Quand un locataire ne respecte pas les obligations d'un contrat de bail commercial, la clause résolutoire permet de le résilier sans recours à la justice. Qu'est-ce que la clause résolutoire et comment la faire appliquer ? Toutes les réponses maintenant.
Définition de la clause résolutoire du bail commercial
La résolution est l’action d’anéantir un accord. La clause résolutoire est la clause expresse par laquelle les parties à un contrat prévoient, à l’avance, que le contrat sera anéanti si une d’entre elles ne respecte pas ses obligations.
Dans ces conditions la résolution du contrat est dite « de plein droit » c’est-à-dire que la partie lésée n’a pas besoin de saisir la justice pour être libérée de ses engagements et que dans l’hypothèse où elle le serait, le juge n’a pas la possibilité d’interpréter les motifs de la résolution.
Dans un contrat de bail commercial, la clause résolutoire a pour objet de sanctionner l’inexécution du locataire et permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail.
La clause résolutoire est favorable au bailleur et dangereuse pour le locataire. Sa mise en œuvre est donc encadrée par la loi et la jurisprudence.
Clause résolutoire du bail commercial : conditions de mise en œuvre
La clause résolutoire sanctionne un manquement, une infraction aux intérêts du bailleur. Afin qu’il ne puisse l’invoquer pour des manquements mineurs, la jurisprudence a défini les conditions dans lesquelles la résolution peut être acquise de plein droit. Il faut :
- qu’une faute puisse être imputée au locataire ;
- que cette faute soit visée dans la clause résolutoire ;
- que le bailleur s’en prévale de bonne foi ;
- que la faute perdure au-delà d’un mois après mise en demeure ou commandement.
La jurisprudence contrôle également les motifs pouvant justifier l’application d’une clause résolutoire :
- Les infractions suivantes peuvent justifier l’acquisition de la clause résolutoire :
- défaut de paiement du loyer et des charges ;
- non-respect de la destination contractuelle des lieux ;
- exécution de travaux sans l’autorisation du bailleur ;
- sous-location du local interdite par le bail.
- Les infractions suivantes ne peuvent pas justifier l’acquisition de la clause résolutoire :
- occupation de locaux contigus à ceux loués ;
- activité non prévue au bail mais liée à l’évolution d’une pratique professionnelle dans un secteur ;
- défaut de mise aux normes d’une installation électrique alors que contrat de bail ne faisait pas expressément reposer cette charge sur le locataire.
À noter : un propriétaire qui a conclu un bail commercial avec une société ne peut contester, à postériori, la nature commerciale du bail en raison de l’absence d’immatriculation du locataire au Registre du commerce et des sociétés dès lors que le bail commercial stipule que les parties déclarent « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».
Procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial
Afin de protéger le locataire, la mise en œuvre de la clause résolutoire obéit à une procédure très stricte énoncée à l’article L. 145-1 du Code de commerce. Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement ou mise en demeure resté infructueux.
Le commandement doit :
- reproduire la clause résolutoire du contrat de bail ;
- viser avec précision la nature du manquement reproché ;
- indiquer, à peine de nullité, le délai d’un mois à l’expiration duquel le manquement ou la faute doit avoir cessé et les sanctions encourues dans le cas contraire ;
- être signifié au locataire par acte d’huissier.
Passé le délai d’un mois, si le locataire n’a pas remédié au manquement visé par le commandement, le bail est résilié de plein droit.
Le bailleur doit alors saisir la justice et demander que la résiliation du bail soit constatée. Le juge, qui dans cette hypothèse peut être saisi en référé, peut contraindre le locataire à quitter les lieux et ordonner la vente du mobilier et des marchandises.
Le locataire qui se maintiendrait dans les lieux s’expose à des sanctions complémentaires telles que le paiement d’une indemnité d’occupation ou le remboursement des frais engagés par le bailleur.
À noter : l’article L. 145-41 alinéa 2 permet au juge d’accorder au locataire des délais et de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée par une décision de justice définitive.