La loi Pinel et les baux commerciaux : un cadre rénové pour les locations professionnelles

En bref

• La loi Pinel impose un état des lieux obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire dans le cadre du bail commercial.
• Le bail commercial dérogatoire passe de deux à trois ans, avec obligation de transformer le contrat en bail statutaire de neuf ans si la relation se prolonge.
• Les loyers des baux commerciaux font l’objet d’un plafonnement strict basé sur les indices ILC et ILAT, l’indice du coût de la construction étant désormais exclu.
• Le locataire du local commercial bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente du bien par le propriétaire bailleur.

Les obligations nouvelles introduites par la loi Pinel

L’état des lieux devient une formalité incontournable

Avant la loi Pinel, la réalisation d’un état des lieux dans le bail commercial restait facultative. Désormais, l’article L.145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux contradictoire à la prise de possession et à la restitution des locaux commerciaux. Cette formalité permet de déterminer les travaux à entreprendre et leur répartition entre le bailleur et le preneur. En cas de désaccord, un commissaire de justice intervient pour établir le document, avec des frais partagés entre les parties. L’absence d’état des lieux d’entrée profite au locataire, qui bénéficie alors d’une présomption de bon état du local commercial.

Il convient de noter que cette obligation s’applique également aux baux conclus avant le 20 juin 2014, dès lors qu’un état des lieux est établi. Le bailleur du local commercial doit également déclarer les travaux réalisés sur les trois dernières années et ceux envisagés pour les trois prochaines années, avec leurs coûts et leur répartition. Cette transparence renforce la sécurité juridique du contrat de location commerciale et limite les contentieux lors de la restitution.

Un inventaire précis des charges et travaux

L’article L.145-40-2 du Code de commerce impose au bail commercial de comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances. La clé de répartition entre le propriétaire bailleur et le locataire doit être clairement indiquée dans le contrat de location. Chaque année, le bailleur transmet au preneur un état récapitulatif du montant des charges. Tous les trois ans, une communication détaillée des travaux envisagés et réalisés doit être fournie.

Le décret du 3 novembre 2014 établit une liste limitative des charges non imputables au locataire. Parmi elles figurent les grosses réparations, les dépenses liées à la vétusté, la mise en conformité des locaux, certains impôts comme la contribution économique territoriale, les honoraires de gestion des loyers et les charges relatives aux locaux vacants. Les charges imputables au locataire dans le local commercial sont calculées au prorata de la surface exploitée, notamment la taxe foncière et les impôts liés aux services dont bénéficie le preneur.

Les évolutions de la durée des baux commerciaux

Le bail commercial dérogatoire prolongé

La durée du bail commercial dérogatoire, aussi appelé bail précaire, est passée de deux à trois ans grâce à la loi Pinel. À l’issue de cette période, si les parties souhaitent poursuivre la relation locative, elles doivent obligatoirement conclure un bail commercial de neuf ans. Il n’est plus possible de signer un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds et les mêmes locaux. Cette mesure vise à éviter les abus consistant à enchaîner les baux précaires pour contourner le statut protecteur des baux commerciaux.

La loi Pinel a également créé la convention d’occupation précaire, définie à l’article L.145-5-1 du Code de commerce. Cette convention se caractérise par une occupation liée à des circonstances indépendantes de la volonté des parties. Elle peut dépasser trois ans sans être soumise au statut des baux commerciaux, mais la charge de la preuve repose sur celui qui s’en prévaut.

La suppression des baux commerciaux fermes

Avant la loi Pinel, certaines clauses interdisaient au locataire de résilier le bail commercial avant son terme. Ces clauses de durée ferme sont désormais interdites, sauf dans quatre cas précis : les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents destinés à un usage unique, et les locaux à usage exclusif de stockage. Cette interdiction relève de l’ordre public, ce qui signifie que toute clause contraire est réputée non écrite.

Le locataire du local commercial dispose désormais de la faculté de résilier le bail tous les trois ans, à la période de renouvellement tacite, sans avoir à motiver sa décision. La demande de congé doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, avec un préavis de six mois. Pour le bailleur, la procédure reste plus stricte : le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, avec une justification obligatoire et le versement d’une indemnité d’éviction au locataire.

L’encadrement des loyers dans les baux commerciaux

La révision triennale et les nouveaux indices

L’article L.145-38 du Code de commerce autorise le bailleur et le preneur à demander la révision du loyer du bail commercial tous les trois ans. La valeur locative est calculée selon les caractéristiques du bien, sa destination et les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires. La loi Pinel a supprimé l’indice du coût de la construction pour le remplacer par deux indices : l’indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales, artisanales et industrielles, et l’indice des loyers des activités tertiaires pour les professions libérales et les entrepôts logistiques.

Cette suppression de l’ICC vise à limiter les hausses excessives de loyers, cet indice étant souvent plus élevé que les nouveaux indices de référence. Il faut savoir que cette exclusion relève de l’ordre public pour la révision légale. Les clauses d’échelle mobile peuvent encore utiliser l’ICC, mais les hausses importantes peuvent être contestées par le locataire.

Le déplafonnement limité à 10 % par an

Le loyer renouvelé d’un bail commercial est plafonné à la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Un déplafonnement reste possible en cas de modification notable des éléments de la valeur locative ou lorsque le bail a une durée supérieure à douze ans. La loi Pinel introduit une règle de lissage : la hausse du loyer ne peut excéder 10 % par an du loyer de l’année précédente. Cette limitation protège le locataire contre des augmentations brutales qui pourraient compromettre la viabilité de son activité.

Il convient de préciser que cette règle de lissage ne s’applique pas aux baux tacitement prolongés au-delà de douze ans, pour lesquels la hausse totale peut intervenir sans étalement. Le déplafonnement du bail commercial reste une procédure encadrée, nécessitant la démonstration d’une évolution significative de la valeur locative du local.

Le droit de préférence du locataire en cas de vente

Une priorité accordée au preneur

L’article L.145-46-1 du Code de commerce, créé par la loi Pinel, instaure un droit de préférence au profit du locataire lorsque le propriétaire bailleur décide de vendre le local commercial. Le bailleur doit notifier au preneur son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre. Cette notification vaut offre de vente et doit préciser le prix et les conditions de la cession.

Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour accepter l’offre. En cas d’acceptation, la vente doit être réalisée dans un délai de deux à quatre mois selon que le locataire a recours ou non à un prêt. Si le prix ou les conditions de vente sont modifiés après ce délai, le bailleur doit à nouveau notifier le locataire, qui bénéficie d’un nouveau délai pour exercer son droit de préférence dans le bail commercial.

Les exceptions au droit de préférence

Le droit de préférence du locataire ne s’applique pas dans plusieurs situations. Les ventes judiciaires en sont exclues. La cession unique de plusieurs locaux distincts ne déclenche pas ce droit, de même que la cession globale d’un immeuble. Les cessions au conjoint, aux ascendants ou aux descendants du bailleur échappent également à cette obligation. La jurisprudence récente de 2025 a précisé que la vente globale incluant une parcelle non bâtie accessoire exclut le droit de préférence.

Il est conseillé au bailleur de respecter scrupuleusement cette procédure, sous peine de voir la vente annulée ou de devoir verser des dommages et intérêts au locataire lésé. Cette mesure renforce la stabilité du preneur dans le local commercial et lui offre la possibilité de devenir propriétaire de son outil de travail.

La transmission et la cession du bail commercial

La transmission automatique en cas de restructuration

L’article L.145-16 du Code de commerce, modifié par la loi Pinel, prévoit la transmission automatique du bail en cas de fusion, scission, apport partiel d’actif ou transmission universelle de patrimoine. Le consentement du bailleur n’est plus requis pour ces opérations de restructuration. Les clauses d’agrément ou d’interdiction de cession insérées dans le contrat de location commerciale sont réputées non écrites pour ces hypothèses.

Cette mesure facilite les opérations de restructuration des entreprises locataires sans remettre en cause la continuité du bail commercial. Elle garantit au preneur la possibilité de réorganiser son activité sans perdre le bénéfice de son droit au bail.

L’encadrement de la solidarité du cédant

La loi Pinel limite la garantie solidaire du cédant à trois ans lors de la cession du droit au bail commercial. Le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans un délai d’un mois. À défaut, le cédant est déchargé de sa garantie pour les sommes dont le bailleur n’a pas réclamé le paiement. Cette limitation ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

Cette disposition protège le cédant contre une solidarité indéfinie qui pouvait perdurer pendant toute la durée du bail et ses renouvellements. Elle incite également le bailleur à une vigilance accrue dans le suivi des paiements du nouveau locataire.

Les formes du congé et les formalités du bail commercial

Les règles issues de la loi Macron

La loi Macron du 6 août 2015 a complété la loi Pinel en matière de formes du congé. Le bailleur doit délivrer le congé par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice. Les motifs et le délai de deux ans doivent être mentionnés dans l’acte. En revanche, le locataire peut notifier son congé triennal par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Pour le congé à l’échéance ou en cas de tacite prolongation, le preneur doit utiliser un acte extrajudiciaire. La demande de renouvellement du bail commercial peut être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit notifier sa réponse par acte extrajudiciaire.

Le renforcement de l’ordre public locatif

La loi Pinel a renforcé le caractère d’ordre public de nombreuses dispositions relatives aux baux commerciaux. L’article L.145-15 du Code de commerce prévoit que les clauses contraires aux dispositions d’ordre public sont réputées non écrites. L’action en réputé non écrit est imprescriptible, ce qui signifie que le locataire peut soulever l’inapplicabilité d’une clause à tout moment, même après de nombreuses années d’exécution du bail.

Cette évolution marque une volonté du législateur de protéger le locataire contre les clauses abusives et de garantir l’équilibre du contrat de location commerciale. Les bailleurs doivent donc veiller à la conformité de leurs baux avec les dispositions impératives de la loi Pinel et du Code de commerce.