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Lorsqu'un bailleur loue un bien immobilier, il en reste propriétaire mais il ne peut plus y entrer comme bon lui semble. En effet, par l'existence d'un contrat de bail, le locataire bénéficie du droit de jouissance paisible sur la chose louée a donc des droits lors des visites. Ainsi, ni le propriétaire, ni aucun tiers non invité par le locataire ne peut pénétrer dans le bien immobilier sauf autorisation préalable du locataire.
Bien sûr, il peut être utile pour un bailleur d'entrer dans le bien immobilier loué pour, par exemple, effectuer des travaux ou lors de visites. C'est le cas lorsque le locataire fait part de son intention de quitter le logement, le propriétaire a le droit de faire visiter celui-ci à des candidats à la location. Le propriétaire peut également avoir besoin de faire visiter le bien dans la situation dans laquelle il souhaite le vendre (congé pour vendre). Il doit ainsi organiser des visites à de futurs acquéreurs.
Le droit de visite est attribué au propriétaire ou à son représentant (agent immobilier notamment) et est encadré par la loi.
Droit de jouissance paisible du locataire
Ce droit protège la vie privée du locataire (article 9 du Code civil). Ainsi, si le propriétaire entre dans le bien sans l'autorisation du locataire, il commet un délit de violation de domicile (article 226-4 du Code pénal).
Le droit de visite du propriétaire : droit encadré
Le locataire bénéficie de son droit de jouissance paisible jusqu'à la fin effective du bail. Ainsi, il est protégé pour toutes les situations d'éventuelles visites : droit de visite en vue de relouer le logement, droit de visite en vue de vendre le logement, droit de visite pour que des travailleurs effectuent des travaux à la demande du bailleur (exemple : installations de volets roulants, réparations urgentes, etc.).
La loi encadre ce droit de visite en interdisant formellement d'imposer au locataire des visites de logement les dimanches et les jours fériés. De plus, la durée des visites ne peut pas excéder plus de 2 heures par jour les jours ouvrables, c'est-à-dire du lundi au samedi inclus (article 4 de la loi de 1989).
Le droit de visite est toujours soumis à l'accord préalable du locataire. Ainsi, le propriétaire doit contacter le locataire et ils doivent se mettre d'accord sur les jours et heures de visites (en fonction des disponibilités de chacun).
Par courtoisie, il est important que le propriétaire prévienne le locataire avant chaque visite Le locataire peut être absent lors des visites et, ainsi, transmettre un jeu de clés au propriétaire.
Attention ! Il est alors vivement recommandé d'avoir une autorisation préalable écrite du locataire.
Le congé dressé par le locataire ou le propriétaire peut demander d'établir rapidement par écrit les modalités de visites du logement. Les modalités de ce droit de visite peuvent être précisées à l'avance, dans le contrat de location.
Une clause du bail peut prévoir les modalités des visites mais ce type de clause doit être rédigé avec précaution. En tout état de cause, cette clause ne peut pas, sous peine d’être réputée non écrite, prévoir des visites les dimanches et jours fériés, ou des visites de plus de 2 heures. En outre, même si une telle clause existe, le locataire doit être prévenu à l'avance et autoriser l'entrée du bailleur.
Le droit d'accès refusé par le locataire
Il s'agit du refus constaté, par exemple, dans le cas où le vendeur veut faire visiter le logement à un potentiel acquéreur ou dans le cas où il cherche un nouveau locataire.
Si le locataire refuse le droit de visite, c'est-à-dire qu'il refuse à son propriétaire l'accès au bien, alors même que celui-ci a un intérêt légitime ; le bailleur n'a toujours pas le droit d'entrer dans le bien immobilier loué. Ainsi, le propriétaire ne peut pas entrer en l'absence du locataire ou en faisant acte de violence sinon le propriétaire commet, notamment, l'infraction de violation de domicile délit puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende par le Code pénal.
Le propriétaire doit alors envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au locataire. À défaut de réponse de ce dernier ou s'il répond de façon négative, le propriétaire a intérêt de saisir le tribunal d'instance. En règle générale, le terme du bail parviendra avant la fin de la procédure judiciaire mais le propriétaire aura alors la possibilité de demander des dommages-intérêts au juge.