Getty Images / AntonioGuillem
La colocation pour toute la vie n'existe pas vraiment dans les faits. Ainsi le départ d'un ou plusieurs colocataires, en cours de colocation, est une situation plutôt fréquente. Or, la relation de colocation implique au moins 3 parties, ce qui impose une vigilance particulière du colocataire sortant et une pleine conscience de son engagement envers le propriétaire.
Le contrat de colocation
Selon l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires et qui constitue leur résidence principale. La colocation est formalisée par la conclusion d'un contrat unique entre le propriétaire et les colocataires ou alors de plusieurs contrats entre le propriétaire et chaque colocataire.
Le départ d'un colocataire ne met pas fin au contrat existant et la colocation continue de s'appliquer aux autres colocataires, aux mêmes conditions. De même, si un nouveau colocataire arrive, les colocataires initiaux et le nouvel arrivant devront signer un avenant au bail.
Que se passe-t-il pour le colocataire sortant ?
Le colocataire qui donne congé n'est pas tenu de trouver un remplaçant. Il n'a pas non plus besoin d'obtenir l'autorisation des autres mais doit simplement donner congé au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le préavis.
Attention : le propriétaire ne peut pas imposer un nouveau colocataire sans l'accord des colocataires restants.
Le colocataire qui part doit résilier l'assurance multirisques habitation à son nom. Et s'il était preneur de ce contrat d'assurance au nom de tous, il faut en souscrire un nouveau.
Bon à savoir : en l'absence de clause de solidarité, le colocataire qui donne congé n'est tenu au paiement du loyer que jusqu'à la date de prise d'effet de son congé.
Quand au colocataire restant, il doit demander au propriétaire s'il accepte qu'il devienne locataire unique. Si tel est le cas, le contrat de colocation doit prendre fin pour laisser place à un nouveau contrat de location.
Les conséquences en cas de clause de solidarité
Selon l'article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas mais doit être mentionnée dans le contrat de colocation. En pratique, cette clause signifie que chaque locataire est responsable de l'ensemble des obligations du bail envers le bailleur. Le propriétaire peut donc réclamer l'intégralité du loyer, ou de toute autre somme qui lui est due (charges, réparations locatives), à un seul colocataire solidaire, à charge pour ce dernier de se retourner contre ses colocataires et les poursuivre en justice.
Depuis la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014, une distinction est à opérer en fonction de la date de signature du bail :
- pour le bail signé avant le 27 mars 2014, le colocataire qui quitte le logement reste solidaire jusqu'à l'expiration du bail en cours, sauf si le propriétaire accepte de faire un avenant au bail pour dénoncer la solidarité ;
Bon à savoir : la solidarité ne s'étend pas au bail renouvelé.
- pour le bail signé après le 27 mars 2014, le colocataire sortant reste solidaire pendant 6 mois à compter de la date d'expiration du délai de préavis ou jusqu'à la fin du préavis si un nouveau colocataire le remplace.
Solidarité passive Lire l'article
Les obligations du propriétaire
En cas de départ n'entraînant pas la fin du contrat de colocation, le propriétaire n'est pas tenu de réaliser un état des lieux. Bien qu'il soit toujours judicieux d'en dresser un afin de déterminer si des travaux à réaliser sont à la charge du colocataire. Comme la restitution du dépôt de garantie s'effectue à la remise des clés, le propriétaire n'est pas tenu de restituer la quote-part de dépôt de garantie au colocataire quittant la colocation. C'est donc aux colocataires de s'arranger entre eux lors du départ de l'un des leurs.
Dès lors, deux possibilités sont envisageables : soit le colocataire récupère sa quote-part à la fin du bail, soit il s'arrange avec le propriétaire pour que son remplaçant lui paye directement sa quote-part.