Quand un propriétaire loue son bien, il a l’obligation de délivrer un logement décent. Toutefois, le logement peut nécessiter quelques rafraîchissements. Un accord peut alors être conclu avec le locataire lors de son entrée dans les lieux pour que celui-ci effectue une partie des travaux. Les parties peuvent alors signer une convention de travaux. Comment cela fonctionne-t-il ? le point sur la question.
Convention de travaux : principe
Dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire a l’obligation de proposer un logement décent à la location. Un logement peut être décent au regard des critères de la loi sans pour autant être très confortable ou bénéficier d'aménagements récents. Dans une telle situation, le locataire peut accepter de prendre les travaux de réfection à sa charge en échange d’une diminution du loyer (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L'accord est formalisé par ce que l'on appelle une convention de travaux.
Bon à savoir : lorsqu'un locataire effectue des aménagements ou des travaux dans le logement qu'il loue, la valeur de ces aménagements est prise en compte, par l'administration fiscale, dans le calcul de la taxe foncière à l'expiration du bail, et non en cours de bail (CE, 10e chambre, 20 mai 2019, n° 421253).
À noter : la valeur des travaux (aménagements ou constructions) réalisés de manière volontaire par un locataire constitue, pour le bailleur, un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils sont laissés de manière gratuite au bailleur en fin de bail (CAA Lyon, 18 février 2020).
Forme de la convention de travaux
La convention de travaux peut prendre la forme d'une simple clause rédigée dans le cadre du contrat de bail. Elle peut également être concrétisée par un document spécifique, rédigé à part, mais annexé au contrat de bail et signé de la part des 2 parties.
Dans les 2 cas, la convention ou la clause permet de fixer par écrit l’accord passé entre le locataire et le propriétaire. Elle doit être claire, sans ambiguïté. Elle doit ainsi préciser :
- la description détaillée des travaux à effectuer ;
- le montant de la diminution du loyer, voire sa dispense, de manière chiffrée et pour sa durée précise ;
- le coût des travaux ;
- le détail du dédommagement prévu si le locataire part avant la fin de la réduction de loyer.
Si le locataire quitte le logement de manière anticipée, la clause ou la convention doit prévoir les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.
Bon à savoir : le locataire est libre de choisir les matériaux et les entreprises pour réaliser les travaux.
Quel type de travaux ?
Rappelons tout d'abord les règles liés à la délivrance d'un logement décent. La délivrance d'un logement décent est prévue par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précité.
Le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il a une surface minimum et est équipé des éléments conformes à sa destination d'habitation. Est imposé également un critère de performance énergétique minimale.
Exemple : bonne étanchéité, alimentation en eau potable, cuisine, escaliers communs, pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur, etc.
Dès lors, la convention de travaux ne peut concerner que certains éléments. Il faut avant tout que ces travaux soient exécutés au sein des parties privatives en cas d'immeuble en copropriété, donc dans les parties internes du logement.
Ensuite, pour les travaux eux-mêmes, il peut être question de :
- l’état général de l’appartement : peintures murs et plafonds, réfection du sol, moquette, tapisserie, etc. ;
- et/ou de l’équipement de l’appartement : chauffage, cuisinière, luminaires, etc. ;
- des équipements sanitaires (à titre d'amélioration et non de mise en conformité), etc.
Il s'agit donc généralement de petits travaux de remise en état. Des travaux plus lourds sont parfois envisageables, surtout à la demande du locataire.
Lorsque le locataire quitte les lieux, le bailleur reste propriétaire des équipements nouveaux mis en place tels que prévus par la convention de travaux.
Bon à savoir : il faut rappeler que les travaux engagés ne doivent pas concerner des travaux de mise en conformité du logement. En effet, délivrer un logement décent relève de la seule responsabilité du propriétaire.
Obligations du propriétaire Lire l'article
En cas de non-respect de la convention de travaux
Si après signature de la convention, le locataire n’effectue pas les travaux ou ne respecte pas les modalités de réalisation des travaux, le propriétaire peur faire intervenir la justice pour :
- forcer l’exécution des travaux ;
- faire annuler la convention de travaux.
À noter : le locataire doit conserver tous les justificatifs des dépenses qu’il a engagées pour les travaux du logement (devis, factures, etc.). Elles lui serviront de preuve en cas de litige.
En matière de baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien est compétent. L'intermédiation d'un avocat n'est pas nécessaire pour ce type de procédure.
Important : en tout état de cause, il convient de ne pas s'engager à la légère. La signature d'une convention de travaux peut être une source de difficultés importantes (inexécutions, malfaçons, etc.) pour le bailleur. Pour le locataire, elle est une charge parfois importante, en termes de temps et d'investissement malgré la réduction de loyer proposée.