La loi Alur est venue encadrer de manière plus rigoureuse les rapports entre les locataires et les bailleurs. Elle concerne notamment la surface habitable, qui est une composante essentielle du contrat de location. Le point maintenant.
Surface habitable : ce que dit la loi Alur
Principe général
La loi Alur impose aux propriétaires de communiquer la surface habitable de leur logement lors de la signature du contrat de location.
La surface habitable, c'est la superficie de toutes les pièces qui composent le bien immobilier. L'objectif premier de ce diagnostic est donc de garantir aux locataires la superficie du logement qu'ils louent.
Champ d'application
La loi Alur s'applique à tous les baux conclus depuis le 27 mars 2014. L'attestation de surface habitable est obligatoire pour les biens immobiliers loués vides ou meublés et à usage d'habitation principale et pour la vente de logement en copropriété.
Remarque : il n'y a aucune obligation de passer par un professionnel pour le métrage, mais cela peut éviter des contentieux ultérieurs.
Ce diagnostic doit être réalisé au moment de la signature du bail et sa durée est illimitée, sauf si des travaux viennent modifier la superficie du bien.
Bon à savoir : les locations saisonnières, les logements de fonction et les résidences secondaires n'entrent pas dans le champ d'application de cette obligation.
Calcul de la surface habitable loi Alur
La surface habitable, exprimée en mètres carrés, sert à donner une valeur au bien.
Font partie intégrante de la surface habitable :
- les pièces principales de plus de 8 mètre carrés hors pièces d'eau ;
- les pièces de moins de 8 mètres carrés (bureau, buanderie, débarras, placard) ;
- les pièces d'eau ;
- les combles aménagés.
Précision : il n'est pas tenu compte notamment de la superficie des combles non aménagées, caves, remises, terrasses, garages, loggias, vérandas, balcons, volumes vitrés, locaux communs, etc.
Alors surface habitable = doublon du métrage Carrez ? Non pour au moins 2 raisons :
- les méthodes de calcul sont différentes ;
- la superficie Carrez englobe des parties non habitables de type combles non aménagés.
Attention : celui qui transforme sa cave ou son garage pour agrandir sa maison modifie la valeur de la surface habitable.
Surface habitable loi Alur : les sanctions
Le véritable apport de la loi Alur est la sanction en cas d'erreur de métrage. Comme pour la loi Carrez, si la surface réelle est inférieure à plus de un vingtième à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander, amiablement ou judiciairement, à son bailleur une diminution du loyer « proportionnelle à l'écart constaté ».
Quid si la mention de la surface habitable n'est même pas mentionnée dans le contrat de location ? Le locataire peut demander une diminution du loyer, et si le propriétaire ne se manifeste pas dans le délai qui lui est imparti, le locataire a 3 mois pour saisir la juridiction compétente.
Si la demande en diminution du loyer intervient plus de 6 mois après la prise d'effet du bail, la diminution de loyer (acceptée par le vendeur ou prononcée par le juge) prendra effet à la date de cette demande.
Attention : la surface indiqué dans le DPE (diagnostic de performance énergétique) sert uniquement de base au travail du diagnostiqueur et n'a pas valeur d'attestation de surface. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable aux tiers (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020). En cas d’erreur, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut donc être engagée.
Pour en savoir plus :
- Vous êtes propriétaire et vous souhaitez mettre votre bien en location ? Il existe certaines clés pour être sûr de trouver un locataire fiable.
- Toutes les infos sur la loi Alur sur notre page dédiée.
- Que vous soyez bailleur ou locataire d'un bien immobilier, vous devez connaître vos droits et vos devoirs concernant la résiliation de votre bail.