Trêve hivernale et expulsion locative : ce que dit la loi

En bref

• La trêve hivernale interdit toute expulsion du locataire du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi.
• Le bailleur du logement peut engager la procédure d’expulsion pendant la trêve, mais l’intervention du commissaire de justice reste suspendue.
• Les loyers impayés constituent le principal motif d’expulsion, nécessitant un commandement de payer puis une décision de justice.
• Le non-respect de la trêve expose le propriétaire du logement à une peine de trois ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Les dates et le principe de la trêve hivernale

La période de la trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars inclus. Cette protection existe depuis 1956, suite à l’appel de l’Abbé Pierre dénonçant la mort d’une femme expulsée en plein hiver. La loi ALUR du 24 mars 2014 a fixé les dates actuelles, prolongeant la trêve jusqu’à la fin du mois de mars.

Pendant la période de la trêve hivernale en hiver, le commissaire de justice ne peut procéder à aucune expulsion du locataire, même avec une décision ordonnée par le juge des affaires civiles. Le gouvernement dispose de la possibilité de prolonger cette période en cas de circonstances exceptionnelles, comme lors de la crise sanitaire.

La trêve hivernale s’applique à tous les motifs d’expulsion : les impayés de loyer, les nuisances sonores ou le non-respect du règlement de copropriété. Le bailleur de logement peut néanmoins poursuivre les démarches judiciaires, notamment en obtenant un commandement de quitter les lieux qui sera exécuté après le 31 mars.

Les exceptions à la trêve hivernale prévues par la loi

Les exceptions de la trêve hivernale permettent une expulsion locative dans des situations spécifiques. Le juge du contentieux de la protection doit mentionner expressément l’exception dans sa décision de justice pour autoriser une expulsion pendant la période hivernale.

Le relogement adapté du locataire

Une expulsion du locataire reste possible si un relogement adapté est proposé. Le logement pour le locataire doit correspondre au nombre de pièces nécessaires selon la composition familiale. Cette exception nécessite une décision du juge des affaires civiles confirmant le caractère adapté du relogement.

Les occupations sans droit ni titre

Les squatteurs entrés par des manoeuvres, menaces et voies de contrainte ne bénéficient pas de la trêve hivernale. Le propriétaire de logement doit porter plainte et demander l’évacuation au juge. L’expulsion peut alors avoir lieu à tout moment de l’année, que le bien soit une résidence principale ou secondaire.

Les violences familiales et procédures de divorce

Le juge des affaires familiales peut ordonner l’expulsion du partenaire violent avec une ordonnance de protection. Cette décision de justice s’applique immédiatement, même pendant la trêve hivernale. De même, lors d’une procédure de divorce, le juge peut attribuer la jouissance du logement à un époux et expulser l’autre pendant la période hivernale.

Les arrêtés de mise en sécurité

Un arrêté de péril permet l’évacuation immédiate des occupants en cas de danger pour la sécurité. Cette mesure administrative ne nécessite pas de décision de justice préalable. Les locataires des logements concernés doivent être relogés ou hébergés par les autorités.

La procédure d’expulsion du locataire pour loyers impayés

Le paiement des loyers impayés constitue le principal motif d’expulsion locative. La procédure d’expulsion locative suit des étapes strictement encadrées par le code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur des logements doit respecter chaque étape sous peine de nullité de la procédure.

Le commandement de payer des loyers impayés

La procédure d’expulsion saisissant le juge commence par un commandement de payer signifié par le commissaire de justice. Ce document accorde au locataire qui paie le loyer un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Le commandement doit mentionner précisément le montant des loyers impayés et des charges.

La clause résolutoire du bail et l’assignation

Le bail avec clause résolutoire permet au bailleur du logement de demander la résiliation automatique en cas de non-paiement. Les clauses résolutoires des baux d’habitation concernent le défaut de paiement du loyer, le non-versement du dépôt de garantie, l’absence d’assurance ou les troubles de voisinage. Passé le délai du commandement, le propriétaire peut saisir le juge du contentieux de la protection.

Une intervention du commissaire de justice permet de signifier l’assignation devant le tribunal. L’audience examine la situation du locataire du logement et peut accorder des délais de paiement allant de trois mois à trois ans. La décision ordonnée par le juge des affaires civiles prononce ou non la résiliation du bail et l’expulsion.

Le commandement de quitter les lieux pour loyers impayés

Après la décision de justice, le commissaire de justice signifie le commandement des lieux au locataire. Ce document accorde un délai de deux mois avant l’expulsion effective, délai qui peut être réduit par le juge. Pendant la trêve hivernale, le commandement peut être délivré mais l’expulsion reste suspendue jusqu’au 31 mars.

Le rôle du commissaire de justice dans la procédure d’expulsion

Les interventions des commissaires de justice garantissent le respect des droits de chaque partie. Le recours à ce professionnel du droit reste obligatoire à chaque étape de la procédure d’expulsion locative. Le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion encourt trois ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Le commissaire de justice signifie le commandement de payer, l’assignation, puis le commandement de quitter les lieux. Lors de l’expulsion effective, il dresse un procès-verbal et réalise l’inventaire des meubles. Si le locataire refuse d’ouvrir, le commissaire fait appel à la force publique et à un serrurier.

Pendant la trêve hivernale et la procédure d’expulsion, le commissaire établit un procès-verbal de tentative d’expulsion. Ce document constate l’impossibilité légale de procéder à l’expulsion locative pendant la période hivernale. L’intervention reprendra automatiquement après le 31 mars, sauf si le locataire obtient de nouveaux délais.

Les droits et recours du locataire face à l’expulsion

Le locataire du logement dispose de plusieurs moyens pour éviter ou retarder une expulsion locative. La prévention des expulsions passe d’abord par la reprise du paiement du loyer ou la proposition d’un échéancier au propriétaire du logement. Le juge peut accorder des délais importants selon la situation familiale et financière.

Les délais accordés par le juge

Le juge de l’exécution peut accorder des délais allant de trois mois à trois ans pour permettre au locataire de régler sa dette ou de trouver un nouveau logement. Ces délais sont particulièrement accordés en cas de précarité, de présence d’enfants à charge ou d’attente de relogement. L’appel d’une décision de justice suspend la procédure si le jugement n’est pas définitif.

Les aides financières pour les loyers impayés

Le Fonds de Solidarité Logement peut prendre en charge tout ou partie des impayés de loyer. Les aides au logement comme l’APL, l’ALS ou l’ALF réduisent le montant du loyer mensuel. Action Logement propose des prêts ou des aides pour régler les dettes locatives. Il convient de contacter rapidement les services sociaux pour constituer un dossier.

L’accompagnement par les associations

La fondation Abbé Pierre gère la plateforme Allô Prévention Expulsion au 0805 299 049. Ce service gratuit oriente les locataires vers les solutions adaptées à leur situation. Le Secours Catholique propose un accompagnement juridique et social pour la prévention de l’expulsion locative. L’ADIL met à disposition le numéro SOS Loyers Impayés au 0805 16 00 75 pour un conseil personnalisé.

La fondation pour le logement des défavorisés soutient une cinquantaine d’associations d’accompagnement sur tout le territoire. Ces structures aident à négocier avec les bailleurs des logements, à monter des dossiers d’aide financière et à chercher des solutions de relogement. Il est recommandé de se faire accompagner dès réception du premier commandement.

Les obligations du propriétaire pendant la trêve hivernale

Le bailleur du logement doit respecter strictement les règles de la trêve hivernale sous peine de sanctions pénales. La procédure d’expulsion locative avec intervention du commissaire de justice reste la seule voie légale. Toute tentative d’expulsion par ses propres moyens constitue un délit.

Le propriétaire ne peut ni changer les serrures, ni couper les fluides, ni user de menaces par voies de contrainte pour faire partir le locataire. Les procédures civiles d’exécution selon le code des procédures civiles encadrent strictement les actions possibles. Le bailleur peut toutefois solliciter le garant, envoyer des relances et poursuivre la procédure judiciaire.

Pendant la période de la trêve hivernale, le propriétaire de logement peut obtenir un jugement d’expulsion qui sera exécuté après le 31 mars. Il peut également demander au juge de constater l’une des exceptions à la trêve hivernale pour obtenir une expulsion immédiate. La décision doit expressément mentionner l’exception retenue.

La protection contre les coupures d’énergie

La loi Brottes du 15 avril 2013 interdit aux fournisseurs de couper l’électricité, le gaz ou l’eau pendant la trêve hivernale. Cette protection s’applique uniquement à la résidence principale du locataire. La coupure d’eau reste interdite toute l’année, quelle que soit la période.

Les fournisseurs peuvent réduire la puissance électrique pendant la trêve, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie. Le locataire qui paie le loyer mais rencontre des difficultés pour régler les factures d’énergie peut contester une coupure imminente. Il convient de contacter rapidement le fournisseur pour proposer un échéancier.

Préparer l’après-trêve hivernale

Les expulsions des locataires reprennent dès le 1er avril. Le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux court à partir de la fin de la trêve si le commandement a été signifié pendant la période hivernale. Il est recommandé de chercher des solutions avant cette date pour éviter l’expulsion effective.

Le locataire peut proposer un plan d’apurement de la dette, rechercher un logement adapté ou solliciter un relogement auprès du préfet dans le cadre du Droit au Logement Opposable. Les associations poursuivent leur accompagnement après la trêve pour trouver des solutions durables. La prévention contre les expulsions reste plus efficace que la gestion de l’urgence.

Les bailleurs des logements peuvent préparer l’expulsion en vérifiant que tous les actes de procédure sont valides. Une procédure d’expulsion d’un locataire mal engagée peut être annulée par le juge. Il convient de s’assurer que le commissaire de justice a respecté tous les délais et formalités.