Proposer une colocation

Zoom sur la colocation

La colocation est la location d'un même logement, vide ou meublé, par plusieurs personnes. Elle est formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et vous. Ce logement doit constituer la résidence principale des locataires.

Pendant longtemps la colocation répondait aux règles de la location d'habitation classique, vide ou meublée, avec comme particularité d'avoir plusieurs colocataires dans un même logement.

La loi Alur du 24 mars 2014 a pour la première fois encadré juridiquement la colocation. Elle a notamment permis d'établir soit plusieurs contrats avec les locataires, soit un contrat unique.

La loi Macron du 6 août 2015 a quant à elle précisé qu'un couple marié ou pacsé ne peut occuper seul un logement sous le régime de la colocation et n'est donc pas soumis aux règles juridiques de la colocation.

1. Informez-vous des règles juridiques spécifiques pour proposer une colocation

Depuis l'encadrement juridique des règles de colocation, trois aspects diffèrent désormais du régime locatif traditionnel transposé à la colocation.

Prenez ou faites prendre une assurance habitation

En principe, l'assurance logement est prise par le ou les locataires. Dans le cadre d'une colocation, dans la mesure où les locataires peuvent être plusieurs et ne pas avoir de lien entre eux, cette assurance peut désormais faire l'objet d'une assurance pour compte souscrite par le bailleur et récupérable auprès des preneurs. Il suffit de le convenir avec les colocataires et de l'indiquer dans le bail. Cette disposition facilite la souscription d'une assurance qui peut être délicate quand 4 colocataires doivent s'assurer chacun pour la partie des lieux qu'il occupe.

Forfaitisez les charges locatives

Traditionnellement, les charges locatives demandées au locataire doivent obligatoirement prendre la forme d'une provision régularisée une fois par an (si la location est vide). En cas de colocation, les charges locatives peuvent désormais être forfaitisées si les parties sont d'accord. Dans ce cas, elles ne peuvent pas faire l'objet d'une régularisation sur la base des charges réelles.

Limitez dans le temps la solidarité du colocataire et de sa caution

Si la solidarité du colocataire et de sa caution est indiquée dans le contrat de colocation, la loi fixe une limite temporelle afin d'éviter un engagement dont l'ampleur est difficile à déterminer. Ainsi, la caution cesse à la date d'effet du congé donné par le colocataire couvert par ladite caution, si un nouveau colocataire figure au bail. Si les deux conditions cumulatives ne sont pas respectées, l'engagement solidaire du colocataire et de sa caution prend fin six mois après la date d'effet du congé.

2. Trouvez vos colocataires

La colocation n'est pas seulement une relation avec un bailleur, mais aussi avec chacun des occupants. Vous pouvez prendre un groupe déjà constitué, ou les choisir un à un. Mais alors comment s'assurer que cela va fonctionner ? Voici quelques règles qui peuvent vous aider.

Il existe deux moyens de trouver un colocataire :

• Les connaissances : vous pouvez demander à des personnes que vous connaissez bien (amis, cousins, relation de travail...) de partager un logement avec vous. Dans ce cas, le groupe est constitué au départ. Mais des amis de longues dates ne font pas forcément des colocataires de longues dates. Il s'agit de vivre dans un même lieu et parfois, c'est plus facile avec des personnes que l'on connaît moins. Par ailleurs, si l'un des colocataires donne son congé, il sera plus difficile de reconstituer le groupe avec un nouveau venu. Mieux vaut donc que les liens entre colocataires ne soient pas trop forts. Il sera alors plus facile d'intégrer un nouveau colocataire en cas de congé.
• Les sites Internet pour trouver un colocataire : il existe plusieurs sites spécialisés comme www.location-etudiant.fr ou www.weroom.com. Ces sites vous proposent de déposer une annonce détaillée pour trouver un colocataire. Il s'agit de préciser vos préférences d'âge, votre situation familiale, professionnelle, vos goûts, etc. Ensuite, faites un tri selon les candidatures et retenez uniquement celles qui vous intéressent. Puis rencontrez les colocataires potentiels pour échanger sur ses attentes et les vôtres.

3. Choisissez le type de contrat de location

Dans le cadre d'une colocation, vous pouvez établir un bail pour chaque colocataire ou un bail pour l'ensemble des colocataires.

Cas 1 : un bail pour chaque colocataire

Dans ce cas, le bail attribue à chaque colocataire la jouissance exclusive de certaines pièces (chambre, salle de bains) et un accès à des parties communes aux autres colocataires (cuisine, séjour, etc.).

Le locataire s'engage à payer le loyer et les charges prévus dans le bail qu'il a signé. Il est indépendant vis-à-vis des autres colocataires.

Cette solution présente une certaine souplesse dans la gestion des locataires : lorsqu'un colocataire quitte les lieux, vous pouvez en retrouver un sans demander l'avis des autres colocataires. Néanmoins, à chaque fois qu'un colocataire quitte les lieux, vous devrez refaire un bail pour le nouveau colocataire.

Cas 2 : un bail unique pour tous les colocataires

Il s'agit de la solution la plus courante. Vous demandez alors à chaque colocataire les justificatifs nécessaires pour vérifier leur identité et leur solvabilité.

Dans ce cas, le bail intègre le descriptif du logement mais ne précise pas de jouissance exclusive à l'un ou à l'autre des colocataires. Il indique aussi un seul montant de loyer et de charges. Le bail est signé par tous les colocataires mentionnés dans le contrat avec leurs nom et adresse.

Lors du départ d'un colocataire, il n' y a pas de résiliation du bail. Ce dernier continue avec les colocataires qui restent et qui doivent payer l'intégralité du loyer. Un avenant suffit pour mentionner le remplacement du colocataire qui a donné son congé.

4. Prenez connaissance de vos droits et obligations pour proposer une colocation

Comme dans une location classique, vous avez des droits et obligations. Voici les points importants à connaître dans le cadre d'une colocation.

Les droits du bailleur

En ce qui concerne les garanties, vous pouvez exiger qu'une clause de solidarité soit incluse dans le bail et/ou que chaque colocataire dispose d'une caution solidaire pour garantir le paiement du loyer.

Au départ d'un colocataire, vous pouvez refuser la présence d'un nouveau colocataire qui ne présente pas les documents demandés, notamment en matière d'identité et de solvabilité. Les colocataires en place ne peuvent pas imposer un nouveau colocataire sans votre accord.

À l'échéance du bail (3 ans pour la location vide et 1 an pour la location meublée), vous pouvez donner congé à tous les colocataires en respectant un préavis de 6 mois (location vide) ou 3 mois (location meublée). Dans tous les cas, vous devez invoquer un motif légitime et sérieux pour reprendre le logement (vente, ou reprise pour y habiter vous-même).

Les obligations du bailleur

Vous êtes obligé de proposer un logement décent (décret du 30 janvier 2002). Vous devez également présenter tous les diagnostics obligatoires en matière de location d'habitation.

Vous avez le devoir d'effectuer les réparations qui sont à votre charge et de faire en sorte que les équipements mis à la disposition des colocataires fonctionnent. Comme en location classique, vous devez assurer la jouissance paisible du logement. Enfin, vous devez remettre une quittance de loyer si les colocataires en font la demande.

5. Prenez connaissance des droits et obligations de vos colocataires

Les colocataires ont également des droits et obligations envers vous et envers les autres colocataires.

Les droits des colocataires

Les colocataires ont tous les mêmes droits et sont soumis aux mêmes obligations vis-à-vis du bailleur.

Un seul des colocataires peut donner son congé avec un préavis. Cela n'entraîne pas la résiliation du bail ni le départ des autres colocataires. Le bail se poursuit avec ceux qui n'ont pas donné leur congé.

Un colocataire peut avoir droit à une allocation logement.

Les obligations des colocataires

La première obligation est de régler le loyer. Peu importe le montant réglé par chacun d'entre eux : le tout est de vous verser l'intégralité du loyer et des charges prévus dans le contrat de colocation.

Ils doivent user paisiblement des lieux loués.

Ils ne peuvent sous-louer le logement sans votre accord.

Les colocataires doivent prendre à leur charge les réparations locatives définies dans le décret du 26 août 1987.

Dans le cadre de la vie en communauté, chaque colocataire a également des obligations envers les autres colocataires : partager des espaces communs à l'intérieur du logement, s'organiser et répartir les tâches ménagères...

6. Fixez le loyer et les charges de la colocation

Pour établir le montant du loyer et des charges et fixer leurs modalités de paiement, vous devez respecter certaines règles.

Tour d'abord, n'oubliez pas que vous louez un logement pour X € et ce quel que soit le nombre de colocataires. Qu'ils soient 2 ou 4 ou plus à payer, le but est que le loyer de X € vous soit versé .

Fixez le loyer

Depuis la loi Alur, la colocation suit les mêmes règles que la location classique concernant les zones tendues.

Dans les zones non tendues le loyer peut être fixé librement.

Dans le zones tendues, comme pour la location classique, le loyer d'un logement ne peut être supérieur au loyer de référence majoré et au montant du loyer du précédent locataire. Si le montant du loyer est de 850 €, la somme des loyers demandés à chaque colocataire ne peut pas dépasser au total 850 €.

Révisez le loyer

Comme pour la location classique, le loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire du bail en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

Le loyer peut également être révisé au renouvellement du bail si le loyer est manifestement sous-évalué, ou si des travaux d'amélioration ont été entrepris dans le logement.

Fixez les charges locatives

Il s'agit des mêmes charges locatives rencontrées dans un bail classique (prévues au décret du 26 août 1987). Le montant de ces charges est fixé dans le bail sous la forme d'un montant forfaitaire ou provisoire. Elles se règlent en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités.

Gérez la répartition financière entre les colocataires

L'organisation de cette répartition diffère selon la nature du bail que vous avez signé avec vos colocataires.

Lorsqu'il y a un bail unique

Lorsqu'il y a un bail unique, le montant total du loyer et des charges est indiqué sans spécifier de quote-part par colocataire. La répartition ne vous regarde donc pas dans la mesure où vous souhaitez seulement obtenir le versement du montant intégral du loyer.

Dans le cas d'un règlement collectif, le bailleur est payé en une seule fois. C'est aux colocataires de s'organiser entre eux pour verser l'intégralité du loyer en une seule fois. Il peut y avoir par exemple un colocataire principal qui récupère les paiements des autres colocataires et règle en une seule fois le propriétaire. La quittance d'un règlement collectif devra être établie au nom de tous les colocataires.

Dans le cadre d'une colocation avec un seul bail, la clause de solidarité entre les colocataires est indispensable. Si vous n'avez pas reçu l'intégralité du paiement du loyer, vous pouvez en demander le complément à tous les colocataires ou à leur caution. Cette clause implique une solidarité dans le paiement du loyer.

Lorsqu'il y a des baux multiples

Dans le cadre d'une colocation avec un bail par colocataire, chacun règle le montant de son loyer au bailleur tel que fixé dans le bail. La quittance est alors faite à son nom.

Dans ce cas, si un des colocataires ne paie pas son loyer, vous ne pouvez pas vous retourner contre les autres colocataires. Votre seul recours est la caution du colocataire défaillant.

7. Rédigez un règlement intérieur pour fixer les règles de la colocation

Bien que ce ne soit pas une obligation, il est préférable d'établir un règlement intérieur au logement dès le début d'une colocation, afin de fixer des règles que chacun s'engagera à respecter.

Même si vous n'habitez pas le logement que vous proposez à la colocation, n'hésitez pas à participer à la rédaction de ce règlement. Lorsqu'un nouveau colocataire intègrera le logement, vous pourrez lui indiquer qu'il doit respecter le règlement intérieur de la colocation. Tous les colocataires successifs, et pas seulement ceux qui sont là depuis l'origine, devront ainsi adhérer aux mêmes règles.

Le règlement peut : 

• imposer l'interdiction de fumer, ou l'accorder dans une pièce précise ;
• prévoir l'organisation des différentes tâches à accomplir (ménage, sortie des poubelles, etc.) ;
• préciser comment se déroule le règlement du loyer (désignation du colocataire qui vous règle par exemple) ;
• définir la répartition de l'espace ;
• encadrer les horaires pour les visites.

Le règlement intérieur de la colocation doit être signé par tous les colocataires.