Getty Images / Gilles_Paire
Le logement social est un logement destiné essentiellement à des personnes à revenus modestes, les locations privées ayant des montants de loyers plus élevés.
La législation favorise, notamment, le maintien dans les lieux des locataires de logements sociaux car leurs intérêts doivent être protégés. Les demandeurs doivent, néanmoins, justifier de ressources inférieures à un certain plafond pour se voir attribuer un logement social. Toutefois, d'après les chiffres du ministère de la Cohésion des territoires, 60 % de la population est éligible à l'attribution d'un logement social. Mais quelles sont les conditions et la procédure d'attribution de ces logements sociaux ?
Conditions d'attribution d'un logement social
Rappel : depuis la loi de Solidarité et de renouvellement urbain du 21 novembre 2000 (loi SRU), les communes ont l'obligation de proposer 20 % de logements sociaux sur leur territoire. La loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR du 24 mars 2014 s'est orientée, quant à elle, vers plus de simplicité et de transparence de la demande de logement social. Enfin, la loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté a réformé les dispositifs d'attribution des logements sociaux.
Pour se voir attribuer un logement social, il faut respecter des conditions tenant au locataire, certaines personnes étant prioritaires, et aux ressources financières de celui-ci.
Les personnes prioritaires à l'attribution d'un logement social
Pour obtenir l'attribution d'un logement social, le demandeur doit être français ou étranger admis à séjourner en France avec un titre de séjour de plus de 3 mois. Des critères de priorité existent ; ainsi sont reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (loi dite DALO) :
- les personnes sortant d'un appartement de coordination thérapeutique ;
- les personnes en situation de handicap ou les familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap ;
- les personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d'ordre financier ou tenant à leurs conditions d'existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d'insertion sociale ;
- les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition ;
- les personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée ;
- les personnes exposées à des situations d'habitat indigne ;
- les personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires ;
- les personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution et d'insertion sociale et professionnelle ;
- les personnes victimes de l'une des infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme ;
- les personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur-occupés ou ne présentant pas le caractère d'un logement décent ;
- les personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers ;
- les personnes menacées d'expulsion sans relogement.
À noter : les bailleurs sociaux peuvent donner les logements HLM en colocation. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a élargi les possibilités de colocation en HLM. Auparavant, la colocation en HLM était réservée aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu'aux personnes en contrat d'apprentissage ou en contrat de professionnalisation. Désormais, toute personne peut demander une colocation en HLM dès lors qu'elle remplit les conditions de ressources applicables.
Bon à savoir : en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis, au minimum, un an au jour du décès, et à condition qu'ils remplissent les modalités d'attribution des logements sociaux. S'il s'agit d'une personne présentant l'un des handicaps prévus à l'article L. 114 du Code de l'action sociale et des familles, le bénéficiaire du transfert du bail ne doit pas obligatoirement remplir ces conditions d'attribution (Cass. 3e civ., 12 décembre 2019, n° 18-13.476).
Les plafonds de ressources
Le candidat à une location d'un logement social (HLM) doit avoir des ressources ne dépassant pas un plafond réglementé. Les ressources prises en compte sont les revenus nets imposables de l'ensemble des personnes composant le ménage, et perçus au cours de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location (ainsi, pour 2023, les revenus de 2021).
Sont considérés comme personnes vivant au foyer pour l'application de ces dispositifs :
- le ou les titulaires du bail ;
- les personnes figurant sur les avis d'imposition du ou des titulaires du bail ;
- le partenaire lié par un pacte civile de solidarité (PACS) au titulaire du bail ;
- le concubin notoire du titulaire du bail ;
- les personnes réputées à charge au sens fiscal.
Pour l'année 2023, c'est un arrêté du 27 décembre 2022 qui fixe les plafonds de ressources à ne pas dépasser. Le montant des ressources à prendre en considération pour l'attribution d'un logement HLM, est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année N - 2.
Depuis le 1er janvier 2019, les plafonds de ressources prennent en compte les personnes en situation de handicap. Ces personnes doivent être titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité ».
Bon à savoir : le bail des locataires HLM peut être résilié en cas de ressources importantes. Cela s'applique aux locataires dont les ressources sont 1,5 fois supérieures aux plafonds de ressources pendant 2 années consécutives. Le locataire doit quitter les lieux dans un délai de 18 mois. Les locataires peuvent également perdre leur droit au maintien s'ils ne répondent pas à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017). Cette mesure est entrée en vigueur en 2021 pour les personnes ayant obtenu un logement situé dans les zones urbaines non classées en quartier de la politique de la ville (QPV) avant le 31 décembre 2014.
Demande d'attribution d'un logement social
Il faut, avant tout, effectuer la demande. Le candidat à la location n'est pas obligé de résider dans la commune dans laquelle il cherche un logement pour faire une demande.
La demande s'effectue de la manière suivante :
- la demande en ligne s'effectue sur demande-logement-social.gouv.fr ;
- la demande au guichet : demande de logement social au moyen d'un formulaire (Cerfa n° 14069, également disponible auprès des bailleurs sociaux, de la préfecture, de la mairie, d'une ADIL, d'Action Logement ou sur le site internet service-public.fr).
Bon à savoir : lors d'une demande ou d'un renouvellement de logement social en ligne, il est possible de déposer des justificatifs au format numérique. Depuis un smartphone, il est possible de joindre des photos des justificatifs.
Bon à savoir : le formulaire de demande de logement social, sa notice (Cerfa n° 14069 et Cerfa n° 51423) ainsi que les pièces justificatives à fournir ont été modifiés par un arrêté du 20 avril 2023.
Le formulaire de demande de logement social n'est à remplir qu'une fois, même si le candidat à la location cherche un logement dans plusieurs communes. Les demandes de logement sont ainsi présentées auprès des organismes HLM, des mairies ou des préfectures, ou par voie électronique, et sont enregistrées dans le Système national d'enregistrement (SNE).
Chaque demande est enregistrée dès la réception du formulaire complété et de la transmission des justificatifs exigés. Puis, elle fait l'objet d'un numéro d'enregistrement unique délivré au niveau national. Le dossier du demandeur est alors consultable par tous les bailleurs de France.
Le demandeur de logement social reçoit alors, au maximum un mois après sa demande, une attestation contenant :
- ses nom, prénom et adresse ;
- l'indication des noms et adresse du service ayant procédé à l'enregistrement ;
- le numéro national d'enregistrement ;
- la date de réception de la demande ;
- la durée de validité de la demande, le résumé de la demande ;
- la description des étapes futures dans le traitement de la demande.
La demande de logement social a une durée de validité d'un an à compter de sa présentation initiale ou, le cas échéant, de son dernier renouvellement. En effet, un mois avant la date anniversaire, le demandeur du logement social reçoit un courrier l’invitant à renouveler, s'il le souhaite, sa demande.
Bon à savoir : depuis l'entrée en vigueur de la loi Élan, la situation des locataires de logements sociaux en zone tendue est réexaminée tous les trois ans par les organismes HLM. Selon certains critères définis par la loi, les dossiers des locataires sont transmis à la commission d'attribution des logements qui formule, le cas échéant, des propositions de relogement aux locataires dont la situation a été modifiée. La liste des communes dites en « zone tendue » a été élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
À noter : le numéro national d'enregistrement sert de justificatif de l'ancienneté de la demande de logement HLM. Cette ancienneté est prise en compte pour l'attribution des logements HLM. En cas de séparation, l’un des conjoints peut bénéficier de la reprise de l’ancienneté de la demande de logement HLM à partir du moment où le dossier mentionne ce conjoint dans les personnes à loger. Attention, cette possibilité n’est offerte qu'aux personnes mariées, partenaires pacsés et concubins victimes de violence au sein du couple. En dehors de ces trois hypothèses, aucune reprise d’ancienneté de la demande de logement social n’est permise en cas de séparation. Ainsi, les simples concubins ne bénéficient pas de ce droit.
Faire une demande de logement en HLM Consulter la fiche pratique
Procédure d'attribution des logements sociaux
L’attribution d’un logement à un demandeur s’effectue au sein d’une commission d’attribution des logements (CAL). Cette commission est composée de six membres désignés par le conseil d'administration de l'organisme auprès duquel une demande de logement a été formulée, un représentant de la mairie où se trouve le logement et un représentant de l’État (préfet ou son représentant). Elle se réunit à intervalles réguliers et examine trois dossiers des candidats répondant aux critères pour chaque logement disponible. La CAL décide en fonction du degré de priorité du candidat.
Bon à savoir : un demandeur en cours de divorce peut demander seul un logement social (article L. 441-1 du Code de la construction et de l'habitation). De ce fait, lorsqu'un demandeur présente un document attestant d'une procédure de divorce engagée, les bailleurs sociaux ne peuvent pas invoquer le fait que le divorce ne soit pas encore prononcé pour refuser d’attribuer un logement social (rép. min., 28 février 2023, question n° 4242).
Lorsqu'un logement est attribué à un candidat, celui-ci doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai imparti (ce délai est fixé par chacun des organismes de gestion des HLM mais il ne peut en tout état de cause être inférieur à 10 jours). Une absence de réponse dans le délai imparti vaut refus de l’attribution.
Dès que le logement est obtenu par le demandeur, le bailleur HLM ayant attribué le logement procède à son enregistrement et à la radiation de la demande dès la signature du bail.
Louer un logement HLM Lire l'article
Recours contre la décision de la commission d'attribution
Si le demandeur est insatisfait de la décision de la commission d'attribution, il peut bénéficier du droit au logement opposable. Le droit au logement opposable (DALO) est un dispositif qui impose à l’état des objectifs de résultats concernant l’attribution d’un logement aux personnes ayant exercé un recours devant la commission de médiation et le cas échéant un recours contentieux devant le tribunal administratif. Il comporte plusieurs étapes.
Saisine de la commission de médiation
La première étape du droit au logement opposable est la saisine de la commission de médiation. Le demandeur remplit le formulaire Cerfa n° 15036. Il envoie ou dépose le dossier au secrétariat de la commission de médiation, accompagné de toutes les pièces justificatives demandées dans le formulaire. La préfecture accuse réception du dossier. Puis, la commission de médiation émet un avis sur le caractère prioritaire de la demande. Elle fixe l’ordre de priorité des demandeurs et décide de l’attribution en urgence des logements.
Elle se base sur les critères suivants : le patrimoine détenu par le ménage (ne pas être propriétaire d’un logement répondant à ses besoins), la taille et la composition du foyer, l’état de santé, les aptitudes physiques ou les handicaps des membres du foyer, la localisation des lieux de travail et la disponibilité des moyens de transport, la proximité des équipements et services. La commission dispose d’un délai de 6 mois en Île-de-France et de 3 mois dans les autres régions pour rendre sa décision.
Examen de la situation du demandeur
La seconde étape du droit au logement opposable est l’examen de la situation du demandeur DALO par le préfet et le bailleur social à la date où le logement est proposé. Le demandeur DALO doit informer les autorités de tout changement dans la composition de sa famille. Le bailleur social mentionne dans la proposition de logement qui est faite au demandeur DALO qu’elle est effectuée au titre du droit au logement opposable.
Décision de la commission de médiation
La commission de médiation fait connaître au demandeur sa décision. Deux hypothèses se présentent :
- soit la demande de logement social est jugée prioritaire ou urgente : dans ce cas, un logement est attribué au demandeur sur la base des contingents ;
- soit la demande de logement social n’est pas jugée prioritaire ou urgente : dans ce cas, le demandeur DALO a 2 mois pour contester les motifs du rejet de sa demande. Il peut exercer un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Faire une demande de logement social en ligne Consulter la fiche pratique