Procédure d'expulsion d'un locataire

Sommaire

Lorsque le propriétaire ne possède pas de garantie contre le loyer impayé (caution ou assurance), et que les lettres de relance sont sans réponse, ou qu'un plan d'apurement des dettes n'est pas respecté, il peut saisir le tribunal judiciaire ou de proximité d’une procédure d’injonction de payer. Cette procédure lui permettra d’obtenir rapidement un titre exécutoire lui permettant de pratiquer une saisie afin de recouvrer le montant de sa créance.

Si le propriétaire recherche en outre le départ de son locataire, il doit entamer une procédure d'expulsion.

Bon à savoir : avant toute démarche, si le locataire perçoit des aides au logement, le propriétaire devra prévenir la CAF ou la MSA.

Procédure d'expulsion d'un locataire en présence d'une clause résolutoire

Dans la majorité des contrats de location, une clause résolutoire prévoit que le bail sera automatiquement résilié en cas de non-paiement des loyers et charges aux dates convenues. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a rendu obligatoire l'insertion cette clause dans tous les futurs contrats de location.

Commandement de payer

Le commandement de payer, envoyé de la part du propriétaire à travers un huissier, est une preuve officielle de demande du paiement des loyers.

Le contenu du commandement de payer a été précisé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 à son article 137. Le commandement de payer doit mentionner :

  • le décompte de la dette ;
  • le délai de paiement de 2 mois ;
  • la possibilité de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ;
  • la possibilité de saisir le juge pour obtenir un délai de grâce ;
  • un avertissement concernant le risque d'une procédure judiciaire, avec résiliation et expulsion.

Le locataire a alors 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier liés au commandement de payer.

Bon à savoir : un propriétaire est en droit d'exiger le paiement des loyers et d'adresser un commandement de payer au locataire qui a, de sa propre initiative et sans en avoir demandé l'autorisation au juge, suspendu le paiement de ses loyers au motif que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19.614).

Saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire n'agit pas suite au commandement de payer, le bailleur peut décider de saisir le tribunal judiciaire ou de proximité. Cette saisine peut être faite en référé.

Un diagnostic social et financier doit être réalisé avant l’audience de résiliation judiciaire du bail. Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.

En matière d'expulsion, le recours à un avocat est facultatif. Les parties peuvent se défendre elles-mêmes, ou être représentées par leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité, leurs parents ou alliés en ligne directe ; leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au troisième degré inclus ; les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise (article 762 du Code de procédure civile).

Le tribunal constate alors que le bail est résilié et prononce l'expulsion. Le juge peut aussi accorder des délais de paiement au locataire, qui entraînent suspension de la clause résolutoire.

Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».

À noter : la loi Élan prévoit une meilleure coordination entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation du bail et en expulsion. Jusqu'alors, ces procédures étaient indépendantes, ce qui pouvait amener à une expulsion alors même qu'une procédure de traitement du surendettement était en cours. Désormais, l'article 24 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet la prise en compte par le juge d'une procédure de surendettement en cours : le juge peut accorder des délais et des modalités de paiement du loyer, et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

La procédure d'expulsion après résiliation judiciaire du bail

En l'absence de clause résolutoire, le bailleur a l'obligation de mandater un huissier en vue de délivrer une assignation en justice au locataire. Depuis le 1er juin 2017, l'huissier de justice qui est mandaté pour délivrer l'assignation au locataire doit également remplir une nouvelle obligation. En vertu du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017, l'huissier doit à ce titre transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boîte aux lettres, un document informatif mentionnant :

  • la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
  • l'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
  • la possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
  • la possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

Bon à savoir : un modèle type de document informatif est établi par le ministre chargé du logement. Les chambres départementales des huissiers de justice mettent ce document type à disposition des huissiers qui en font la demande.

Le juge peut décider de la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Dans ce dernier cas, le propriétaire devra envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors deux mois pour quitter les lieux (sauf délai supplémentaire accordé par le tribunal judiciaire).

Bon à savoir : l'audience devant le juge de l'exécution pour statuer sur le sort des meubles du locataire expulsé (lorsqu'ils n'ont pas été enlevés après la procédure d'expulsion) a été supprimée. Le décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019 a allongé à deux mois le délai laissé au locataire pour retirer ses meubles.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les juges n’ont plus la possibilité d’accorder des délais aux squatteurs dont l’expulsion a été judiciairement ordonnée. Par ailleurs, cette même loi a créé une infraction concernant les locataires qui restent dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif, en raison d’impayés de loyers. Cette infraction est punie de 7 500 € d’amende, sauf au moment de la trêve hivernale, ou pour les locataires bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social.

Procédure administrative d'expulsion : la procédure accélérée d'évacuation forcée

Depuis le 1er janvier 2021, une procédure administrative existe pour permettre aux propriétaires d'expulser un locataire ou un squatteur sans passer par le tribunal judiciaire. Cette procédure a été étendue à tous les locaux d'habitation occupés de façon illégale (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).

Dans cette situation, le propriétaire doit :

  • porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie ;
  • apporter la preuve que le logement est bien son domicile (à l'aide de factures, documents fiscaux, d'une attestation fournie par un voisin, etc.) ;
  • faire constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire ;
  • demander au préfet de mettre en demeure le locataire de quitter le logement.

À réception de la demande, le préfet dispose de 48 heures pour notifier sa décision. Tout refus doit être motivé. En cas d'accord, une mise en demeure de quitter le logement est notifiée au locataire ou au squatteur. Si cette mise en demeure n'est pas respectée dans les 24 heures, le préfet peut ordonner l'évacuation forcée.

Depuis le 1er février 2022, les propriétaires peuvent se faire assister d'un huissier de justice qui les accompagne pendant toute la durée de la procédure jusqu'à la restitution du logement. L'huissier prend en charge le dossier moyennant honoraires d'intervention.

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