Il est dans l'intérêt du bailleur, tout comme dans celui du locataire, d'éviter l'expulsion d'un logement en cas de défaut de paiement du loyer.
Avant d'en arriver à cette extrémité, on doit d'abord chercher un arrangement à l'amiable, puis escalader jusqu'au tribunal afin d'obtenir des conditions de paiement, ou au pire un délai supplémentaire pour quitter les lieux.
Cette fiche vous explique que faire en cas de menace d'expulsion en tant que locataire.
1. Vous recevez un « commandement à payer »
Le commandement à payer est un document remis par un huissier, vous intimant de vous acquitter de votre dette dans un délai de 2 mois, sous peine d'annuler le bail.
Bon à savoir : le délai de 2 mois prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (cette disposition vise les squatteurs).
Cette procédure n'est possible que si votre bail comporte une « clause résolutoire ». Vous devez donc consulter votre contrat afin de déterminer si cette clause y est bel et bien présente.
- S'il y a une clause résolutoire :
- Le bail sera automatiquement annulé si vous ne payez pas sous les 2 mois.
- Cependant, le bailleur devra demander l'expulsion au juge, car il ne peut en aucun cas y procéder par lui-même.
- S'il n’y a pas de clause résolutoire : dans ce cas, le bail ne sera pas cassé, le bailleur doit donc entamer une procédure judiciaire auprès du tribunal.
Bon à savoir : dans les contrats de location, une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers doit impérativement être insérée (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite).
2. Vous êtes convoqué par le juge
Le fait d'être convoqué par le juge ne signifie pas que vous êtes expulsé, mais que le tribunal va examiner le cas.
La première des choses à faire lors de l'audience est de tenter de trouver des solutions vous permettant de rester dans les lieux et permettant à votre bailleur de récupérer son dû.
Faites verser une APL au bailleur
En tant que locataire en difficulté, vous pouvez bénéficier d'une aide personnalisée au logement (APL), qui sera versée directement au bailleur.
Demander une APL Consulter la fiche pratiqueNégociez une réévaluation de la dette
Proposez au bailleur de baisser votre loyer jusqu'à ce que votre situation financière s'améliore, puis d'étaler la dette afin qu'il récupère son dû.
À noter : la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit une meilleure coordination entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation du bail et en expulsion. Jusqu'alors, ces procédures étaient indépendantes, ce qui pouvait amener à une expulsion alors même qu'une procédure de traitement du surendettement était en cours. Désormais, l'article 24 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet la prise en compte par le juge d'instance d'une procédure de surendettement en cours : le juge peut accorder des délais et des modalités de paiement du loyer, et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.
3. Votre expulsion est prononcée
Remise du commandement à quitter les lieux
Une fois que le juge a prononcé l'expulsion, le bailleur doit alors vous adresser un « commandement à quitter les lieux » délivré par un huissier, l'expulsion ne peut pas avoir lieu sans cela.
À noter : la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a créé une infraction concernant les locataires qui restent dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif, en raison d’impayés de loyers. Cette infraction est punie de 7 500 € d’amende, sauf au moment de la trêve hivernale, ou pour les locataires bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social.
Si vous n'avez pas trouvé de nouveau logement
Le locataire dispose de 2 mois pour trouver un nouveau logement et quitter les lieux. S'il n'a pas été en mesure de trouver un nouveau logement, il doit s'adresser au juge afin de demander un délai supplémentaire, qui peut aller de 2 mois à 1 an.
Important : le locataire doit pouvoir prouver sa bonne foi, en montrant des preuves qu'il a véritablement cherché un logement.
Bon à savoir : l'audience devant le juge de l'exécution pour statuer sur le sort des meubles du locataire expulsé (lorsqu'ils n'ont pas été enlevés après la procédure d'expulsion) a été supprimée. Le décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019 a allongé à deux mois le délai laissé au locataire pour retirer ses meubles.
Tenez compte de la période de l'année
L'expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Par dérogation, la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs qui se sont introduit « sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (article L. 412-6 modifié du Code des procédures civiles d’exécution).
À noter : en 2021, la période de trêve hivernale avait été prolongée jusqu'au 31 mai 2021 (ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021). Pour 2021-2022, elle avait été fixée du 1er novembre 2021 au 31 mars 2022.