Loi ALUR et location : les règles à connaître pour propriétaires et locataires

En bref

• La loi Alur impose un contrat de bail type obligatoire avec des annexes spécifiques depuis le 1er août 2015.
• Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer pour la location vide et deux mois pour la location meublée.
• Les zones tendues bénéficient d’un encadrement des loyers et d’un délai de préavis réduit à un mois.
• Les honoraires des agences immobilières sont plafonnés et partagés entre le bailleur et le locataire.

Les obligations documentaires du propriétaire

Le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique complet avant la signature du bail. Ce dossier comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, et l’état des installations électriques et gaz si elles ont plus de 15 ans. L’état des risques naturels, miniers et technologiques ainsi que le diagnostic bruit complètent ce dossier obligatoire.

Une notice d’information détaillant les droits et obligations des parties doit accompagner le contrat de location. Cette notice permet au locataire de comprendre les règles applicables à son bail. Dans certaines zones, le propriétaire doit également présenter une autorisation de louer avant la mise en location du logement.

L’état des lieux d’entrée suit désormais un modèle réglementaire qui prend en compte la vétusté du logement. Ce document protège les deux parties en cas de litige lors de la restitution du dépôt de garantie. Le bailleur conserve les justificatifs des charges pendant six mois minimum et délivre des quittances de loyer sur simple demande du locataire.

Le contrat de bail type et ses spécificités

Un modèle de contrat de location s’applique obligatoirement aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er août 2015. Ce bail type impose des mentions obligatoires comme l’adresse du logement, sa surface habitable et le montant du dernier loyer payé par le précédent occupant. Les équipements fournis et les travaux réalisés depuis le départ du précédent locataire figurent également dans le contrat.

Le bailleur peut ajouter des clauses supplémentaires si elles ne sont ni interdites ni abusives. Les visites imposées les jours fériés, l’obligation de souscrire une assurance auprès d’un organisme spécifique ou le prélèvement automatique sur salaire constituent des clauses interdites. En revanche, l’interdiction des chiens d’attaque reste une clause autorisée dans le bail de location.

La location meublée nécessite un inventaire détaillé des équipements fournis. Le décret du 31 juillet 2015 définit une liste minimale comprenant la literie avec couette, les dispositifs d’occultation des fenêtres, les plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec congélateur, la vaisselle et les ustensiles de cuisine. Les meubles de rangement, la table, les sièges, les luminaires et le matériel d’entretien ménager complètent cette liste obligatoire.

L’encadrement des loyers en zones tendues

Les zones tendues regroupent les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’offre de logement reste inférieure à la demande. Le décret du 10 mai 2013 établit la liste complète de ces territoires incluant Paris, l’Île-de-France, Lyon, Marseille, Saint-Nazaire, Annecy et Fréjus. Dans ces zones, le loyer ne peut dépasser un plafond défini par arrêté préfectoral.

Lors de la première mise en location, le bailleur fixe librement le montant du loyer. Au renouvellement du bail ou lors d’une relocation, la révision du loyer reste limitée à l’indice de référence des loyers. Un complément de loyer peut s’appliquer uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles justifiées dans le contrat. Le locataire dispose de trois mois pour contester ce complément.

L’encadrement des loyers fait l’objet d’une expérimentation jusqu’au 25 novembre 2026 dans certaines zones. Le loyer doit se situer entre un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. Cette mesure vise à limiter la hausse des loyers dans les territoires où l’accès au logement décent pose des difficultés importantes aux ménages.

Les délais de préavis selon la loi Alur

Le délai de préavis du locataire passe de trois mois à un mois dans les zones tendues pour les logements vides. Cette réduction s’applique également en cas d’attribution d’un logement social, de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de problème de santé. Les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH profitent aussi de ce délai réduit.

Pour la location meublée, le délai de préavis reste fixé à un mois quelle que soit la zone géographique. Le locataire doit justifier le motif invoqué pour bénéficier du préavis réduit. La loi Macron du 7 août 2015 a étendu cette mesure aux baux signés avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, ce qui permet à tous les locataires en zone tendue de profiter du préavis d’un mois.

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail avec un préavis de six mois pour un logement vide et trois mois pour un meublé. Les motifs de congé restent strictement encadrés : reprise pour habiter le logement, vente du bien ou motif légitime et sérieux. Les locataires âgés de plus de 65 ans aux revenus modestes bénéficient d’une protection renforcée contre les expulsions.

Le dépôt de garantie et sa restitution

Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour une location meublée. Cette somme versée au début du bail couvre les éventuelles dégradations ou impayés de loyer. Elle se distingue de la caution où un tiers garant s’engage à payer en cas de défaillance du locataire.

Le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois en cas de différence entre les deux états des lieux. Les retenues opérées doivent être justifiées par des devis ou des factures de réparation. Le propriétaire qui ne respecte pas ces délais s’expose à des pénalités de 10 % du montant dû par mois de retard.

La loi Macron a étendu ces règles à toutes les locations, quelle que soit la date de signature du bail. Le bailleur ne peut retenir des sommes pour vétusté normale du logement. Les dégradations liées à l’usage normal et au temps qui passe ne justifient aucune retenue sur le dépôt de garantie.

Les honoraires des agences immobilières

Les frais d’agence immobilière sont plafonnés et partagés entre le bailleur et le locataire depuis l’application de la loi Alur. Le plafond varie selon la zone géographique et la surface du logement. À Paris, le tarif maximum s’élève à 15 euros par mètre carré de surface habitable. Dans les autres zones tendues, ce montant peut atteindre 12 euros par mètre carré.

Le locataire paie au maximum la moitié des frais liés à l’état des lieux d’entrée. Les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail restent à la charge du bailleur ou se partagent selon les dispositions légales. Cette répartition vise à équilibrer les coûts entre les deux parties et à limiter les charges pesant sur les candidats à la location.

Les honoraires de gestion locative sont également encadrés avec un plafond de 3 euros par mètre carré pour l’état des lieux et de 8 euros par mètre carré pour la perception des loyers. Dans les zones tendues, ce dernier montant peut atteindre 10 euros par mètre carré, voire 12 euros dans les zones très tendues.

Les règles en copropriété selon la loi Alur

Les copropriétés doivent désormais s’immatriculer dans un registre national depuis 2017. Cette mesure améliore la transparence et facilite le suivi des immeubles en copropriété. Une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques de la copropriété doit être mise à jour régulièrement.

Le syndic respecte un contrat type définissant précisément les prestations obligatoires. La mise en concurrence du syndic intervient tous les trois ans minimum. Un compte bancaire séparé devient obligatoire pour les immeubles de plus de 15 lots. Cette disposition protège les fonds des copropriétaires et garantit une meilleure traçabilité des opérations financières.

Un fonds de travaux obligatoire doit être alimenté chaque année à hauteur d’au moins 5 % du budget annuel de la copropriété. Ce fonds, conservé sur un compte dédié, finance les travaux de conservation, de sécurité et de restauration. Le diagnostic technique global devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans en procédure d’insalubrité.

La protection des locataires précaires

La prescription des loyers impayés passe de cinq ans à trois ans avec la loi Alur. Cette mesure limite la durée pendant laquelle le bailleur peut réclamer des arriérés de loyer. Les pénalités de retard sur les loyers impayés sont interdites, ce qui protège les locataires en difficulté financière.

La trêve hivernale s’étend désormais jusqu’au 31 mars au lieu du 15 mars. Pendant cette période, aucune expulsion locative ne peut être exécutée. Les personnes âgées de plus de 65 ans aux revenus modestes bénéficient d’un statut de locataire protégé renforcé. Le bailleur ne peut leur donner congé même à l’échéance du bail sauf exceptions strictement définies.

La garantie Visale remplace progressivement la caution physique traditionnelle pour couvrir les impayés et les dégradations. Ce dispositif s’adresse aux jeunes actifs, aux étudiants et aux salariés précaires. Il facilite l’accès au logement pour les personnes qui ne disposent pas de garant personnel.