- il doit offrir un logement décent sans quoi le locataire peut exiger une mise en conformité (par exemple : protection contre les infiltrations d'eau, installation de chauffage adapté, eau potable froide et chaude, etc.) ;
Bon à savoir : le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il doit notamment être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites » (précision apportée à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter un logement pour être loué, comme par exemple le fait d'avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation. Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère complémentaire de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par la présence d'une aération suffisante (comprenant le renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité à compter du 1er juillet 2018).
À noter : le fait que le locataire demande une mise en conformité des locaux ne remet pas en cause la validité et les conditions du bail en cours.
- il doit faire réaliser un dossier de diagnostic technique qui sera annexé au contrat de location.
À noter : suite à la loi Élan, le dossier de diagnostic technique obligatoire peut être remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).
En zones tendues
Une zone tendue est une zone géographique dans laquelle la demande en logements est plus importante que l'offre. Dans ces zones, la fixation du loyer initial est réglementée et le loyer doit être identique à celui du précédent locataire.
La liste des communes dites en « zone tendue » a été élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Important : concrètement, le loyer ne peut être supérieur à un loyer de référence majoré exprimé par un prix au mètre carré. De plus, les honoraires liés à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail sont, eux aussi, plafonnés.
Location d'un appartement meublé
D'une durée d'un an, le contrat de location d'un appartement meublé est en principe reconduit tacitement pour la même période et aux mêmes conditions.
Bon à savoir : si la location d'un appartement meublé est consentie à un étudiant, sa durée peut être réduite à neuf mois.
Dans le silence de la loi, on considère que l'appartement doit contenir suffisamment de meubles pour que le locataire s'y installe sans rien apporter d'autre que ses effets personnels.
Il est fortement recommandé d'établir un inventaire précisant l'état des meubles le plus détaillé possible. Enfin, le délai de préavis est de un mois, quelles que soient les circonstances.
Location d'un appartement : les garanties demandées au locataire
En aucun cas, le locataire ne doit verser de somme d'argent avant la signature du contrat de location. Lors de la première visite, le fait que le locataire se présente avec des pièces justifiant sa solvabilité et un engagement de caution fait toujours bon effet.
Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail de l'appartement et ne peut pas dépasser un mois de loyer, hors charge.
Pour s'assurer qu'il dispose de revenus suffisants (environ trois fois le montant du loyer), le propriétaire va demander au candidat à la location un certain nombre de documents (fixés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) :
- papiers d'identité en cours de validité ;
- trois derniers bulletins de salaire ;
- copie du contrat de travail ;
- dernier avis d'imposition ;
- dernières quittances de loyer ;
- etc.
Bon à savoir : le propriétaire peut exiger que la pièce d'identité comporte la photographie du titulaire, mais ne peut plus exiger qu'elle comporte sa signature (décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019, venu modifier le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015).
Au plus tard lors de la remise des clés, le locataire doit fournir au propriétaire une attestation d'assurance selon laquelle le bien est assuré contre les risques locatifs.
Bon à savoir : afin de faciliter la relation entre bailleur et locataire, il est possible de constituer un dossier de location ou de créer une fiche propriétaire depuis le service en ligne « Locatio ». Ce service vérifie que le dossier du locataire est complet et permet au propriétaire de recevoir directement le dossier depuis un lien unique.
Obligations du propriétaire et du locataire : location d'un appartement
Obligations du propriétaire
La loi du 6 juillet 1989, texte régissant les rapports entre propriétaires et locataires, précise que le propriétaire doit garantir à son locataire « la jouissance paisible du logement ».
Et si cette jouissance est rendue difficile voire impossible par l'existence d'un vice caché, le locataire peut demander à son propriétaire une indemnité, voire résilier le bail sans avoir à respecter les délais légaux (3 mois ou 1 mois dans certains cas particuliers tels que la perte d'emploi). Enfin, c'est au propriétaire de se charger des grosses réparations comme renouveler les canalisations ou remplacer une chaudière.
Obligations du locataire
La principale obligation du locataire est certainement celle de payer son loyer et ses charges en temps et en heure (article 7, loi du 6 juillet 1989).
Il doit aussi user paisiblement des locaux loués selon la destination que le contrat de location leur a donné.
Mais encore, il doit :
- répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ;
- respecter le voisinage (ex. : ne pas faire de tapage ou laisser des animaux dangereux en liberté dans l'immeuble) ;
- s'assurer contre les risques locatifs (au minimum dégâts des eaux, incendies et explosions) ;
- prendre à sa charge l'entretien courant du logement, de ses équipements ainsi que les menues réparations.
Location d'un appartement : rupture du bail
Hors zones tendues
Le locataire n'a pas besoin de motiver son congé auprès du propriétaire dès lors que l'appartement loué constitue sa résidence principale.
Sa seule obligation est de notifier cette volonté à son propriétaire trois mois avant son départ. Le préavis est réduit à un mois dans des cas bien précis tels que :
- l'obtention d'un premier emploi ;
- une mutation ;
- la perte de son emploi ;
- un changement de domicile nécessité par un état de santé constaté dans un certificat médical.
Aucune durée de séjour minimum ne pouvant être imposée, le locataire peut délivrer son congé à tout moment.
Bon à savoir : dans le cas d'une colocation, le congé donné par un colocataire n'engage que lui-même et ne met, par conséquent, pas fin au contrat de location.
À noter : du côté du propriétaire, les règles sont moins souples puisqu'il ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance pour vendre le logement, le reprendre en vue de l'occuper lui-même ou un membre de sa famille, ou encore pour un motif sérieux et légitime (le locataire dégrade le logement, est mauvais payeur, etc.).
En zones tendues
La loi Alur du 24 mars 2014 a réduit le préavis de départ du locataire de trois mois à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue. Ensuite, la loi Macron du 6 août 2015 a étendu cette réduction du délai de préavis à tous les contrats de location en zone tendue, peu importe leur date de signature (avant cette loi, seuls les baux signés après le 27 mars 2014 étaient concernés).
Pour aller plus loin :
- Pour que le locataire bénéficie de tous ses droits, il doit tout d'abord connaître et remplir ses obligations. Consultez notre page dédiée.
- Tout aussi importantes que le paiement du loyer, les charges locatives doivent être acquittées par le locataire.
- Quelles sont les modalités et le fonctionnement de l'APL ? Lisez notre astuce.