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Pour tout savoir sur la surface minimale d'un logement en location, voici nos explications.
Réglementation en matière de surface minimale d'une location
Le décret du 30 janvier 2002 indique les normes de décence que doivent respecter les logements destinés à l'habitation.
La décence se caractérise notamment par la surface minimale en dessous de laquelle il est interdit de donner un bien en location.
Rappel : le propriétaire d'un bien immobilier a le droit de le vendre quelque soit sa surface, mais ne peut pas le louer en toute liberté.
Le décret vise les locations de résidences principales, qu'elles soient vides ou meublées.
En d'autres termes, le propriétaire d'un logement n'atteignant pas la surface minimale prescrite par le décret de 2002, peut toujours le louer en tant que résidence secondaire ou location saisonnière.
Toutefois, tout n'est pas permis car dans le cadre d'une location saisonnière, la commune impose son propre règlement sanitaire.
Bon à savoir : depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, la surface du logement doit obligatoirement être mentionnée dans le bail, pour les locations vides.
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Surface minimale d'une location : calcul
Selon l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, pour être loué, un logement doit disposer d'au moins une pièce principale d'une superficie minimale de 9 mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres.
Comment calcule-t-on la surface habitable ?
Il faut déduire de la surface de plancher construite les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, embrasures de portes, fenêtres.
Sont également et notamment exclus la superficie des combles non aménagées, les caves, les sous-sols, les garages, terrasses, loggias, balcons, etc.
Bon à savoir : dans le cas d'une rénovation ou d'une création, la superficie minimale passe à 12 mètres carrés.
Attention : ne pas confondre l'hypothèse illégale d'un logement de moins de 9 mètres carrés avec celle, tout à fait autorisée, d'une simple pièce de moins de 9 mètres carrés, type une chambre.
Ce même décret de 2002 offre une alternative à la surface minimale puisqu'il permet la location d'un logement de moins de 9 mètres carrés si son volume fait au moins 20 mètres cubes.
Bon à savoir : le calcul du volume se fait en multipliant la surface du logement par sa hauteur sous plafond.
À noter : pour prouver qu’un logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, démontrer que la surface de la pièce principale du bien est inférieure à 9 m2 n'est pas suffisant. Cette pièce doit aussi avoir un volume inférieur à 20 m3. À défaut, l’indécence du logement ne peut pas être retenue (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 19-11.349).
En cas de non-respect de la surface minimale ?
Si la surface minimale n'est pas respectée, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire afin que ce dernier réalise les travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes. Il dispose d'un délai de 2 mois pour s'exécuter.
Si à l'issue de ce délai, rien n'a changé, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d'instance. Le juge peut alors imposer des travaux ou réduire le loyer voire fixer des dommages et intérêts à la charge du propriétaire.
De plus, si le logement n'est pas considéré comme décent, le locataire perd son droit aux allocations logement.
Conseil : les propriétaires de petits espaces peuvent toujours les louer comme espace de rangement ou encore les vendre à d'autres propriétaires qui abattraient les cloisons car désireux d'agrandir leur surface.