Locataire ou propriétaire d'un logement, qui a la charge des réparations liées à la vétusté des équipements et matériaux ?
Voici une question essentielle dans les rapports locatifs et qui peut vite être source de conflits surtout en l'absence d'état des lieux.
Faisons le point ensemble.
État des lieux et vétusté : définitions
État des lieux
La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 (accès au logement et urbanisme rénové) a rendu obligatoire l'état des lieux d'entrée et de sortie tant pour les logements nus que meublés en tant que résidence principale.
Les logements meublés sont donc désormais visés pour partie par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les logements vides.
La loi ALUR prévoit la création par décret d'un modèle d'état des lieux qui sera annexé au contrat type de location déjà existant. À ce jour, la publication de ce décret est attendue.
L'état des lieux est en effet un élément essentiel dans les rapports locatifs car il permet de comparer l'état du logement à l'entrée lors de la remise des clés au locataire et à sa sortie lors de la restitution de celles-ci. Il doit être contradictoire, c'est-à-dire signé par les deux parties.
À défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est réputé avoir pris possession d'un logement en bon état, sauf à rapporter la preuve du contraire. Il en sera de même pour le propriétaire en l'absence d'état des lieux de sortie.
L'état des lieux permet donc de vérifier que chacune des parties a respecté ses obligations en terme d'entretien du logement et de déterminer ainsi ce qui relève des dégradations et de la vétusté.
Vétusté
La vétusté est l'usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement, par exemple un revêtement de sol usé.
Il n'y a pas de définition légale ou réglementaire de la vétusté et la notion d'usure normale est très difficile à déterminer. Ce sont donc les juges du fond qui statueront en cas de litige compte tenu de l'élément considéré et de la durée d'occupation.
État des lieux et vétusté : obligations d'entretien
Locataire et propriétaire sont tenus à des obligations en termes d'entretien du logement loué.
Obligations d'entretien du locataire
Le locataire doit effectuer les travaux d'entretien courant et les menues réparations comme par exemple le graissage des volets.
Il est responsable des dégradations survenues dans le logement : vitres cassées, tapisserie endommagée, etc., mais pas des réparations liées à l'usure normale des équipements et matériaux.
À noter : le décret n°87-712 du 26 août 1987 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives. Cette liste n'est pas limitative.
Obligations d'entretien du propriétaire
Le propriétaire doit tout d'abord délivrer un logement en bon état lors de la prise des lieux par le locataire. Ensuite, pendant la durée du bail et lors du départ du locataire, les grosses réparations sont de sa responsabilité (une chaudière hors d'usage, par exemple).
La vétusté est à la charge exclusive du bailleur puisqu'il s'agit d'une usure normale des lieux et de ses équipements.
L'article 1755 du Code civil précise d'ailleurs qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.
Exemple : un logement a été loué avec des moquettes neuves. Dix ans après le locataire donne son congé. La remise à neuf des moquettes normalement usées est à la charge exclusive du propriétaire.
Il faut bien entendu un usage normal de la chose louée par le locataire.
Cependant, il est parfois difficile de distinguer une réparation liée à une dégradation ou bien à de la vétusté.
Grille de vétusté et état des lieux
Un propriétaire ne peut exiger le remplacement d'un équipement en valeur à neuf si ce dernier est déjà ancien, il devra appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté. Et si cet équipement est très ancien, la vétusté ne pourra être assumée par le locataire, elle restera à la charge exclusive du propriétaire.
Ces notions sont éminemment subjectives, et jusqu'à présent la durée de vie des équipements est fixée à titre indicatif par des normes d'usage, ce qui n'est pas sans créer du contentieux entre les parties.
Néanmoins, le locataire et le propriétaire peuvent prévoir contractuellement, au moment de la signature du bail, d'annexer une grille de vétusté. Celle-ci peut revêtir la forme suivante, par exemple :
|
Équipements (liste non exhaustive) |
Franchise |
Durée de vie |
Abattement par an |
Quote-part résiduelle |
|---|---|---|---|---|
|
Peinture, papier |
2 ans |
7 ans |
18 % |
10 % |
|
Moquette |
2 ans |
7 ans |
18 % |
10 % |
|
Parquet, carrelage |
5 ans |
25 ans |
4 % |
20 % |
|
Revêtement plastique |
3 ans |
10 ans |
11 % |
20 % |
|
Faïence murale |
10 ans |
20 ans |
8 % |
20 % |
|
Menuiseries intérieures |
5 ans |
20 ans |
6 % |
15 % |
|
Serrurerie, quincaillerie |
2 ans |
10 ans |
11 % |
15 % |
|
Robinetterie |
5 ans |
15 ans |
9 % |
15 % |
|
Plomberie |
5 ans |
15 ans |
9 % |
15 % |
|
Appareils sanitaires |
7 ans |
20 ans |
6 % |
20 % |
|
Chauffe-eau |
3 ans |
10 ans |
12 % |
15 % |
|
Chaudière |
3 ans |
15 ans |
7 % |
15 % |
|
Ballon d’eau chaude |
3 ans |
10 ans |
12 % |
15 % |
|
Persiennes en bois ou plastique |
5 ans |
15 ans |
8 % |
20 % |
|
Persiennes métalliques |
5 ans |
20 ans |
5 % |
20 % |
Ces grilles de vétusté sont couramment pratiquées dans le logement social. Elles ont pour objectif de donner une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté et des coefficients d'abattements forfaitaires annuels affectant le montant des réparations locatives.
La loi ALUR intervient sur ce point et prévoit la détermination par décret des modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée.
Une grille de vétusté devrait être publiée afin de faciliter les retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradation. Ce décret devrait intervenir prochainement.
Pour aller plus loin :
- Utilité, contenu, coût : faites le point sur l'état des lieux.
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- Découvrez les principes institués par la loi Alur concernant la location.