Différence entre bail commercial et bail professionnel

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Vous souhaitez louer un local afin d'exercer votre activité professionnelle. Quelles sont les différences entre le bail commercial et le bail professionnel ? Le point sur la question.

Définition : le bail commercial et le bail professionnel

Le bail commercial est un bail spécifique, affecté à l'exploitation d'un fonds de commerce. Il est régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. On peut y exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les professions libérales peuvent également, par exception, conclure un tel bail qui sera alors soumis au régime spécifique.

Le bail professionnel est un contrat de location régi par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est destiné aux « activités professionnelles » (la loi ne le spécifie pas) mais il concerne en réalité les professions libérales.

Le bail commercial : un régime protecteur

Le bail commercial est destiné à des activités commerciales de toute nature, telles que spécifiées par le Code de commerce. Les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce s'imposent aux parties signataires d'un bail commercial. Elles ne peuvent pas y déroger. 

Le bail fait partie du fonds de commerce (universalité comportant la clientèle, le nom commercial, etc.). Ce pourquoi il bénéficie d'un régime protecteur : on appelle cela « le droit au bail ».

En effet, une fois conclu, le bail commercial bénéficie d'un droit de reconduction automatique, sauf exceptions (faute grave du locataire comme le non-paiement du loyer). Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail, il doit verser une indemnité d'éviction qui correspond à la valeur du droit au bail.

Le bail commercial est conclu initialement pour neuf ans minimum, reconductible à chaque fin de période. Il suppose que le fonds de commerce soit exploité dans les locaux.

La répartition des travaux entre bailleur et locataire est prévue et réglementée : a minima, le bailleur prend en charge les « grosses réparations » telles que prévues par l'article 606 du Code civil (on appelle cela « le clos et le couvert »). La répartition des charges et dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement être spécifiée au sein du contrat de bail par un inventaire précis (article L. 145-40-2 du Code de commerce). 

Important : sauf clause expresse contraire, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.011).

En cas de renouvellement du bail et de révision du loyer, l'augmentation du loyer est encadrée par des règles spécifiques. Il doit correspondre à la valeur locative.

Bon à savoir : la fixation conventionnelle du loyer, intervenue entre les parties en cours de bail à la suite d’une transaction, constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement et qui emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer (Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11.866).

La sous-location du bail est interdite sauf si une clause spécifiquement insérée au contrat l'autorise (ou sur accord du bailleur). En ce cas, le propriétaire est « appelé à concourir à l'acte ». 

Le locataire ne peut quitter les lieux en donnant congé, sous forme particulière, qu'à l'expiration d'une période triennale du bail. Donc tous les trois ans. Enfin, en cas de conflit concernant le loyer, un juge spécifique doit être saisi : le juge des loyers commerciaux, près le tribunal judiciaire.

À noter : un propriétaire qui a conclu un bail commercial avec une société ne peut contester, à postériori, la nature commerciale du bail en raison de l’absence d’immatriculation du locataire au Registre du commerce et des sociétés dès lors que le bail commercial stipule que les parties déclarent « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».

Bon à savoir : depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014), les clauses contraires au statut des baux commerciaux, réputées non écrites, peuvent faire l'objet d'une action en justice sans aucun délai de prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405).

Le bail professionnel : un régime plus souple

Le bail professionnel est beaucoup plus souple que le bail commercial. Il est davantage négociable.  La durée d'un bail professionnel, contrairement au bail commercial, est fixée à 6 ans minimum. Mais il peut également être conclu pour une durée supérieure.

Contrairement au bail commercial, le locataire peut quitter les locaux à tout moment sous réserve d'adresser une notification à son bailleur (par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier). Il doit respecter un préavis de 6 mois.

La répartition des travaux et des charges entre locataire et bailleur est librement définie dans le contrat. Le montant révisé du loyer, en cas de renouvellement du bail, reste soumis à négociation entre les parties (sauf clause spécifique insérée au contrat). 

La sous-location du bail est par nature autorisée, sauf clause contraire du bail. La sous location doit être signifiée au bailleur (une clause prévoyant l'agrément du sous-locataire par le bailleur peut être insérée au contrat).

Enfin, tant le bailleur que le locataire qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son expiration doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de six mois (mais le bailleur n'a pas à se justifier ni à verser une quelconque indemnité). Le locataire ne bénéficie donc pas d'un principe de reconduction automatique du bail, contrairement au locataire commercial. 

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