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La construction, la réhabilitation et l’exploitation des logements sociaux bénéficient de financements publics spécifiques.
Les principaux contributeurs au logement social sont l’État, les collectivités territoriales et la Caisse des dépôts et consignations, qui octroie les prêts à très long terme en s’adossant sur les dépôts de l’épargne populaire comme le livret A. Voici quelques clés pour comprendre le financement des logements sociaux.
Acteurs et modes de financement des logements sociaux
En France, le parc de logement sociaux est exclusivement géré par des organismes agréés par l’État (offices publics de l’habitat et entreprises sociales pour l’habitat).
Différentes formes d'aides
En ce qui concerne la construction et la réhabilitation, les aides publiques prennent principalement 3 formes. Ainsi, il peut s'agir de subventions d’investissement versées par l’État et les collectivités locales.
Les aides peuvent également consister en avantages fiscaux, constitués d’un taux de TVA réduit (5,5 %) et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pouvant aller jusqu’à 25 ans.
Enfin, les aides peuvent prendre la forme de prêts de maturité longue (jusqu’à 60 ans) à taux bonifiés, consentis à titre principal par la Caisse des dépôts et consignations à partir de la collecte du livret A, dont elle centralise la plus grande partie au sein des fonds d’épargne.
Autres organismes d'aide au financement de logements sociaux
À part l’État, les collectivités territoriales (région, département, agglomération, commune, etc.) et la Caisse des dépôts, l’Action logement (les 0,45 % du salaire brut des employés versés par les employeurs pour aider au logement) est également impliquée dans le financement du logement social.
Financement du logement social : composition des subventions
Les aides de l’État aux producteurs comprennent des subventions budgétaires, des aides fiscales et des aides de circuit. Les subventions budgétaires peuvent être constituées de 3 éléments. Une subvention de base est calculée en fonction de la superficie et de la structure (taille moyenne des logements) de l’opération.
Une subvention pour surcharge foncière peut également être mise en place. Elle est destinée à favoriser les implantations dans les zones où le foncier est cher.
Enfin, une prime d’insertion est parfois prévue afin de faciliter la réalisation des logements les plus sociaux en Île-de-France, où le terrain vaut de l’or.
Bon à savoir : en proportion de leurs apports, les différents financeurs (appelés « réservataires ») du logement social se réservent des contingents d’appartements pour à leurs candidats locataires. L’État dispose notamment d’un « contingent préfectoral ».
Financement du logement social et FNAP
En 2016 a été créé le Fonds national des aides à la pierre (FNAP). Il s’agit d’une nouvelle structure à travers laquelle les bailleurs sociaux, les collectivités et l'État cogèrent les fonds publics dédiés à la construction des logements sociaux.
Financement du logement social : fiscalité en première ligne
Ce sont surtout les dispositifs dispositifs fiscaux qui canalisent la majeure partie des aides d’État, puisque le logement social bénéficie notamment de la décote liée à la cession du foncier public (loi du 18 janvier 2013).
Rappel : cette loi permet que le prix de cession des terrains nus ou bâtis du domaine privé de l’État ou de certains établissements publics soit inférieur à leur valeur vénale dès lors qu’ils ont vocation à accueillir des opérations de construction de logements, notamment sociaux. Les taux de décote sont modulés en fonction des différentes catégories de logements sociaux à construire.
De plus, les organismes HLM et les offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) sont exonérés d’impôt sur les sociétés, ce qui représente un effort fiscal significatif.
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