Loi ALUR et location

Sommaire

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite « loi ALUR » est venue révolutionner les rapports entre bailleurs, propriétaires de logements, et locataires. La loi dite « loi MACRON » n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques a depuis lors apporté quelques nouveautés au dispositif. Les lois nouvelles sont intégrées au dispositif préexistant. Le tout est aujourd'hui en vigueur sous la référence de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cette loi s'applique aux logements vides et meublés en tant que résidence principale du locataire, entendue comme l'occupation continue du locataire au moins huit mois par an. Un nouveau titre I-bis est créé dans la loi, régissant les relations entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale.

Loi ALUR relative à la location : des nouveaux principes

Encadrement des loyers

La loi ALUR a modifié l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, instaurant un nouveau principe d'encadrement des loyers sur certaines zones dites « tendues ». Il s'agit très précisément des zones « d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements ».

Remarque : la liste des communes figurant sur ces zones est prévue par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du Code général des impôts.

Encadrement du niveau des loyers

En quelques mots, le bailleur est tenu de fixer son loyer en fonction de valeurs de références hautes et basses fixées par arrêtés préfectoraux. Il doit respecter une grille.

La fixation du loyer est encadrée en fonction des éléments suivants :

  • quartier ;
  • nombre de pièces ;
  • date de construction de l'immeuble ;
  • logement meublé/non meublé.

Un complément de loyer peut être mis en place par le bailleur dès lors que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui sortent de l'ordinaire.

Ce dispositif était appliqué dans 2 villes :

À noter : ces arrêtés ont été annulés par la justice administrative. Le tribunal administratif (TA) de Lille a prononcé l'annulation de l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 par un jugement du 17 octobre 2017. Le TA de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 par un jugement du 28 novembre 2017. La cour administrative d'appel de Paris a confirmé cette décision le 26 juin 2018.

Ce dispositif a été remplacé par le dispositif spécifique d'encadrement des loyers fixé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan).

Le dispositif spécifique d'encadrement des loyers est en vigueur à :

  • Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 29 mai 2019 actualisé par un un arrêté préfectoral du 30 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2023) ;
  • Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 actualisé par un arrêté préfectoral du 20 février 2023 pour les montants applicables à compter du 1er avril 2023) ;
  • Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021 (arrêté préfectoral du 1er avril 2022 actualisé par un arrêté du 4 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2023) ;
  • Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021 (arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 actualisé par un arrêté du 29 septembre 2023 pour les montants applicables à compter du 1er novembre 2023) ;
  • Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021 (arrêté préfectoral du 1er décembre 2021 actualisé par un arrêté préfectoral du 4 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2023) ;
  • Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 (arrêté préfectoral du 23 mai 2022 actualisé par un arrêté du 13 juin 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2023) ;
  • Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022 (arrêté préfectoral du 20 juin 2022 actualisé par un arrêté du 20 juin 2023 pour les montants applicables à compter du 15 juillet 2023).

Depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans ces zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).

Encadrement de l'évolution des loyers

Il existait déjà, avant cet encadrement des loyers, un « plafonnement » des loyers, reconduit par le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023. La liste des communes concernées est la même que celle concernant l'encadrement des loyers (voir lien ci-dessus). Attention, les deux dispositifs se cumulent. Ainsi, si le logement se situe dans une commune soumise à un encadrement des loyers, l'augmentation du loyer ne peut pas dépasser certains plafonds.

À noter : des dérogations sont néanmoins possibles en cas de loyer manifestement sous-évalués ou de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).

Bon à savoir : ce dispositif de plafonnement par décret est maintenu et n'est pas concerné par les décisions du tribunal administratif de Lille et du tribunal administratif de Paris. Il se complète avec le nouveau dispositif d'encadrement des loyers de la loi ÉLAN.

Pour les villes concernées par les 2 dispositifs d'encadrement des loyers, les loyers des nouveaux baux doivent être fixés dans une double limite :

  • en fonction du loyer appliqué à l'ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par décret pour l'ensemble des zones tendues ;
  • en fonction des valeurs fixées par arrêté préfectoral.

Réduction du délai de préavis

Toujours concernant ces zones tendues, le législateur a entendu rapporter le délai de préavis en cas de congé du locataire à 1 mois au lieu de 3 (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il convient donc là encore de vérifier si votre commune figure sur la liste.

À noter : attention, le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier « au moment de l'envoi de la lettre de congé » et non à posteriori. À défaut, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-14.256).

Nouvelles prescriptions sur loyers, charges et IRL

Selon l'article 7-1 nouveau de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la prescription applicable aux actions dérivant d'un contrat de bail est désormais de 3 ans au lieu de 5.

L'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite 1 an après la date convenue dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Attention : le bailleur ne peut donc plus, comme par le passé, revenir sur une indexation qui aurait été oubliée d'une année sur l'autre. L'indexation à l'indice IRL (indice de référence des loyers) doit être effectuée dans l'année pour être valable (article 17-1 nouveau de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Nouveaux diagnostics

La loi ALUR a mis en place de nouveaux diagnostics à faire réaliser par le bailleur avant toute mise ou remise en location (article 3-3 nouveau de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Désormais, le dossier de diagnostics communiqué lors de la signature du contrat de bail doit contenir :

  • un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
  • une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante.

Bon à savoir : le décret d’application concernant l'amiante n’est pas encore paru mais le propriétaire est d’ores et déjà tenu de mettre le dossier amiante à disposition des occupants de l’immeuble depuis un décret n° 2011-629 du 3 juin 2011.

À noter : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires peut être remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).

Partage des honoraires de location et d'établissement d'état des lieux

Les honoraires de location visés à l'article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Le coût des prestations suivantes imputé au locataire :

  • la visite du logement ;
  • la constitution du dossier du locataire ;
  • la rédaction du bail ;
  • la réalisation de l'état des lieux.

Le coût des prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable. Ce plafond est fixé par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier.

Statut de la colocation

La colocation est officiellement reconnue par la loi dans un nouvel article 8-1. Elle est définie comme la location du même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Elle ne s'applique pas aux époux et aux personnes pacsées.

Elle est soumise à un modèle type prévu par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

Nouvelles règles d'envoi de congé

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été modifié afin de permettre aux parties de donner congé par lettre remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Bon à savoir : en ce cas, la date de remise constitue le point de départ du préavis. Les autres formalités demeurent inchangées et en cas d'envoi d'une lettre recommandée avec accusé réception, le point de départ du délai est toujours celui de la réception effective de la lettre.

Restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution a changé. Il convient de distinguer :

  • en cas de restitution intégrale du dépôt de garantie (absence de réparations à entreprendre et absence de dette locative) : le délai est d'un mois à compter de la réalisation de l'état des lieux ;
  • en cas de restitution partielle du dépôt de garantie : le délai applicable reste celui de 2 mois.

Bon à savoir : s'agissant des charges locatives, l'article 22 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité, pour le bailleur, après calcul provisoire, de retenir une provision de 20 % du montant du dépôt de garantie dès lors que les locaux loués se situent dans un immeuble collectif. Il lui incombe de restituer le solde après déduction des charges dues dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Note d'information annuelle sur les modalités de calcul des charges

En cas de charges locatives appelées par provision, la nouvelle rédaction de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose une nouvelle obligation au bailleur. Celui est tenu, un mois avant la régularisation annuelle de communiquer au locataire un décompte par nature de charges.

Dans les immeubles collectifs, il doit y joindre soit :

  • le mode de répartition entre les locataires ;
  • une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires durant 6 mois à compter de l'envoi du décompte.

Liste des pièces demandées au candidat locataire

Selon l'article 22-2 nouveau de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut désormais plus tout exiger de son aspirant locataire ou de sa caution.

La liste des pièces exigibles est fixée par le décret d'application n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. À noter que ce décret a été modifié par le décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019, supprimant la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au locataire et à la caution.

Bon à savoir : la loi prévoit une sanction en cas de non-respect de ces dispositions pouvant aller d'une amende dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour les personnes physiques et 15 000 € maximum pour les personnes morales.

Assurance locative

Désormais, le bailleur peut contracter en lieu et place du locataire une assurance multirisques habitation dans les conditions suivantes (article 7 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

  • à défaut de la remise de l'attestation d'assurance ;
  • après un délai de 1 mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet.

Le coût de l'assurance est alors récupérable au même titre que les charges locatives.

Bon à savoir : la mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire. Elle vaut également renonciation à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Il sera noté que la mise en œuvre de cette clause ne conduit que très rarement à la résiliation judiciaire du bail.

Sur les logements meublés

Un nouveau titre I-bis est créé dans la loi, régissant les relations entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale. Le meublé y est défini comme un « logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La liste des éléments que le logement doit comporter est parue par le décret d'application n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.

Pour le reste, un renvoi assez vaste au régime général de location des logements vides est mis en place par l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Lutte contre l'habitat indigne

Afin de renforcer la lutte contre l'habitat indigne, la loi ALUR (articles 92 et 93) prévoit que les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou les communes volontaires peuvent soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration, dans certaines zones délimitées. 

Un décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 précise les modalités de mise en œuvre de ces déclarations et demandes d'autorisation :

  • Lorsqu'il est soumis à une déclaration de mise en location, le propriétaire doit déclarer à la collectivité la mise en location du bien dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de location.
  • Lorsqu'il est soumis à une autorisation préalable de mise en location, l'autorisation doit être obtenue avant la conclusion d’un contrat de location. Délivrée dans un délai d’un mois, cette autorisation est valable deux ans suivant sa délivrance si le logement n’a pas été mis en location. Le transfert de l’autorisation à un nouvel acquéreur d’un logement s’effectue sur simple déclaration auprès de l’EPCI ou de la commune.

Loi ALUR location : nouvelles obligations formelles pour le contenu des baux d'habitation

Un contrat type est désormais prévu par la loi (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015).

On peut retenir principalement les nouveautés suivantes. Doivent figurer au contrat :

  • le montant et la date du loyer appliqué au précédent locataire (si le départ date de moins de 18 mois) ;
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ;
  • en cas de loyer encadré : la mention des loyers de références (fourchettes médiane et basse) ;
  • une notice d'information (prévue par le décret précité).

Bon à savoir : en cas d'absence de mention dans le bail des loyers de référence du dernier loyer appliqué au locataire ou de la surface habitable, le locataire pourra saisir le tribunal d'instance d'une action en diminution des loyers.

Application de la loi ALUR location dans le temps

Sur ce point, la loi MACRON du 6 août 2015 est venue préciser le dispositif mis en place par la précédente loi ALUR.

Les baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi MACRON restent soumis aux obligations antérieures sauf pour les articles suivants, qui sont applicables immédiatement :

  • 22 : dépôt de garantie ;
  • 24 : clause résolutoire ;
  • 7-1 : prescription de 3 ans ;
  • 15 : congé ;
  • 25-8 pour les baux meublés : résiliation du bail.

Exemple : dans le cadre d'un congé pour reprise, la loi Alur a abaissé l'âge à partir duquel l'offre de relogement doit être effectuée, passant de 70 ans à 65 ans. Néanmoins, pour les baux signés avant l'entrée en vigueur de cette loi, les dispositions de la loi Alur s'appliquent de manière rétroactive (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.475). Ainsi, même si le bail a été signé avant le 24 mars 2014, le bailleur est tenu d'effectuer une offre de relogement au locataire de plus de 65 ans, et non de plus de 70 ans.

Pour en savoir plus :

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