Propriétaire, comment ne pas reconduire un bail

Sommaire

 

En tant que bailleur, vous avez le droit de donner congé à votre locataire en fin de bail à condition de pouvoir invoquer au moins une de ces deux raisons : non-respect des obligations du locataire ou utilisation personnelle du logement par vous-même.

En l'absence de l'un de ces motifs, aucun congé ne pourra être donné.

Propriétaires, voici la marche à suivre pour ne pas reconduire un bail.

1. Cas 1 : donnez congé à votre locataire pour non-respect de ses obligations

Bailleur, vous devez être en mesure de prouver le manquement si vous souhaitez donner congé à votre locataire pour non-respect de ses obligations.

Retards répétés dans le paiement des loyers

La notion de « retards répétés » est vague, et sous-entend bien entendu que le locataire a réglé son loyer hors délai plus d'une fois.

Vous devrez rassembler des preuves adéquates :

  • copies de lettres de réclamation de loyer ou de « commandement à payer » ;
  • copies de relevés de compte montrant la date à laquelle les loyers en retard ont été crédités.
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Défaut d'entretien

Si le manquement est un défaut d’entretien, vous devrez prouver que le locataire n'a pas pris soin du logement « raisonnablement ». À cet effet, vous devrez vous livrer à une inspection du logement sur accord du locataire et prendre des photos, ou mandater un expert pour le faire.

Les défauts d'entretien peuvent porter sur :

  • l'installation électrique, la plomberie, le chauffage, la fosse septique ;
  • les huisseries (portes et fenêtres) ;
  • le jardin ;
  • les placards ;
  • les revêtements des murs et sols.

À noter : le locataire a l'obligation de prendre soin du logement comme s'il était le sien.

Troubles du voisinage

Si le problème est un trouble du voisinage, joignez des copies de vos dépôts de plainte ainsi que des copies de celles qui vous ont été adressées par des voisins rapportant les troubles en questions.

1. Cas 2 : donnez congé à votre locataire pour usage personnel

Vous pouvez demander à votre locataire de quitter les lieux à la fin du bail, si vous avez l'intention d'utiliser le logement pour vous ou vos proches, c'est-à-dire :

  • vos enfants, petits-enfants, arrières-petits-enfants ou ceux de votre conjoint, concubin ou partenaire de PACS ;
  • vos parents, grands-parents ou arrières-grand-parents ou ceux de votre conjoint, concubin ou partenaire de PACS ;
  • votre conjoint, concubin ou partenaire de PACS.

Bon à savoir : si vous souhaitez utiliser le logement pour loger votre concubin ou les ascendants ou descendants de celui-ci, vous devez être en mesure de prouver une relation depuis au moins 1 an.

Si vous demandez la résiliation du bail pour reprise, vous devez veiller à respecter les impératifs liés aux locataires protégés. En effet, si le locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources modestes, vous devez impérativement lui faire une offre de relogement. Cette obligation vaut aussi pour le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans. 

Le logement proposé doit se situer à proximité de celui que le locataire occupe et doit répondre à ses besoins. À défaut d'offre de relogement, le congé est nul.

Bon à savoir : la loi Alur du 24 mars 2014 a abaissé l'âge à partir duquel l'offre de relogement doit être effectuée, passant de 70 ans à 65 ans. Néanmoins, pour les baux signés avant l'entrée en vigueur de cette loi, les dispositions de la loi Alur s'appliquent de manière rétroactive (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.475). Ainsi, même si le bail a été signé avant le 24 mars 2014, le bailleur est tenu d'effectuer une offre de relogement au locataire de plus de 65 ans, et non de plus de 70 ans.

Depuis le 1er janvier 2018, en cas de reprise du logement pour usage personnel, le propriétaire doit joindre une notice d'information relative aux obligations du bailleur, et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire selon le modèle fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017.

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2. Notifiez le congé à votre locataire

Pour notifier le congé à votre locataire, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant la date de fin de bail, en précisant :

  • le motif de non-renouvellement ;
  • les preuves de non-respect des obligations du locataire telles que décrites dans le cas 1 si telle est la raison invoquée ;
  • les noms et adresses des personnes qui habiteront au sein du logement en question si telle est la raison invoquée.

Le locataire n'est pas tenu de répondre, le simple fait qu'il ait reçu la missive dans les temps impartis vaut acte.

En revanche, s'il reçoit l'avis moins de 6 mois avant la date de fin de bail, vous serez obligé de lui reconduire son bail.

Bon à savoir : la date prise en compte est celle à laquelle le locataire reçoit le courrier, il est donc préférable de l'envoyer avant la date butoir des 6 mois, ou de mandater un huissier afin qu'il délivre un pli, dont la simple date de port fera foi.

Ces pros peuvent vous aider