La loi Pinel du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, réforme de façon importante la réglementation en matière de baux commerciaux.
PagesJaunes fait le point sur les principaux axes de cette loi et sur ce qu'elle change en pratique.
Loi Pinel et baux commerciaux : maîtrise de la hausse des loyers
Encadrement des variations de loyer
En vertu d’un décret du 3 juillet 1972, les variations de loyers commerciaux sont plafonnées.
Elles peuvent toutefois faire l’objet d’un déplafonnement :
- lors du renouvellement d’un bail (passé 12 ans, dès que le bail est tacitement renouvelé, le déplafonnement du loyer est de plein droit) ;
- ou à l’occasion d’un changement notable de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité.
Dans ces circonstances, avant la loi Pinel, le bailleur pouvait prendre la liberté de réévaluer le loyer à la valeur réelle des locaux.
Depuis la loi Pinel, le déplafonnement ne peut entraîner une augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Bon à savoir : la fixation conventionnelle du loyer, intervenue entre les parties en cours de bail à la suite d’une transaction, constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement et qui emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer (Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11.866).
Indice des loyers commerciaux
De plus, face au constat d’une disproportion entre l’augmentation des loyers commerciaux et l’évolution du chiffre d’affaire des commerçants, la loi du 4 août 2008 introduit un nouvel indice de référence, l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Il se substitue à l’indice du coût de la construction, moins favorable au locataire et se compose :
- à 50 %, de l'indice des prix à la consommation ;
- à 25 %, de l'indice des prix de la construction neuve ;
- à 25 %, de l'indice du chiffre d’affaire du commerce de détail.
Avant la loi Pinel, le locataire et le bailleur devaient être d'accord pour prendre comme référence l'ILC. À défaut c’était l’indice du coût de la construction qui prévalait. La loi Pinel consacre la référence à l’ILC.
Loi Pinel et bail commercial : équilibre des relations locataire-bailleur
Plus d'information pour le locataire
Depuis la loi Pinel, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec une répartition entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur a l'obligation de dresser un état des travaux avec répartition des coûts bailleur-locataire :
- état prévisionnel des travaux sur 3 ans ;
- état récapitulatif des travaux durant les 3 années précédentes.
État des lieux
Le propriétaire doit aussi établir un état des lieux (article L. 145-40-1 Code de commerce) :
- Lors de prise de possession des lieux, la loi impose maintenant aux parties qu’un état des lieux soit établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux.
- Cet état des lieux peut être établi par huissier de justice.
Priorité au locataire en cas de vente
Si le propriétaire bailleur vend son local, le locataire en est informé par lettre recommandée avec accusé de réception et est prioritaire pendant un mois pour l’acquérir. Le locataire bénéficie en effet d'un droit de préemption sur ce bien.
La notification du bailleur au locataire :
- doit préciser le prix et les conditions de la vente envisagée ;
- vaut offre de vente au locataire.
Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter du jour de la réception de l'offre pour se prononcer.
Bon à savoir : l'offre de vente ne doit pas inclure des honoraires de négociation. Par conséquent, la vente est conclue si le locataire répond de manière favorable à l'offre du propriétaire dans le délai d'un mois, même s'il a indiqué qu'il acceptait l'offre à l'exception des honoraires d'agence immobilière à la charge de l'acquéreur (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605).
Loi Pinel et assouplissement des règles de fin du bail
Congé du locataire
Avant la loi Pinel, la résiliation du bail devait être adressée par huissier de justice.
Aujourd'hui, pour résilier son bail, le locataire doit :
- respecter un délai de préavis de 6 mois ;
- adresser son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Limitation de la garantie du bailleur à 3 ans
La loi Pinel fixe une limite à une des clauses les plus contraignantes des cessions de fonds de commerce et de droit au bail, la solidarité du cédant à l’égard du preneur dans le paiement des loyers :
- Cette clause impose à l'ancien locataire, en cas de cession de bail, de rester solidaire avec le nouveau locataire en cas de loyer impayé.
- Initialement prévue jusqu’à la fin du bail, elle est désormais limitée à 3 ans.