Bail de location courte durée : réglementation et modèles 2026

En bref

• La location courte durée concerne des séjours de quelques nuits à plusieurs semaines dans un logement meublé.
• La loi impose une limite de 120 jours par an pour la location de la résidence principale du bailleur.
• Une déclaration préalable en mairie et un numéro d’enregistrement à 13 caractères sont obligatoires.
• Les revenus locatifs sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux avec un régime micro BIC ou réel.

Qu’est-ce qu’un bail de location courte durée ?

Un bail de location courte durée désigne un contrat par lequel un bailleur loue un logement meublé pour une période inférieure à plusieurs mois. Le locataire ne fixe pas sa résidence principale dans ce logement et occupe les lieux de manière temporaire. Ce type de bail diffère du bail mobilité, qui s’étend de 1 à 10 mois, et du bail de location saisonnière, limité à 90 jours consécutifs par locataire.

Le logement meublé doit être entièrement équipé pour permettre une occupation immédiate. La liste des meubles obligatoires, définie par la loi ALUR, comprend une table, des chaises, des rangements, des luminaires, du matériel d’entretien ménager, une cuisine équipée avec réfrigérateur, congélateur, four ou micro-ondes, plaques de cuisson, de la vaisselle, de la literie avec couverture ou couette, ainsi que des volets ou rideaux dans les chambres.

Le contrat de location courte durée relève du Code civil et du Code du tourisme. Il n’est pas soumis au modèle type ALUR applicable aux baux de longue durée. Le bailleur dispose d’une plus grande liberté contractuelle, mais certaines mentions restent obligatoires dans le bail : identités des parties, description du logement, dates du séjour, montant du loyer, conditions d’annulation et taxe de séjour.

Quelles sont les obligations légales pour louer en courte durée ?

La réglementation de la location courte durée s’appuie sur le Code civil, le Code du tourisme, la loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018. Le bailleur doit effectuer une déclaration préalable en mairie via le téléservice national ou le guichet communal. Cette démarche permet d’obtenir un numéro d’enregistrement à 13 caractères, qui doit figurer sur toutes les annonces diffusées sur les plateformes de location.

Pour la résidence principale du bailleur, la location est limitée à 120 nuitées par an. Au-delà de ce plafond, une autorisation de changement d’usage devient nécessaire. Les plateformes comme Airbnb et Booking doivent bloquer automatiquement les annonces dépassant cette limite. Le non-respect de ces règles expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 euros.

Pour les résidences secondaires ou les logements distincts de la résidence principale, le plafond des 120 jours ne s’applique pas. Toutefois, dans certaines communes, une autorisation de changement d’usage reste obligatoire. Il convient de vérifier le règlement de copropriété, qui peut interdire ou limiter la location saisonnière. Certains prêts ou programmes d’acquisition imposent également des restrictions à la mise en location.

Comment fonctionne le bail mobilité pour une location meublée courte durée ?

Le bail mobilité, introduit par la loi ELAN en 2018, constitue une forme spécifique de location meublée courte durée. Sa durée varie de 1 à 10 mois et il s’adresse à des locataires en situation de mobilité professionnelle ou en formation. Les étudiants, les personnes en stage, les volontaires en service civique et les salariés en mutation ou en contrat précaire peuvent bénéficier de ce dispositif.

Le bail mobilité présente plusieurs particularités. Le bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie, mais il peut demander un garant. Le locataire dispose d’un préavis de 1 mois pour résilier le contrat. Le bailleur, quant à lui, ne peut résilier le bail que pour un motif légitime, tel qu’un impayé, des dégradations ou des nuisances. Ce type de contrat n’est pas reconductible et ne peut servir à des locations touristiques.

Les motifs justifiant la courte durée de la location doivent figurer dans le bail de location. Le locataire peut bénéficier de la garantie Visale proposée par Action Logement. Ce dispositif facilite l’accès au logement des jeunes et des personnes en situation précaire, tout en luttant contre la vacance locative. Pour en savoir plus sur les spécificités du bail commercial, consultez les caractéristiques du bail commercial.

Quel est le régime fiscal applicable à la location courte durée ?

Les revenus issus de la location courte durée sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro BIC s’applique automatiquement lorsque les recettes annuelles restent inférieures à 77 700 euros. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 50 pour cent sur les revenus. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement micro BIC atteint 71 pour cent.

Au-delà du seuil de 77 700 euros de recettes annuelles, ou sur option du bailleur, le régime réel devient applicable. Ce régime permet de déduire les charges réelles : amortissements, travaux, intérêts d’emprunt et autres frais. Le choix entre le régime micro BIC et le régime réel dépend du niveau de charges et de la rentabilité de la location.

Le statut de loueur meublé professionnel s’applique lorsque les recettes dépassent 23 000 euros par an et représentent plus de 50 pour cent des revenus du foyer fiscal. Le loueur meublé professionnel doit s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés et s’acquitter de cotisations sociales. En dessous de ces seuils, le statut de loueur meublé non professionnel s’applique, avec des prélèvements sociaux à 17,2 pour cent.

La taxe de séjour constitue une obligation fiscale supplémentaire. Le bailleur ou la plateforme collecte cette taxe auprès du locataire. Son montant varie de 0,20 euro à 4 euros par nuit et par personne, selon la commune et la catégorie du logement. La taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Pour comprendre les différences avec d’autres types de baux, découvrez la distinction entre bail commercial et bail professionnel.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location courte durée ?

La location courte durée offre plusieurs avantages au bailleur. Les revenus locatifs peuvent être 2 à 5 fois supérieurs à ceux d’une location longue durée, grâce à des tarifs à la nuitée élevés. Le propriétaire conserve une flexibilité totale et peut récupérer son logement entre deux réservations. L’absence de protection locative liée à la loi du 6 juillet 1989 facilite la gestion du logement.

Pour le locataire, ce type de location présente des tarifs inférieurs à ceux des hôtels pour des séjours de plusieurs jours. Le logement meublé ne nécessite aucun investissement mobilier. Le départ s’effectue à la date convenue, sans préavis à respecter. Ces conditions conviennent particulièrement aux voyageurs et aux professionnels en déplacement.

La gestion de la location courte durée impose toutefois des contraintes. Le bailleur doit assurer la remise des clés, le ménage et le changement du linge entre chaque séjour. L’usure accélérée du mobilier et des équipements entraîne des coûts d’entretien élevés. Les revenus varient selon la saison et la destination, ce qui génère une instabilité financière.

Les obligations réglementaires alourdissent la gestion du logement. La déclaration en mairie, l’affichage du numéro d’enregistrement et le respect du plafond de 120 jours pour la résidence principale exigent une vigilance constante. Les frais de plateforme représentent 15 à 20 pour cent des revenus. Le locataire ne peut domicilier sa résidence principale dans un logement en location courte durée, ce qui limite l’usage de ce type de bail.

Quelles différences entre le bail de courte durée et le bail précaire d’habitation ?

Le bail précaire d’habitation, prévu par la loi du 6 juillet 1989, concerne les locations vides de courte durée. Sa durée minimale est fixée à 1 an. Le bailleur doit justifier la courte durée par des raisons précises : mutation professionnelle, départ à la retraite ou raisons familiales. La vente du bien ne constitue pas un motif valable pour recourir à ce type de bail.

Le bailleur doit confirmer la réalisation de l’événement invoqué au moins 2 mois avant la fin du bail. Si l’événement est retardé, il est possible de différer le terme du bail une seule fois. Au-delà, le bail de location est automatiquement reconduit pour 3 ans. Les tribunaux peuvent requalifier le bail précaire en bail classique de 3 ans si les conditions ne sont pas respectées.

Le locataire ne peut renouveler le bail, sauf accord tacite du bailleur. Le loyer pratiqué est souvent inférieur au marché, en compensation du risque lié à la courte durée de la location. Ce dispositif diffère du bail mobilité, qui ne nécessite pas de justification préalable et s’adresse à des profils spécifiques. Pour en savoir plus sur les baux dérogatoires, consultez le principe du bail commercial dérogatoire.

Comment rédiger un contrat de location courte durée conforme ?

Le contrat de bail courte durée doit respecter certaines mentions obligatoires pour garantir sa validité. Il convient d’indiquer les coordonnées complètes du bailleur et du locataire, la description détaillée du logement, les dates de prise d’effet et de fin du séjour, le montant du loyer et des charges, ainsi que le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu.

Le bail de location doit préciser les prestations incluses, telles que le ménage ou la fourniture du linge. Les conditions d’annulation doivent figurer dans le contrat. Le montant de la taxe de séjour doit être mentionné. Le contrat n’est ni renouvelable ni reconductible, chaque séjour faisant l’objet d’un nouveau bail.

L’inventaire du mobilier fourni constitue une annexe obligatoire au bail. Cette liste, signée par le locataire, sert d’état des lieux entrant et sortant. Elle permet de vérifier la conformité du logement meublé avec la liste des équipements obligatoires définie par la loi ALUR. Le bailleur doit fournir les diagnostics obligatoires, notamment le diagnostic de performance énergétique, dont la classe doit figurer dans le bail.

Le contrat de location peut être signé sur place ou à distance. Le locataire n’a pas l’obligation de visiter le logement avant la signature. Il est conseillé de conserver une copie du bail et de l’état des lieux pour prévenir tout litige. Pour comprendre les enjeux du renouvellement dans d’autres types de baux, découvrez le renouvellement du bail commercial.