Travaux dans le logement loué : droits et obligations du locataire et du bailleur

En bref

• Le propriétaire peut réaliser des travaux d’entretien, de mise aux normes et d’amélioration énergétique pendant la location après information du locataire.
• Le locataire peut effectuer des travaux d’aménagement légers sans autorisation mais doit obtenir un accord écrit pour les transformations lourdes.
• Les travaux du bailleur qui durent plus de 21 jours donnent droit à une réduction proportionnelle du loyer du logement.
• Les réparations locatives et l’entretien courant restent à la charge du locataire selon le décret du 26 août 1987.

Les travaux du propriétaire dans la location : cadre légal et conditions

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer son maintien en état. Cette obligation autorise le propriétaire à entreprendre certains travaux dans le logement loué, même sans l’accord du locataire, dans des cas précis.

Les catégories de travaux autorisés au bailleur

Le propriétaire peut intervenir dans la location pour quatre types de travaux. Les travaux d’entretien dans le logement visent à maintenir le bien en bon état : remplacement de la chaudière, réparation d’une fuite d’eau ou du système électrique. Les travaux de mise aux normes de décence garantissent la salubrité et la sécurité : conformité électrique, installation de gaz, accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Les travaux d’amélioration des parties communes privatives du logement incluent l’installation de fenêtres à double vitrage, la pose d’un système de chauffage performant ou des travaux de rénovation dans l’appartement. La loi Grenelle de juillet 2010 autorise également les projets de rénovation énergétique dans le logement loué : isolation des murs et de la toiture, remplacement des menuiseries, amélioration de la ventilation.

En copropriété, le syndic peut imposer des travaux dans les locations des propriétaires pour les parties communes. Le locataire dans le logement ne peut s’y opposer mais doit recevoir une information préalable. Pour découvrir les obligations générales du bailleur, consultez les devoirs du propriétaire en matière de réparations.

La procédure d’information du locataire

Le bailleur doit notifier son intention de faire des travaux dans la location par lettre recommandée de réception au moins 15 jours avant le début des opérations. Ce courrier précise la nature des travaux dans le logement, la date de démarrage et la durée prévisionnelle. Les horaires doivent rester raisonnables, généralement entre 7 heures et 20 heures.

Les travaux dans la location du propriétaire ne peuvent se dérouler les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. En cas d’urgence, le locataire doit laisser accès au logement pour les réparations nécessaires à la conservation du bien. Le non-respect de cette procédure autorise le locataire à refuser l’accès et à engager un recours judiciaire.

Les droits du locataire pendant les travaux du bailleur

Le locataire dans le logement loué ne peut refuser les travaux d’entretien dans l’appartement, de mise aux normes ou d’amélioration énergétique légalement fondés. Cette obligation de laisser faire des travaux dans le logement s’accompagne de contreparties protectrices.

Les compensations financières pour le locataire

Lorsque des travaux dans la location du bailleur dépassent 21 jours consécutifs et privent le locataire d’une partie du logement, une réduction proportionnelle des loyers des logements s’impose. Pour un appartement de 60 mètres carrés loué 900 euros, si une pièce de 20 mètres carrés reste inaccessible pendant un mois, le loyer du logement descend à 600 euros.

Si les travaux de rénovation dans le logement rendent le bien totalement inhabitable, le locataire peut exiger un relogement temporaire aux frais du propriétaire ou résilier le bail de location sans préavis ni pénalité. Les tribunaux condamnent les bailleurs qui prolongent volontairement les travaux dans les locations pour inciter au départ à verser des dommages et intérêts.

Le refus et le recours du locataire

Le locataire peut contester des travaux dans le logement qui ne respectent pas les conditions légales : absence de notification écrite, horaires abusifs, nature non justifiée. En cas de désaccord persistant sur des travaux des propriétaires, la saisine du tribunal d’instance reste possible. Pour les litiges inférieurs à 4 000 euros, le juge de proximité intervient. La médiation par la commission préfectorale constitue une alternative amiable avant toute procédure judiciaire. Les droits du locataire lors de visites pour travaux méritent également attention, comme détaillé sur cette page dédiée aux visites.

Les travaux que le locataire peut réaliser dans le logement

L’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 distingue les aménagements simples des transformations lourdes. Cette distinction détermine si le locataire a le droit de faire des travaux sans autorisation ou doit obtenir un accord écrit du bailleur.

Les travaux d’aménagement libres pour le locataire

Le locataire dans le logement peut effectuer sans autorisation les travaux de décoration et d’équipement facilement démontables. La remise en peinture des murs, le remplacement du papier peint, la pose d’étagères ou de placards amovibles entrent dans cette catégorie. Le changement de moquette, la pose de cloisons démontables et le percement de trous pour accrocher des tableaux restent autorisés.

Le locataire peut repeindre les murs d’une couleur différente de l’originale, à condition que le choix n’affecte pas l’habitabilité ni l’usage normal du bien. Des couleurs excentriques qui empêcheraient la relocation peuvent entraîner une obligation de remise en état à la fin du bail locatif. Le propriétaire ne peut exiger la restauration de l’état initial pour des travaux d’aménagement dans le logement raisonnables.

Les transformations nécessitant l’accord du propriétaire

Les travaux de rénovation dans les logements qui modifient la structure ou la configuration exigent un accord écrit préalable du bailleur. L’abattage d’une cloison, le percement d’un mur porteur, l’élargissement d’une porte ou la suppression d’un escalier constituent des transformations lourdes. Le remplacement d’une baignoire par une douche, la modification du système de chauffage dans le logement ou l’installation d’une nouvelle cuisine entrent également dans cette catégorie.

Sans accord écrit, le propriétaire peut exiger la remise en état aux frais du locataire à la fin du bail de location. Le bailleur peut aussi conserver les améliorations sans verser d’indemnisation au locataire. La demande officielle par lettre recommandée de réception évite les litiges sur la nature des travaux des locataires. Pour connaître les situations où le propriétaire peut donner congé pour travaux, référez-vous à cet article sur le congé pour travaux.

Les travaux de rénovation énergétique dans le logement loué

La loi autorise le locataire dans le logement loué à réaliser à ses frais des projets de rénovation énergétique sans que le propriétaire puisse s’y opposer ou exiger une remise en état. Cette disposition vise à améliorer la performance énergétique des logements anciens.

Les conditions pour les rénovations énergétiques du locataire

Le locataire doit faire des travaux dans le logement qui respectent les normes thermiques en vigueur et ne compromettent ni la structure du bâtiment, ni son aspect extérieur, ni les parties communes. L’isolation des planchers et des combles, le remplacement des menuiseries, l’amélioration de la ventilation et du système de chauffage dans le logement loué entrent dans le champ des travaux autorisés.

Le locataire notifie le bailleur par lettre recommandée de réception avant d’entreprendre ces travaux dans la location. Le propriétaire ne peut retenir le dépôt de garantie pour financer la remise en état de ces améliorations. Plusieurs aides financières existent : la prime Coup de pouce Chauffage, les certificats d’économie d’énergie, le prêt de la Caisse d’allocations familiales, les aides de l’Agence nationale de l’habitat.

Les passoires thermiques et obligations du bailleur

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique avec une consommation supérieure à 449 kilowattheures par mètre carré ne peuvent plus être loués pour de nouveaux baux locatifs. Le propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation dans les logements avant de pouvoir les remettre en location. Cette interdiction vise à éliminer progressivement les passoires thermiques du parc locatif.

Le bailleur peut demander une participation financière au locataire pour les travaux d’économie d’énergie qu’il réalise, calculée sur la moitié des économies générées. Cette participation reste facultative et nécessite l’accord préalable du locataire dans le logement. Les bailleurs doivent connaître leurs droits et devoirs lors d’un déménagement pour gérer correctement la fin du bail.

Les travaux d’adaptation pour handicap ou perte d’autonomie

Le locataire peut effectuer à ses frais des travaux d’adaptation dans le logement pour répondre à un handicap ou une perte d’autonomie. L’installation d’une douche à l’italienne, la pose d’un élévateur, la modification de la hauteur des prises électriques entrent dans cette catégorie.

Le locataire adresse une demande écrite au propriétaire par lettre recommandée de réception. L’absence de réponse du bailleur dans un délai de deux mois vaut acceptation tacite. Le propriétaire ne peut exiger la remise en état de ces aménagements à la fin du bail locatif. Un crédit d’impôt peut alléger le coût de ces travaux dans le logement pour le locataire.

La répartition des réparations entre locataire et propriétaire

Le décret numéro 87-712 du 26 août 1987 définit précisément les réparations dans le logement à la charge du locataire. Cette liste distingue l’entretien courant des grosses réparations incombant au bailleur.

Les réparations locatives du locataire

Le locataire doit faire des travaux dans les logements pour l’entretien courant et les menues réparations. Le remplacement d’une poignée de porte, d’une vitre cassée, d’un joint ou d’un interrupteur relève de sa responsabilité. L’entretien des radiateurs et des robinets, le nettoyage de la moquette et la réparation des équipements de cuisine font partie des devoirs du locataire.

Le propriétaire peut demander le remboursement des réparations dans l’appartement qu’il a effectuées à la place du locataire. En fin de bail de location, la distinction entre vétusté et défaut d’entretien génère fréquemment des litiges. L’usure normale liée au temps reste à la charge du bailleur, tandis que le manque d’entretien engage la responsabilité du locataire.

Les grosses réparations du propriétaire

Le bailleur assume les grosses réparations nécessaires au maintien en état du logement. Le ravalement de façade, la réfection de la toiture, le remplacement de la chaudière vétuste et la réparation des canalisations principales constituent des travaux du propriétaire. Les malfaçons de construction et les dégâts causés par la force majeure relèvent également de sa responsabilité.

Le bon fonctionnement du système de ventilation, la salubrité des balcons et escaliers, l’étanchéité des ouvertures et de la toiture incombent au propriétaire. L’entretien des parties communes dans un immeuble reste à la charge du bailleur. Pour approfondir cette répartition, consultez le détail des réparations à la charge du propriétaire.

Le sort des travaux en fin de bail

La question du devenir des travaux des locataires à la fin du bail locatif dépend de leur nature et de l’existence d’un accord écrit avec le bailleur. Les règles diffèrent selon qu’il s’agit d’aménagements ou de transformations.

Les travaux d’aménagement dans le logement restent acquis au propriétaire sans indemnisation du locataire. Pour les transformations réalisées avec accord écrit, le sort des améliorations doit être précisé dans cet accord : remboursement partiel, partage de la plus-value ou conservation gratuite. Sans accord écrit préalable, le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du locataire.

Si les travaux dans la location compromettent la sécurité ou le fonctionnement du logement, le propriétaire peut imposer une remise en état immédiate. En cas de litige sur la nature des travaux ou leur conformité, le juge tranche en fonction des éléments de preuve apportés par chacune des parties. La conservation de photos avant et après les travaux facilite la résolution des conflits.

Les travaux en extérieur et au jardin

Le locataire peut entretenir le jardin librement mais doit informer le propriétaire des interventions importantes. Le jardinage courant, la tonte de la pelouse et l’entretien des plantations existantes ne nécessitent pas d’autorisation. La taille des haies doit respecter la réglementation en vigueur sur les hauteurs autorisées.

L’arrachage ou la plantation d’arbres dans le logement loué avec jardin exige l’accord du bailleur. La pose d’une piscine hors sol démontable reste autorisée, tandis qu’une piscine enterrée ou la construction d’un appentis nécessitent une autorisation écrite. Repeindre les façades ou les menuiseries extérieures requiert également l’accord du propriétaire pour préserver l’harmonie architecturale.