Location saisonnière : réglementation, démarches et obligations en 2025

En bref

• La location saisonnière désigne la mise à disposition d’un logement meublé à une clientèle de passage pour une durée maximale de 90 jours consécutifs par locataire.
• La réglementation impose une déclaration en mairie et un numéro d’enregistrement obligatoire sur toutes les annonces depuis 2025.
• Les résidences principales peuvent être louées jusqu’à 90 ou 120 jours par an selon les communes, tandis que les résidences secondaires nécessitent une autorisation préalable dans les zones tendues.
• Les sanctions en cas de non-respect atteignent 100 000 euros d’amende et des astreintes journalières pour les infractions graves.

Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?

Un logement meublé proposé à la location saisonnière se caractérise par plusieurs éléments distinctifs. Il s’agit d’une villa, d’un appartement ou d’un studio équipé, destiné à accueillir des voyageurs pour des séjours de courte durée. Le locataire dispose de l’usage exclusif du logement pendant son séjour, contrairement aux chambres d’hôtes où le propriétaire reste présent.

La durée maximale de location à un même client ne peut excéder 90 jours consécutifs par an. Cette limite distingue la location saisonnière des baux d’habitation classiques. Les locations se font généralement à la journée, à la semaine ou au mois, via des plateformes numériques ou directement par le propriétaire.

Le logement meublé doit respecter des critères minimaux pour être proposé en location saisonnière. La surface habitable ne peut être inférieure à 9 mètres carrés pour un volume de 20 mètres cubes. L’équipement comprend obligatoirement de la literie avec couvertures et oreillers, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.

Résidence principale ou secondaire : des règles différentes

La distinction entre résidence principale et résidence secondaire détermine les obligations applicables. La résidence principale correspond au logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire, sauf exceptions liées à des obligations professionnelles ou des raisons de santé. Les locaux annexes distincts du logement principal ne bénéficient pas de ce statut.

Location de la résidence principale

Les propriétaires peuvent mettre en location leur résidence principale pour une durée limitée. Depuis 2025, la durée maximale s’établit à 90 jours par an dans certaines communes, notamment Paris. D’autres territoires maintiennent une limite de 120 jours. Cette restriction vise à éviter la transformation déguisée de résidences principales en hébergements touristiques permanents.

Il convient de déclarer cette activité auprès de la mairie, même pour une résidence principale. La déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères, obligatoire sur toutes les annonces. Les plateformes numériques doivent bloquer automatiquement les annonces dépassant le seuil autorisé. Vous pouvez consulter les spécificités de la location meublée pour mieux comprendre ce type de bail.

Le non-respect de la durée maximale entraîne une amende pouvant atteindre 15 000 euros par année de dépassement. Les plateformes collaborent avec les autorités pour contrôler le respect de cette obligation.

Location de la résidence secondaire

La location de la résidence secondaire obéit à des règles plus contraignantes dans les zones tendues. Ces territoires regroupent Paris, la petite couronne parisienne, les communes de plus de 200 000 habitants et les zones définies par arrêté préfectoral. Dans ces secteurs, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage avant de proposer son bien en location saisonnière.

Le changement d’usage transforme un local d’habitation en hébergement touristique commercial. Cette autorisation s’accompagne d’une obligation de compensation : le propriétaire doit transformer un local non résidentiel en logement d’habitation, pour une surface équivalente dans la même commune. Cette compensation peut s’effectuer par des travaux ou par l’achat de droits de commercialité.

Les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée avec vitrine ne peuvent servir de compensation. Certaines dérogations existent pour les locations mixtes combinant location étudiante et location touristique, sous réserve de renouvellement annuel.

Démarches administratives obligatoires

Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement

Depuis le 20 mai 2026, tous les propriétaires doivent enregistrer leur activité de meublé touristique sur le portail unique national. Cette obligation concerne aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires. La déclaration s’effectue en ligne via un téléservice dédié.

Le numéro d’enregistrement doit apparaître sur chaque annonce publiée, quelle que soit la plateforme utilisée. L’absence de ce numéro expose le propriétaire à une amende administrative de 10 000 euros. La fourniture d’un faux numéro ou d’informations mensongères entraîne une sanction pouvant atteindre 20 000 euros, voire une peine d’emprisonnement d’un an et 80 000 euros d’amende en cas de fausse déclaration.

Pour obtenir le numéro d’enregistrement, le propriétaire doit prouver que le logement constitue sa résidence principale en fournissant un avis d’imposition à son nom avec l’adresse correspondante. Cette vérification renforce le contrôle des autorités sur les locations déclarées comme résidences principales.

Vérifications préalables

Avant de proposer un bien en location saisonnière, plusieurs vérifications s’imposent. Les locataires souhaitant sous-louer leur logement doivent obtenir l’accord écrit de leur bailleur. Le loyer perçu en sous-location ne peut excéder le loyer principal payé au propriétaire.

Dans les copropriétés, le règlement peut interdire ou encadrer la location touristique. Depuis novembre 2024, les copropriétaires loueurs doivent informer le syndic de leur activité. Les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser explicitement si la location touristique est autorisée ou interdite. Une modification du règlement existant peut interdire cette pratique à la majorité des deux tiers des voix, contre l’unanimité auparavant.

Obligations fiscales et taxes

Les revenus tirés de la location saisonnière relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal applicable dépend du montant des recettes annuelles et du classement éventuel du logement.

Le régime micro-BIC s’applique pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros par an pour les logements non classés. Pour les meublés classés, le seuil s’établit à 77 700 euros en 2025, puis 83 600 euros à partir de 2026. Ces seuils s’accompagnent d’abattements forfaitaires de 30 % pour les logements non classés et de 50 % pour les logements classés.

Au-delà de ces plafonds, le régime réel d’imposition s’applique. Le propriétaire doit alors déclarer ses revenus via les formulaires 2042 C-PRO ou 2031-SD selon sa situation. La cotisation foncière des entreprises peut s’appliquer selon les cas.

La taxe de séjour constitue une obligation spécifique. Le propriétaire doit la collecter auprès de ses clients et la reverser à la commune. Le montant varie selon le type d’hébergement, le classement et la délibération municipale. Depuis 2019, les plateformes numériques collectent directement cette taxe pour le compte des hébergeurs. Le défaut de déclaration ou de reversement expose à une amende pouvant atteindre 12 500 euros.

Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique devient obligatoire pour les logements proposés nouvellement en location saisonnière lorsqu’ils sont soumis à une autorisation de changement d’usage. Cette obligation s’applique dans les zones tendues depuis novembre 2024.

En métropole, le logement doit présenter un classement compris entre A et E jusqu’au 31 décembre 2033. À partir du 1er janvier 2034, seuls les logements classés entre A et D pourront être loués. Cette exigence progressive vise à améliorer la performance énergétique du parc locatif touristique.

Le maire peut demander la production d’un DPE valide à partir de 2034. L’absence de diagnostic entraîne une astreinte administrative de 100 euros par jour, avec une amende maximale de 5 000 euros. Cette mesure s’inscrit dans la lutte contre les passoires thermiques.

Contrat de location et obligations du loueur

Le contrat de location saisonnière doit être établi par écrit en deux exemplaires. Il mentionne obligatoirement le prix de la location, un état descriptif des lieux et le montant de la caution éventuelle. Cette caution ne peut excéder 25 % du loyer total.

Certaines clauses sont interdites dans les contrats de location saisonnière. Le propriétaire ne peut imposer de clause permettant une modification unilatérale du contrat, une renonciation sans indemnité ou une limitation du droit de réclamation du locataire. Ces interdictions protègent les droits des vacanciers.

L’état des lieux d’entrée et de sortie reste facultatif mais fortement recommandé. Ce document permet de constater l’état du logement et de prévenir les litiges sur la restitution de la caution. Il convient de le réaliser de manière contradictoire avec le locataire.

L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour le locataire en location saisonnière, contrairement aux baux d’habitation classiques. Toutefois, le propriétaire peut exiger la souscription d’une assurance et doit lui-même disposer d’une couverture adaptée à cette activité.

Pouvoirs renforcés des communes

La loi du 19 novembre 2024 élargit les prérogatives des maires en matière de régulation des meublés de tourisme. Les communes peuvent désormais fixer des quotas d’autorisations pour les locations touristiques et réserver certains secteurs du plan local d’urbanisme aux résidences principales.

Les maires disposent également du pouvoir de suspendre le numéro d’enregistrement d’un logement insalubre et de demander le retrait ou la désactivation des annonces correspondantes. Cette mesure renforce la lutte contre les logements ne respectant pas les normes de décence.

Les communes peuvent réduire la durée maximale de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par an par délibération municipale. Cette faculté permet d’adapter la réglementation aux spécificités locales et à la tension du marché immobilier.

Sanctions applicables

Le non-respect de la réglementation sur la location saisonnière expose à des sanctions financières importantes. La location d’une résidence principale au-delà de la durée autorisée entraîne une amende de 10 000 euros par année de dépassement, portée à 15 000 euros depuis 2025.

La mise en location d’une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage dans une zone tendue constitue l’infraction la plus lourdement sanctionnée. L’amende civile peut atteindre 100 000 euros, assortie d’une astreinte minimale de 1 000 euros par jour et par mètre carré. Des sanctions pénales peuvent également s’appliquer.

L’absence de déclaration en mairie entraîne une amende de 450 euros pour les communes sans procédure d’enregistrement, et jusqu’à 5 000 euros dans les communes disposant d’un téléservice dédié. La fourniture de fausses informations ou d’un faux numéro d’enregistrement expose à une amende de 20 000 euros.

Les plateformes numériques ont l’obligation de retirer les annonces ne comportant pas de numéro d’enregistrement valide ou dépassant la durée autorisée. Le manquement à cette obligation les expose à des sanctions spécifiques.

Cas particuliers et exceptions

La location touristique est strictement interdite dans les logements sociaux. Les locataires du parc social s’exposent à la résiliation de leur bail et à des sanctions en cas de mise en location saisonnière de leur logement.

Les chambres louées dans la résidence principale du propriétaire ne nécessitent pas de déclaration, sauf s’il s’agit de chambres d’hôtes avec services associés. Cette exception facilite la location occasionnelle d’une pièce chez l’habitant.

Certaines communes du Pays Basque, comme Biarritz, Anglet et Bayonne, instruisent elles-mêmes les demandes d’autorisation de changement d’usage. D’autres délèguent cette compétence à la communauté d’agglomération. Il faut savoir que les règles locales peuvent varier selon les territoires.

Classement des meublés de tourisme

Le classement des meublés de tourisme reste une démarche facultative mais présente des avantages fiscaux. Les logements classés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs dans le cadre du régime micro-BIC, contre 30 % pour les logements non classés.

Le classement s’effectue selon une grille de 133 critères répartis en cinq catégories, de une à cinq étoiles. La validité du classement s’étend sur cinq ans. En 2023, la France comptait 179 400 meublés classés représentant 878 600 lits touristiques.

La demande de classement s’adresse à Atout France, l’agence de développement touristique de la France. Cette démarche valorise les prestations et le confort du logement auprès des futurs locataires.