À quoi sert ce modèle de contrat ?
Le contrat de location est conclu pour une durée minimum de 3 ans. Au terme du contrat, à défaut de congé donné par le bailleur, soit il est tacitement reconduit soit il est renouvelé. La reconduction est automatique pour une durée de trois ans.
Le renouvellement est soumis à un formalisme particulier : le bailleur adresse une offre de renouvellement au locataire 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Concernant le loyer, le propriétaire en fixe librement le montant à la signature du bail, et en cours de bail l'augmentation est encadrée. Le contrat peut comporter une clause de révision annuelle du loyer, la révision se fera alors sur la base de l'indice de référence des loyers.
Bon à savoir : certaines villes des zones tendues peuvent mettre en place un encadrement de l'évolution des loyers (décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022). Attention, une augmentation du loyer reste néanmoins possible en cas de loyer manifestement sous-évalués ou de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, si à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par le décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et par le décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
Parallèlement à cet encadrement, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN) a instauré un dispositif spécifique d'encadrement du niveau des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi ALUR de 2014. Ce dispositif est en vigueur à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021, Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022. À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans ces zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).
La révision du loyer est également possible au renouvellement du bail sur la base de l'article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989. Ledit article article pose un critère de loyer « manifestement sous évalué » pour donner droit à révision.
La révision suppose le respect d'un formalisme particulier :
- Au moins 6 mois avant le terme du contrat, le bailleur propose le nouveau loyer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le nouveau loyer est fondé sur les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
- La notification doit mentionner le montant du loyer, une liste de logements voisins sur lesquels il a pris référence (au minimum trois références), elle doit également reproduire l'intégralité de l'article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire dispose alors de plusieurs possibilités :
- accepter la proposition dans un délai de 2 mois ;
- ne pas répondre à la proposition dans la délai de 2 mois ou refuser la proposition en apportant d'autres évaluations s'il estime que l'augmentation est exagérée. Il convient alors de saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord. À défaut d'accord le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire avant la fin du bail.