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Vous êtes bénéficiaire d'un logement social et la résiliation de votre bail a été prononcée par la justice.
Conditions d'expulsion d'un logement social
La procédure d'expulsion intervient, comme en matière de bail de droit commun, à l'issue d'une résiliation du bail.
Cette résiliation peut intervenir pour différents motifs :
- Le principal motif est le non-paiement de plusieurs loyers et charges ayant donné lieu à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par huissier de justice. Le commandement demeuré infructueux durant deux mois permet au bailleur de solliciter la résiliation du bail.
- Il peut s'agir d'un non-respect des obligations du locataire ou d'actions interdites.
Exemples : troubles graves de voisinage, sous-location non autorisée, etc.
- La décision de résiliation du bailleur peut également intervenir suite à un dépassement du plafond de ressources pour l'attribution d'un logement HLM (1,5 fois le plafond de ressources pendant 2 années consécutives depuis le 1er janvier 2018, contre 2 fois auparavant).
À noter : en cas de dépassement du plafond de ressources, le locataire doit quitter le logement dans un délai de 18 mois. Le délai court à compter du 1er janvier de l'année qui suit l'enquête faisant apparaître un dépassement de ressources pour la 2e année consécutive. Ce délai était de 3 ans avant le 1er janvier 2018.
- Enfin, il peut être question d'une faute grave du locataire ayant conduit à un motif grave et légitime de résiliation.
Bon à savoir : contrairement aux baux de droit commun soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas donner congé du bien pour vente ou reprise.
Par ailleurs, la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté précise que, dès 2018, un locataire HLM résidant dans une zone tendue peut perdre son droit au maintien s'il ne répond pas à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives. Cette mesure entrera en vigueur en 2021 pour les personnes ayant obtenu un logement situé dans les zones urbaines non classées en quartier de la politique de la ville (QPV) avant le 31 décembre 2014.
Bon à savoir : depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, la situation des locataires de logements sociaux en zone tendue est réexaminée tous les trois ans par les organismes HLM. Selon certains critères définis par la loi, les dossiers des locataires sont transmis à la commission d'attribution des logements qui formule, le cas échéant, des propositions de relogement aux locataires dont la situation a été modifiée. La liste des communes dites en « zone tendue » a été élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Commission d'attribution de logements Lire l'article
À titre préventif et dans le cadre de l'assignation devant le tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance), le bailleur social doit avoir procédé à titre préalable à une saisine de la CCAPEX (Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Cette saisine a lieu concomitamment à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Le bailleur social doit également informer les organismes dispensateurs d'aide financière au logement (habituellement, la Caisse d'allocations familiales) et faire diligenter une enquête sociale.
Bon à savoir : un délai de 3 mois doit s'écouler entre la notification de l'assignation et l'audience du tribunal.
À l'issue de la procédure, le bailleur social doit être en possession d'un titre exécutoire prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Expulsion du logement social : procédure
Dernière possibilité : protocole d'accord entre bailleur et locataire
L'article L. 442-6-5 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la possibilité de maintien du locataire dans les lieux, selon certaines modalités.
S'il s'agit d'une résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges, un protocole d'accord peut être signé entre les parties en vue du rétablissement du bail. Il vaut titre d'occupation et permet au locataire de recouvrer son droit aux allocations de logement.
L'occupant s'engage dans le protocole à payer régulièrement l'indemnité d'occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire. Il doit respecter un plan d'apurement de sa dette locative. Le fonds de solidarité pour le logement peut être saisi pour l'y aider.
En contrepartie, le bailleur social renonce à la poursuite de la procédure d'expulsion et conclut un bail dans un délai maximal prévu par le protocole (il ne peut excéder trois mois). Le protocole ne peut pas en totalité s'étendre au-delà de deux années.
En cas de non-respect de l'échéancier, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail. Le versement des allocations de logement est interrompu. L'expulsion redevient possible.
Expulsion du locataire
Elle est soumise aux règles de droit commun figurant aux articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Elle ne peut intervenir que dans un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux délivré par huissier. Ce délai peut être étendu à trois mois en raison des circonstances atmosphériques. Le délai de 2 mois prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (cette disposition vise les squatteurs).
Pour prononcer une expulsion locative en raison de loyers impayés dans le cadre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail, le juge doit, au préalable, consulter le diagnostic social et financier (DSF). Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.
À noter : l'audience devant le juge de l'exécution pour statuer sur le sort des meubles du locataire expulsé (lorsqu'ils n'ont pas été enlevés après la procédure d'expulsion) a été supprimée. Le décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019 a allongé à deux mois le délai laissé au locataire pour retirer ses meubles.
Bon à savoir : lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, le propriétaire ou le syndic de copropriété doit remettre un moyen matériel, ou adresser les codes permettant d'y accéder, à l'huissier qui en fait la demande pour l'exercice de sa mission, dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à partir de la réception de sa demande (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).
En cas de refus de quitter les lieux, l'huissier aura généralement recours au concours de la force publique. Sa demande est adressée à la préfecture, qui peut refuser cet octroi pour diverses raisons (précarité de l'occupant, risque de trouble à l'ordre public, etc.).
Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante). Par dérogation, la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs qui se sont introduit « sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (article L. 412-6 modifié du Code des procédures civiles d’exécution).
À noter : pour 2023-2024, la période de la trêve hivernale est fixée du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024.
Bon à savoir : l'expulsion d'un logement social est difficilement conciliable avec les dispositions du droit au logement opposable (DALO). Les actions préventives, échéanciers de règlement et propositions de relogement dans le parc social à moindre coût sont privilégiées.
Expulsion : que faire pendant la trêve hivernale ? Lire l'article