Expulsion : que faire pendant la trêve hivernale ?

Sommaire

La trêve hivernale interdit les expulsions. Toutefois, les propriétaires dont les droits sont bafoués conservent quelques recours.

Trêve hivernale : aucune expulsion de novembre à mars

Le propriétaire qui veut expulser un occupant de son logement ne peut, par principe, pas le faire du 1er novembre au 31 mars. Il conserve toutefois quelques droits.

Par dérogation, la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs qui se sont introduit « sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (article L. 412-6 modifié du Code des procédures civiles d’exécution).

Engagement d’une procédure

Au premier loyer impayé, le propriétaire doit :

  • contacter son locataire pour obtenir le versement dû ;
  • le faire au moyen d'une lettre recommandée avec avis de réception.

À défaut de réponse favorable, il doit envoyer une mise en demeure.

Ensuite, il pourra faire fonctionner la clause résolutoire du bail en s’adressant à un huissier pour obtenir un commandement de payer.

Procédure judiciaire

Si celui-ci reste également sans réponse dans les 2 mois, c’est la voie judiciaire qui s’ouvre : le propriétaire s’adresse au tribunal judiciaire ou de proximité pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».

À noter : la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit une meilleure coordination entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation du bail et en expulsion. Jusqu'alors, ces procédures étaient indépendantes, ce qui pouvait amener à une expulsion alors même qu'une procédure de traitement du surendettement était en cours. Désormais, l'article 24 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet la prise en compte par le juge des contentieux de la protection (ex-juge du tribunal d'instance) d'une procédure de surendettement en cours : le juge peut accorder des délais et des modalités de paiement du loyer, et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Après le jugement, le locataire a 2 mois pour quitter les lieux. S’il ne le fait pas volontairement (et il peut le faire, même en hiver), il faudra engager la procédure d’expulsion.

Le propriétaire se met alors en relation avec la préfecture pour obtenir l’autorisation de recourir à la force publique. Quand l’autorisation est délivrée et une fois la trêve hivernale terminée, l’expulsion peut avoir lieu. Une procédure dure ainsi de 6 mois à 1 an. Il faut donc la commencer le plus tôt possible, même pendant la trêve hivernale !

Bon à savoir : l'audience devant le juge de l'exécution pour statuer sur le sort des meubles du locataire expulsé (lorsqu'ils n'ont pas été enlevés après la procédure d'expulsion) a été supprimée. Le décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019 a allongé à deux mois le délai laissé au locataire pour retirer ses meubles.

Exceptions à la trêve hivernale

Même en hiver, il est possible d’expulser des occupants dans 2 situations :

  • lorsqu'un relogement adapté pour le locataire et sa famille est prévu ;
  • si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril.

En ce qui concerne les squatteurs, le bénéfice de la trêve hivernale peut être supprimé par décision du juge.

Besoin d'informations complémentaires sur le sujet ?

Ces pros peuvent vous aider