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Que vous soyez locataire ou bailleur, vous pouvez être amené à faire des travaux dans le logement occupé. Quelques règles sont cependant à respecter ; en particulier, il est important de tenir l'autre partie informée d’un tel projet.
Cette fiche pratique vous explique comment faire des travaux dans un logement loué.
1. Établissez qui peut faire des travaux dans un logement loué
La loi précise qui du locataire ou du propriétaire doit réaliser les travaux dans un logement loué. Avant d’engager un projet d’aménagement, mieux vaut vérifier si vous êtes légitime pour le mener à bien.
Les travaux à la charge du propriétaire sont :
- les transformations, adaptations et rénovations du logement ou des parties communes (escalier, façade, isolation, fenêtre, électricité, répartition des pièces, etc.) ;
- les entretiens liés à l’usure du temps (robinetterie, volets, etc.) ;
- les aménagements pour conserver le caractère décent du logement ;
- les réparations urgentes.
Bon à savoir : dans une location en meublé, le remplacement du mobilier est à la charge du propriétaire.
- la décoration du logement (peinture, papier peint, moquette, etc.) ;
- l’aménagement du logement lorsqu'il est vide (meubles, etc.).
2. Informez de l’exécution des travaux
Ce n'est qu'une fois l'autre partie informée que les travaux peuvent être réalisés dans le logement qui est loué.
Le propriétaire souhaite effectuer des travaux
Le locataire ne peut pas s’opposer à la décision du propriétaire, mais celui-ci doit lui préciser :
- quelle est la nature des travaux ;
- la manière dont ils vont se dérouler ;
- la période où ils vont avoir lieu.
Au préalable, le locataire doit laisser le propriétaire accéder au logement pour la préparation du chantier.
Important : l’information du locataire peut s’appuyer sur plus ou moins de formalisme ; pour éviter tout litige, mieux vaut remettre un descriptif écrit soit en main propre, soit par courrier avec accusé de réception.
Le locataire souhaite effectuer des travaux
Si le locataire souhaite faire des travaux, il doit adresser au propriétaire un courrier précisant ce qui sera réalisé afin d’obtenir son accord. Dans le cas où il s'agit d’un aménagement pour perte d’autonomie, l’accord – ou le refus – du propriétaire doit parvenir au locataire dans les 2 mois après réception de la demande. Passé ce délai, un silence équivaut à un accord (article 7 f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Ce régime dérogatoire a été élargi aux travaux de rénovation énergétique par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022. Ce décret fixe la liste des travaux éligibles, à savoir :
- l’isolation des planchers bas ;
- l’isolation des combles et des plafonds de combles ;
- le remplacement des menuiseries extérieures ;
- la protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
- l’installation ou le remplacement d’un système de ventilation.
Important : si le locataire réalise des travaux sans l’accord de son bailleur, ce dernier est en droit de lui demander une remise en l’état du logement lorsqu’il rend les clés du bien.
Bon à savoir : lorsqu'un locataire effectue des aménagements ou des travaux dans le logement qu'il loue, la valeur de ces aménagements est prise en compte, par l'administration fiscale, dans le calcul de la taxe foncière à l'expiration du bail, et non en cours de bail (CE, 10e chambre, 20 mai 2019, n° 421253).
À noter : la valeur des travaux (aménagements ou constructions) réalisés de manière volontaire par un locataire constitue, pour le bailleur, un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils sont laissés de manière gratuite au bailleur en fin de bail (CAA Lyon, 18 février 2020).
3. Réalisez les travaux dans les délais convenus
Le propriétaire comme le locataire sont tenus de réaliser les travaux tels qu’ils ont été décrits et acceptés. Sauf accord des parties, ceux-ci ne peuvent pas avoir lieu le samedi et le dimanche, ni les jours fériés.
Important : si les travaux à l’initiative du propriétaire durent plus de 21 jours, le locataire bénéficie d’une réduction sur son loyer à proportion de l’espace du logement qu’il ne peut pas occuper.
Dans le cas de travaux acceptés par le propriétaire, le locataire dispose d’un délai de 2 mois après leur terme pour transmettre à ce dernier les preuves de ce qui a été réalisé, et ce conformément à ce qui a été convenu.
Bon à savoir : le logement n’est pas à remettre en l’état lorsque les travaux à l’initiative du locataire ont été acceptés par le propriétaire et sa réalisation validée.