Charges locatives

Les charges locatives (également appelées charges récupérables) sont les sommes dues par le locataire au bailleur en plus de son loyer mensuel.

Ces charges couvrent les dépenses engagées par le bailleur pour certaines prestations liées à l'occupation du logement : énergie, chauffage, impôts… Nous faisons le point sur la question.

Charges locatives : une définition variable

La définition des charges locatives peut varier selon le type de location et donc selon le type de bail. Ainsi les charges locatives peuvent soit être réglementées, soit être librement fixées entre locataire et bailleur.

Locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989

Les charges locatives sont fixées par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret du 26 août 1987.

Locations meublées et autres locations libres

Pour les locations dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014 :

• les différentes charges locatives et leur montant sont déterminés librement entre bailleur et locataire ;
• les parties optent souvent pour s'aligner sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Pour les locations dont le bail a été signé après le 27 mars 2014, le bailleur doit choisir entre :

• pour une location meublée à titre de résidence principale :
  • un forfait de charges établi sur la liste des charges locatives ;
  • les charges locatives au réel appelées par provision puis une régularisation annuelle avec justificatifs à l'appui.
• autres locations : pas de changement.

Locations loi de 1948

Conditions identiques aux locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Locations HLM

Pour les locations HLM, les charges locatives réglementées par l'article L 442.3 du Code de la construction et décret du 9 novembre 1982.

Locations faisant l'objet d'un bail commercial

Les charges locatives sont fixées librement entre bailleur et locataire sous réserve du respect des dispositions de l'article R.145-35 du Code de commerce. L'on y trouve la liste des dépenses ne pouvant pas être imputées au locataire.

Typologie des charges récupérables

Voyons désormais dans le détail les principales charges récupérables par le bailleur sur le locataire.

La liste présentée est à mettre en relation avec les baux à usage d'habitation (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 87-713 du 26 août 1987). 

Ascenseurs et monte-charges

Les charges récupérables sur ce type de matériel sont celles relatives à son entretien et à son fonctionnement. Ainsi, le bailleur souscrit habituellement un contrat d'entretien dont il peut répercuter le coût sur le locataire.

Il existe deux types de contrat, simple ou normal. Les deux ne suivent pas le même régime :

• le contrat d'entretien courant (dépannage et remplacement petites pièces) a un coût TTC récupérable à 100 % par le bailleur ;
• le contrat complet (entretien courant et gros entretien) n'est récupérable qu' à 73 %.

De manière générale, l'électricité qui sert au fonctionnement de l'ascenseur est également récupérable.

Le personnel

Les frais liés au personnel de l'immeuble peuvent être en partie récupérés par le bailleur sur le locataire. Voici, par catégories d'emploi, les différentes règles applicables :

• Concierge/gardien : les charges liées à sa rémunération sont récupérables sur les locataires si le concierge/gardien effectue l'entretien de l'immeuble (élimination des ordures + ménage) sauf indemnités de licenciement.
• Employé d'immeuble : chargé du ménage des parties communes et de l'élimination des ordures. Sa rémunération est totalement récupérable sur les locataires sauf indemnités de licenciement.
• Surveillance de l'immeuble : les charges ne sont pas récupérables sur les locataires (sauf s'il existe un accord collectif entre bailleur et locataires).
• Gardien de nuit (parking) : charges non récupérables car le bailleur a l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux et des équipements mis à la disposition des résidents.

Eau et chauffage

Il faut en cette matière distinguer entre installations collectives et individuelles.

Installations collectives

Sont récupérables les charges relatives :

• à l'eau froide et chaude de l'immeuble ;
• à l'eau utilisée pour l'entretien des parties communes et des espaces extérieurs ;
• aux produits utilisés pour l'entretien et le traitement de l'eau ;
• à la fourniture d'énergie de toute nature ;
• aux frais liés à l'exploitation des compteurs collectifs et individuels d'eau ou de chauffage ;
• à la réparation de certaines fuites (celles dues à un joint endommagé).

Installations individuelles

Sont récupérables les charges relatives :

• aux frais liés à la distribution de l'eau dans les parties privatives et à son entretien (dépannage et réglage de débit ou température…) ;
• au chauffage ;
• à la production d'eau chaude.

En matière de chauffage, le bailleur ne peut récupérer que le coût du combustible consommé et non celui qu'il est potentiellement obligé de stocker entre chaque période de chauffe. 

Les frais de modernisation du système de chauffage ne peuvent pas non plus être récupérés par le bailleur en tant que charges locatives. 

Parties communes de l'immeuble

Il est question de l'entretien des espaces communs – ou partagés – de l'immeuble.

À titre principal, l'on notera que :

• les dépenses liées aux produits d'entretien et matériel d'entretien ainsi que la facture d'électricité des parties communes sont récupérables ;
• les frais liés à un ravalement de l'immeuble ne sont pas récupérables.

Espaces verts

Les frais d'entretien des espaces verts liés à l'immeuble peuvent faire l'objet d'une récupération partielle. 

Les charges liés à cet entretien sont dues dès lors que le locataire ne démontre pas une impossibilité de jouir des jardins ou un usage quasi exclusif par des tiers (Cass. civ. 3, 15 octobre 2008, Bull. civ. III, n°154). 

L'on notera que les produits d'entretien, le petit matériel et les dépenses liées à l'intervention d'un jardinier sont considérés comme charges récupérables.

A contrario, les frais liés à l'élagage ou l'abattage des arbres ne sont pas récupérables.

Gestion des déchets

Les frais de gestion des déchets sont par principe des charges récupérables. Il convient toutefois d'opérer une distinction selon la nature de la dépense.

En effet, ne sont pas récupérables les frais liés :

• à la location de conteneurs d'ordures ménagères ;
• aux vide-ordures.

En revanche, sont récupérables :

• les frais liés au vidage d'une fosse d'aisance ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
• la taxe de balayage.

Frais liés à une imposition

Les sommes payées par un propriétaire du titre de son imposition ne sont généralement pas récupérables sur le locataire. Ainsi par exemple ne sont pas récupérables :

• l'impôt sur le droit au bail (non récupérable pour les locations ultérieures au 1er janvier 2001) ;
• la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) = 2,5 % des loyers perçus pour les logements achevés depuis plus de 15 ans (exonération si le montant annuel des loyers perçus par local est inférieur à 1 830 € ou si les loyers donnent lieu au paiement de la TVA).

Paiement des charges locatives

Mode de paiement

Les parties peuvent décider du règlement des charges de plusieurs manières. En effet, il peut être question :

• d'une demande de paiement ponctuel en fonction des dépenses engagées ;
• du paiement des charges en fin d'exercice ;
• du versement mensuel ou trimestriel sous forme de provisions sur charges, avec une régularisation annuelle. Cette régularisation fait ressortir un crédit ou un débit sur le compte du locataire. 

Il existe une procédure spécifiquement applicable en matière de bail d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (logement – résidence principale) pour valider l'appel au paiement des charges par provisions, puis la régularisation annuelle. 

Tout d'abord, pour appeler les charges, le bailleur doit les justifier à partir des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation (ou du budget prévisionnel de la copropriété selon les cas). 

Ensuite, un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire :

• le décompte par nature de charges ;
• dans les immeubles collectifs :
  • le mode de répartition entre les locataires ;
  • une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Le bailleur doit tenir à disposition du locataire les pièces justificatives dans un délai de 6 mois à compter de l'envoi du décompte. 

Charges impayées : les conséquences

En ne réglant pas les charges locatives, le locataire encourt les mêmes risques qu'en cas de non paiement du loyer.

Le type de recours contre le locataire pour non paiement des charges locatives dépend de la présence d'une clause résolutoire ou non dans le contrat de bail.

S'il y a une clause résolutoire :

• Le propriétaire peut faire signifier au locataire un commandement de payer par huissier. Par l'intermédiation de l'huissier, celui-ci peut demander des délais de paiement pour le règlement des impayés.
• Si 2 mois après la réception du commandement de payer, le locataire n'a pas respecté ses engagements pour régler les impayés, le propriétaire peut engager une procédure en justice et obtenir directement la résiliation du bail, puis l'expulsion du fait de la présence de la clause résolutoire insérée au contrat. Mais il reste toujours possible de solliciter des délais de règlement devant le juge (un délai de 2 ans maximum – article 1343-5 du Code civil).

S'il n'y a pas de clause résolutoire : le propriétaire peut tout de même assigner en justice son locataire en vue de la résiliation du bail. Toutefois, le juge aura toute latitude pour décider de la poursuite ou non du bail. Des délais de paiement peuvent là aussi être sollicités.

Les charges doivent donc être justifiées afin de pouvoir être récupérées sur le locataire. En tant que bailleur, il convient de mettre tous les justificatifs nécessaires à disposition du locataire.

De son côté, le locataire est parfaitement en droit de solliciter factures et décomptes liées aux dépenses effectuées avant de régler les charges appelées.

Action en répétition de charges

Si la régularisation annuelle des charges locatives fait apparaître un solde au bénéfice du locataire, le bailleur est tenu de rembourser l'excédent de charges payé par le locataire. Si le propriétaire ne remplit pas cette obligation, le locataire bénéficie d'une action en justice pour obtenir ce remboursement, appelée « action en répétition des charges ».

Le locataire dispose de 3 ans pour agir en justice à l'effet d'obtenir le remboursement du trop payé de charges locatives. Ce délai de 3 ans commence à courir le jour où le locataire a eu connaissance des pièces justificatives pour la régularisation des charges, obligatoirement fournies par le bailleur (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445).